Im Kölner Stadtgebiet wurden im Jahr 2022 laut Colliers gewerbliche Immobilien im Wert von rund 1,1 Milliarden Euro gehandelt. Das Ergebnis des Vorjahres wurde dabei um knapp 66 Prozent unterschritten.
Nach einem starken Jahresauftakt zeigte der im restlichen Jahresverlauf von schwacher Marktdynamik geprägte Kölner Investmentmarkt erst wieder gegen Jahresende eine leichte Zunahme. In der Einzelbetrachtung war damit im vierten Quartal ein Transaktionsvolumen von rund 355 Millionen Euro zu verzeichnen. Großvolumige Transaktionen mit einem Volumen von über 100 Millionen Euro blieben 2022 erstmalig aus.
„Nach einem rekordverdächtigen ersten Quartal beobachten wir im restlichen Jahresverlauf eine weitgehende Zurückhaltung der Investoren“, erklärt Herwig Lieb, Regional Manager von Colliers in Nordrhein-Westfalen. „Angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen ist das Gesamterjahresergebnis mit rund 1,1 Milliarden Euro, wie erwartet, weit unterhalb des Zehn-Jahresdurchschnittes von rund 1,8 Milliarden Euro geblieben. Trotz einer leichten Zunahme des Transaktionsvolumens gegen Jahresende ist nicht von einer verstärkten Marktaktivität zu sprechen. Die Transaktionsprozesse laufen nach wie vor deutlich langsamer und auch die Finanzierungsbedingungen haben sich nicht entspannt.“
„Preiskorrekturen erfolgten auch im vierten Quartal wiederholt assetklassen- und standortübergreifend“, ergänzt Christian Sauer, Head of Capital Markets Nordrhein-Westfalen bei Colliers. „Die Rendite für Top-Büroimmobilien in Köln ist in diesem Quartal weiter auf 3,90 Prozent angestiegen, nachdem sie im Vorquartal bereits auf 3,50 Prozent gesprungen war. Mit dem erneuten Anstieg liegt sie nun auf einem vergleichbaren Renditeniveau wie 2018 und wird dieses vorerst auch nicht so schnell wieder verlassen. Wir rechnen damit, dass sie Anfang 2023 über die Vier-Prozent-Marke klettern wird.“
Nachfrage im Core-Segment steigt
Büroimmobilien liegen in der Anlegergunst weiter hoch, wie sich bei der Analyse des Transaktionsvolumens nach Assetklassen für das Gesamtjahr 2022 zeigt. In gewohnter Weise nahmen Büroimmobilien mit einem Anteil von 49 Prozent am Transaktionsvolumen die Spitzenposition ein, gefolgt von Mischnutzungs- und Einzelhandelstransaktionen. Insbesondere im Core-Segment ist die Nachfrage angestiegen und macht in diesem Jahr fast 60 Prozent des Transaktionsvolumens aus.
Internationale Akteure zeigen sich im Vergleich zum Vorjahr grundsätzlich zurückhaltend. Auf Käuferseite kommen sie auf 31 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen (minus 49 Prozent), auf Verkäuferseite halten sie sich mit einem Anteil von rund 16 Prozent ebenfalls bedeckt. Das Branchenbild der Käufer prägte mit fast einem Drittel Anteil am Transaktionsvolumen die Vermögensverwalter (Asset- / Fund Manager). Bei den Verkäufern ist der höchste Anteil mit fast 25 Prozent den Projektentwicklern / Bauträgern zuzuschreiben.
Teilmarkt City deutlich im Fokus
Räumlicher Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens ist der Teilmarkt City, auf den mit rund 61 Prozent mehr als die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens entfällt. Mit großem Abstand folgen die Teilmärkte Ehrenfeld / Braunsfeld (11 Prozent) und Ossendorf / Niehl (11 Prozent). Portfolio-Deals erhöhen ihren Anteil am Transaktionsvolumen zum Vorjahreszeitraum auf 20 Prozent, zurückzuführen auf die bereits zu Jahresanfang durchgeführte Übernahme der Alstria Office Reit AG durch den kanadischen Immobilien- und Infrastrukturinvestor Brookfield.
„Der Kölner Investmentmarkt hat sich nach den verhaltenen Ergebnissen des zweiten und dritten Quartals zum Jahresende hin wieder mutig präsentiert“, fasst Sauer zusammen. „Es ist jedoch davon auszugehen, dass gewerbliche Transaktionen in den kommenden Monaten mit angezogener Handbremse fahren werden. Herausforderungen wie Baukostensteigerungen, Lieferengpässe, steigende Zinsen und der hohe Grad an Unsicherheit im Markt begleiten die Immobilienbranche auch in das neue Jahr hinein. Mit einer schrittweisen Erholung ist erst wieder ab der zweiten Jahreshälfte zu rechnen.“
