Jahrzehntelang wurde geplant, diskutiert, verworfen und neu geplant. Nun rollen tatsächlich die Bagger: Die Lindhorst Gruppe hat mit dem Rückbau für die Johannishöfe am Osnabrücker Neumarkt begonnen. Für die Stadt ist das weit mehr als ein Immobilienprojekt. Es ist der Versuch, eine ihrer schwierigsten Adressen wieder zu einem Stück Innenstadt zu machen.
Wer in Osnabrück lebt, braucht beim Thema Neumarkt vor allem eine Eigenschaft: Geduld. Kaum ein Ort der Stadt wurde in den vergangenen Jahrzehnten so intensiv diskutiert, beplant und wieder neu gedacht. Einkaufszentrum, Verkehrsknotenpunkt, autofreier Platz, Busdrehscheibe, neues Stadtquartier – am Neumarkt trafen immer wieder sehr unterschiedliche Vorstellungen davon aufeinander, wie Innenstadt eigentlich funktionieren soll. Nun passiert etwas, das angesichts dieser Vorgeschichte fast schon bemerkenswert ist: Es wird tatsächlich abgerissen. Am 10. September haben Alexander Lindhorst von der Lindhorst Gruppe und Osnabrücks Oberbürgermeisterin Katharina Pötter den offiziellen Startschuss für den Rückbau auf dem Areal der künftigen Johannishöfe gegeben. Als erstes verschwindet das alte Parkhaus an der Großen Rosenstraße. Für Außenstehende mag der Abriss eines Parkhauses keine besonders spektakuläre Nachricht sein. Für Osnabrück ist er fast schon ein städtebauliches Ereignis.
Ein Platz zwischen zwei Städten
Um die Bedeutung des Projekts zu verstehen, muss man zurückblicken. Der Neumarkt ist seit Jahrhunderten eine Nahtstelle der Stadt. In unmittelbarer Nähe befand sich mit der „Alten Pforte“ einst einer der wenigen Zugänge zur ummauerten Altstadt. Die Neustadt entwickelte sich südlich davon rund um die Johanniskirche. Was heute mitten in Osnabrück liegt, befand sich lange eher am Rand. Das änderte sich im 19. Jahrhundert. Mit dem Bau des Hannoverschen Bahnhofs 1855/56 und der Wittekindstraße rückte der Platz ins Zentrum der Verkehrsbeziehungen. Ab 1866 wurde hier Wochenmarkt gehalten – daher der Name Neumarkt. Später kreuzten sich hier die Straßenbahnlinien.
Nach dem Zweiten Weltkrieg folgte eine Entwicklung, die sich in vielen deutschen Städten beobachten ließ: Die Stadt wurde stärker vom Auto aus gedacht. Der Neumarkt wurde verbreitert, Verkehrsflächen dominierten. Ab 1963 entstand der Neumarkttunnel mit einer unterirdischen Ladenpassage. Was damals als modern galt, wurde Jahrzehnte später selbst zum Problem. Ab den 1990er-Jahren verlor die Passage an Bedeutung, 2014 wurde der Tunnel schließlich verfüllt. Die Geschichte des Neumarkts ist damit auch eine kleine Geschichte deutscher Innenstadtplanung: vom Markt zum Verkehrsknoten, von der autogerechten Stadt zurück zur Suche nach Aufenthaltsqualität.
Viele Pläne, wenig Bewegung
Bereits um die Jahrtausendwende war offensichtlich, dass sich am Neumarkt etwas ändern musste. 2000 gab es ein Bürgergutachten, 2006 folgte ein Masterplan. Parallel entstanden große Immobilienpläne für die Südseite des Platzes. Lange sollte dort ein innerstädtisches Einkaufszentrum entstehen. Schon 2004 gab es entsprechende Überlegungen mit ECE, später entwickelte Unibail-Rodamco-Westfield das Projekt unter dem Namen „OSKAR“ weiter. Es gab Planungsrecht und sogar eine Baugenehmigung. Gebaut wurde trotzdem nicht. 2019 zog der damalige Investor kurz vor dem vorgesehenen Baubeginn die Reißleine.
Aus heutiger Sicht wirkt diese Entwicklung beinahe sinnbildlich für den Strukturwandel deutscher Innenstädte. Wo vor 20 Jahren ein großes Einkaufszentrum noch als städtebauliche Lösung galt, wird heute über Nutzungsmischung, Wohnen, Aufenthaltsqualität und kleinteiligere Angebote gesprochen. 2020 trat die Lindhorst Gruppe mit einem neuen Konzept an. Statt einer weiteren Shopping-Destination sollen die Johannishöfe ein gemischt genutztes Stadtquartier werden. Damit ist Osnabrück keineswegs allein. Viele deutsche Städte stehen vor derselben Frage: Was kommt nach der Innenstadt, die vor allem aus Handel, Parken und Verkehr bestand?
Bis zu 50.000 Quadratmeter neue Nutzfläche
Die Antwort der Lindhorst Gruppe fällt vergleichsweise eindeutig aus: mehr Wohnen und mehr Mischung. Auf rund 1,54 Hektar zwischen Neumarkt, Johannisstraße, Seminarstraße und Großer Rosenstraße sollen bis zu 50.000 Quadratmeter Nutzfläche entstehen. Vorgesehen sind insbesondere Service-Wohnen sowie Wohnungen für Studenten und Auszubildende. Hinzu kommen Flächen für Handel. Städtebaulich ist eine geschlossene Blockrandbebauung mit mehreren Höfen vorgesehen. Bestehende Straßenräume und Wegeverbindungen sollen aufgenommen und gestärkt werden. Das Gebäudeensemble soll zudem hohen energetischen und qualitativen Standards entsprechen.
Damit wird ausgerechnet an einem Ort, der über Jahrzehnte stark durch Verkehr und Einzelhandel geprägt war, das Wohnen zu einem zentralen Baustein. Das ist möglicherweise die wichtigste Veränderung des gesamten Projekts. Denn die Johannishöfe versuchen nicht, die Innenstadt der 1990er-Jahre zurückzuholen. Sie setzen auf eine andere Logik: Menschen sollen nicht nur zum Einkaufen in die City kommen. Sie sollen dort leben, lernen, arbeiten und ihre Freizeit verbringen. Genau diese stärkere Mischung gilt inzwischen vielerorts als Voraussetzung dafür, Innenstädte unabhängiger von den Frequenzen des stationären Einzelhandels zu machen.
Der Bagger ist noch keine Baugenehmigung
Bei aller Aufbruchstimmung lohnt allerdings der genaue Blick auf den Projektstand. Der jetzige Rückbau ist noch nicht mit dem eigentlichen Baustart der Johannishöfe gleichzusetzen. Weitere Abrissarbeiten auf den Baufeldern sind für Anfang 2027 vorgesehen. Den Bauantrag will die Lindhorst Gruppe noch im September einreichen. Erst nach Erteilung der Baugenehmigung kann die eigentliche Umsetzung beginnen. Dafür kalkuliert der Entwickler mit rund drei Jahren. Der Weg bleibt also lang – und gerade die Geschichte des Neumarkts mahnt dazu, bei angekündigten Zeitplänen eine gewisse Gelassenheit zu bewahren.
Gleichzeitig geht es längst nicht mehr nur um die Immobilien auf der Südseite. Auch der Neumarkt selbst wird neu gedacht. Damit treffen an dieser Stelle zwei Entwicklungen aufeinander: die Transformation des öffentlichen Raums und die private Quartiersentwicklung. Das ist für den Erfolg entscheidend. Ein neues Quartier allein macht noch keine attraktive Innenstadt. Erst wenn Erdgeschosse, Wege, Plätze, Mobilität und Nutzungen zusammenspielen, kann aus einer Projektentwicklung tatsächlich ein Stück Stadt werden.
Vom Problemfall zum Eingangstor
Genau darin liegt die eigentliche Bedeutung der Johannishöfe. Wer vom Hauptbahnhof zu Fuß in Richtung Altstadt läuft, kommt fast zwangsläufig über den Neumarkt. Er ist Übergang zwischen Johannisstraße und Großer Straße, zwischen Neustadt und historischer Innenstadt. Gleichzeitig haben Leerstände und die jahrelange Unsicherheit rund um die Entwicklung des Areals ihre Spuren hinterlassen. Was an dieser Stelle passiert, wirkt deshalb weit über die Grundstücksgrenzen hinaus. Gelingt die Entwicklung, kann sie die Johannisstraße ebenso stärken wie die Verbindung zur eigentlichen Einkaufsinnenstadt. Misslingt sie, bleibt eine der zentralsten Lagen Osnabrücks ein Problemfall.
Das macht die Johannishöfe auch für andere Städte interessant. Osnabrück versucht am Neumarkt gerade etwas, woran viele Kommunen arbeiten: einen jahrzehntelang auf Verkehr und Handel zugeschnittenen Innenstadtstandort in ein gemischtes Quartier zu verwandeln. Wohnen ersetzt dabei einen Teil der früheren Handelsfantasien. Gleichzeitig sollen öffentliche Räume aufgewertet, Wegebeziehungen gestärkt und neue Frequenz geschaffen werden. Das klingt zunächst nach dem Standardvokabular nahezu jeder Quartiersentwicklung. Am Neumarkt entscheidet sich aber ganz praktisch, ob daraus tatsächlich Stadt wird.
Jetzt zählt die Umsetzung
Für Osnabrück ist der Rückbaustart deshalb ein bemerkenswerter Moment. Nicht weil ein Investor ein altes Parkhaus abreißt. Sondern weil nach einer langen Geschichte aus Konzepten, Wettbewerben, politischen Auseinandersetzungen, Investorenwechseln und gescheiterten Großprojekten erstmals wieder sichtbar Bewegung auf das Areal kommt. Oberbürgermeisterin Katharina Pötter spricht von einem „Wendepunkt für die Osnabrücker Stadtentwicklung“. Nach der Vorgeschichte des Standorts ist das ein großes Wort – aber kein völlig unpassendes.
Der Neumarkt war lange ein Beispiel dafür, wie schwer Stadtentwicklung sein kann, wenn Mobilität, Handel, Immobilienwirtschaft, Politik und Bürgerinteressen gleichzeitig neu sortiert werden müssen. Nun könnte er zu einem Beispiel dafür werden, wie Innenstadt nach dem klassischen Einkaufszeitalter funktionieren kann: dichter, gemischter und wieder stärker als Lebensraum verstanden. Ob das gelingt, werden nicht die Visualisierungen entscheiden, sondern Architektur, Nutzungsmischung, Erdgeschosse, öffentlicher Raum – und am Ende natürlich die Menschen, die das Quartier annehmen müssen.
Noch stehen am Neumarkt vor allem Bagger. Nach all den Jahren der Planungen ist für Osnabrück aber selbst das schon eine Nachricht.
