JLL beziffert das tatsächliche Neubaudefizit auf 80.000 Wohnungen pro Jahr. Vor allem in Metropolen fehlen Neubauten.
Der deutsche Wohnungsneubau bleibt auch 2026 auf einem niedrigen Niveau. Nach einer aktuellen Analyse von JLL werden bis zum Jahresende voraussichtlich rund 211.000 Wohnungen fertiggestellt. Damit liegt die Zahl nur leicht über dem Vorjahreswert und deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf.
Nach Einschätzung des Beratungsunternehmens verschleiern nationale Statistiken das wahre Ausmaß der Neubaukrise. Das tatsächliche Defizit belaufe sich auf rund 80.000 Wohnungen pro Jahr und falle damit deutlich höher aus als bislang angenommen.
Ein wesentlicher Grund dafür ist laut JLL das regionale Ungleichgewicht beim Wohnungsbau. Während in ländlichen Regionen teilweise mehr Wohnungen entstehen als benötigt werden, fehlen insbesondere in den Wachstumszentren und Metropolen neue Einheiten.
Jährlich würden rund 50.000 Wohnungen in Regionen mit stagnierender oder rückläufiger Nachfrage entstehen und damit nicht zur Entlastung der angespannten Wohnungsmärkte beitragen. Besonders ausgeprägt ist die Situation laut Analyse in den acht größten deutschen Städten: Dort werden lediglich 42 Wohnungen je 10.000 Bestandswohnungen fertiggestellt, obwohl 62 Einheiten erforderlich wären. In ländlichen Regionen stehen dagegen 41 Fertigstellungen einem Bedarf von lediglich 23 Wohnungen gegenüber.
Bedarf und Angebot passen nicht zusammen
Neben den regionalen Unterschieden identifiziert JLL ein weiteres strukturelles Problem. In vielen lokalen Märkten besteht ein erhöhter Bedarf an kleineren Wohnungen, während gleichzeitig ein Überangebot größerer Einheiten entsteht. „Rund 21 Prozent der regionalen Märkte weisen ein solches qualitatives Ungleichgewicht auf. Während kleine Wohneinheiten dringend benötigt werden, gibt es zu viele große – zwei Wohntypen, die meist nicht substituierbar sind – auch weil die größeren Einheiten oft große Einfamilienhäuser sind", erläutert Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.
Nach Berechnungen von JLL führt dieses qualitative Missverhältnis zu einem zusätzlichen Bedarf von 16.300 Wohnungen pro Jahr, der in aggregierten Betrachtungen bislang nicht sichtbar werde.
Baukosten belasten die Wirtschaftlichkeit
Als wesentlichen Grund für die schwache Neubautätigkeit nennt JLL die hohen Baukosten. Verschärfte technische Anforderungen, steigende Materialpreise sowie höhere Finanzierungs- und Kapitalkosten hätten die Rentabilität von Neubauprojekten erheblich belastet.
„Bauen war noch nie so teuer wie heute", betont Gröbel. Zwar habe sich die Wirtschaftlichkeit seit 2024 verbessert. Die Differenz zwischen kostendeckender Mindestmiete und erzielbarer Neubaumiete sei bis Ende 2025 von 6,40 Euro je Quadratmeter auf rund 1,60 Euro je Quadratmeter gesunken. Gleichzeitig verweist JLL jedoch auf neue Unsicherheiten durch steigende Finanzierungskosten und geopolitische Entwicklungen.
„Neubauprojekte sind aktuell fast ausschließlich im obersten Preissegment mit Mieten über 21,50 Euroje Quadratmeter rentabel. Dieses Premiumsegment können sich jedoch nur rund zehn Prozent der Haushalte leisten“, sagt Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Germany.
62 Prozent der Haushalte seien hingegen im mittleren Mietsegment zwischen 8,50 Euro und 11,00 Euro pro Quadratmeter zahlungsfähig. Der Premiummarkt könne die fehlende Bautätigkeit in erschwinglicheren Segmenten daher nicht ausgleichen.
Erste positive Signale bleiben fragil
Trotz der angespannten Lage erkennt JLL erste Anzeichen einer Stabilisierung. Anfang 2026 stieg die Zahl der Baugenehmigungen leicht an. Der Auftragsmangel im Baugewerbe ging zurück, während die Stornierungsquote bei genehmigten Projekten zuletzt stabil blieb.
Vor einer nachhaltigen Entspannung warnt Gröbel jedoch: „Die Geschäftsstimmung hat sich im April und Mai 2026 mit minus 28,2 Punkten beziehungsweise minus 29,3 Punkten deutlich verschlechtert. Dies ist vor allem auf pessimistischere Zukunftserwartungen angesichts von Zinssorgen und geopolitischer Unsicherheit zurückzuführen. Der Erholungspfad bleibt äußerst fragil."
