Laut einer aktuellen Irebs-Studie steigt der Wettbewerb bei Finanzierungen. Auslaufende Kredite und Non-Performing Loans bleiben zentrale Risiken.
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland steht weiterhin unter Druck. Zwar zeigt sich der Markt stabiler als während der Finanzkrise 2008, doch geopolitische Unsicherheiten, regulatorische Anforderungen und strukturelle Veränderungen belasten das Finanzierungsumfeld. Das zeigt die aktuelle Ausgabe des „German Debt Project“, das von der Irebs Immobilienakademie nun zum 13. Mal vorgelegt wurde.
Im Rahmen der Untersuchung wurden 20 Finanzierungsinstitute mit einem analysierten Kreditvolumen von rund 250 Milliarden Euro befragt. Ziel der Langzeitstudie ist es, Transparenz im Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen zu schaffen und Entwicklungen vergleichbar zu machen.
Wettbewerb um stabile Assets nimmt zu
Auffällig ist: Während Banken bei problembehafteten Objekten weiterhin Margenaufschläge durchsetzen können, nimmt der Wettbewerb um risikoarme Finanzierungen deutlich zu – und setzt diese Margen unter Druck. Besonders zurückhaltend zeigen sich die Institute gegenüber Projektentwicklungen und Büroobjekten in Nebenlagen. Etwas optimistischer wird der Hotel- und Einzelhandelsbereich eingeschätzt. Am stärksten gefragt bleiben Wohnimmobilien, gefolgt von Logistikobjekten.
„Mehr Wettbewerb – in einem ruhigen Markt“ lautet daher die zentrale Diagnose der Studie.
Finanzierungen laufen verstärkt aus
Eine zentrale Herausforderung stellt das wachsende Volumen bald auslaufender Finanzierungen dar. Noch nie lag der Anteil kurzfristig fälliger Kredite so hoch wie in der aktuellen Erhebung. In Kombination mit einer anhaltend schwachen Transaktionsdynamik droht dies, das bereits hohe Niveau notleidender Kredite (Non-Performing Loans) weiter zu verstetigen – auch über den Gewerbesektor hinaus.
Regulierung fördert Verlagerung
Trotz einer leichten Entspannung bei makroprudenziellen Steuerungsvorgaben sehen Banken in der Gesamtregulierungsdichte weiterhin eine Belastung. Laut Irebs fördert diese zunehmend eine sogenannte Regulierungsarbitrage: Alternative Kreditgeber – etwa Debt Fonds – drängen in Marktsegmente, die bislang primär von Banken bedient wurden.
Die zunehmende Konkurrenz durch alternative Finanzierer verschärft laut Studie den Wettbewerb – und erhöht den Konsolidierungsdruck in der Branche. Neben regulatorischen Anforderungen sind auch Investitionen in digitale Geschäftsprozesse Treiber dieser Entwicklung.
Verhaltene Belebung möglich – aber mit Risiken
Frühindikatoren wie Zinsentwicklung oder Marktstimmung deuten laut Irebs auf eine mögliche Marktbelebung hin. Doch die Kombination aus auslaufenden Krediten, stagnierender Transaktionstätigkeit und zunehmender Konkurrenz durch Nicht-Banken dämpft die Erholungserwartungen.
Immerhin: Banken zeigen sich im Vergleich zu früheren Krisen robuster – sowohl bilanziell als auch mit Blick auf Datenqualität und Risikomanagement.
Branchendialog zur Studienpräsentation
Die Ergebnisse des „German Debt Project 2025“ wurden am 16. September in Frankfurt vorgestellt. Im Rahmen einer Podiumsdiskussion diskutierten Expertinnen und Experten aus Finanzierung, Marktanalyse und Verbänden die Erkenntnisse. Auf dem Podium vertreten waren unter anderem Dr. Jan Peter Annecke (Helaba), Dirk Brandes (Natixis), Sven Carstensen (Bulwiengesa) sowie Jens Tolckmitt (VDP). Die Moderation übernahm Markus Hesse (IVA Analytics).
Die Projektleitung lag bei Prof. Dr. Tobias Just von der Irebs, Co-Autor der Studie ist Simon Wiersma vom Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) unterstützte wie bereits in den Vorjahren die Untersuchung.
