Der Immobilieninvestmentmarkt zeigt sich zur Jahresmitte stabilisiert – getragen vor allem vom Wohnsegment und gezielten Einzelhandelsinvestments.

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt zeigt zur Jahresmitte 2025 Anzeichen einer Stabilisierung – getragen insbesondere vom anhaltend robusten Wohnsegment und selektivem Investitionsverhalten bei Einzelhandels- und Logistikimmobilien. Das Transaktionsvolumen lag je nach Quelle zwischen 13,3 und 15,9 Milliarden Euro. Damit bewegt sich der Markt insgesamt auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums, auch wenn die Aktivitäten im gewerblichen Bereich – vor allem im zweiten Quartal – spürbar nachließen.

Die Gründe liegen laut Marktanalysen von JLL, CBRE, Colliers, BNP Paribas Real Estate, Savills und Cushman & Wakefield in geopolitischen Unsicherheiten, fehlender Planungssicherheit bei Zöllen sowie in der Zurückhaltung institutioneller Investoren. Dennoch mehren sich die Anzeichen für eine moderate Markterholung im weiteren Jahresverlauf. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern nähern sich an, das Finanzierungsumfeld stabilisiert sich, und mehrere Transaktionsprozesse befinden sich in fortgeschrittener Prüfung.

„Angesichts der vielen politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten hat sich der deutsche Immobilieninvestmentmarkt im ersten Halbjahr 2025 als solide erwiesen – nicht mehr, aber auch nicht weniger“, fasst Kai Mende, CEO von CBRE in Deutschland, die Entwicklung zusammen.

Einzelinvestments dominieren – Großdeals selten

Großvolumige Einzeltransaktionen blieben im ersten Halbjahr Mangelware. Das durchschnittliche Dealvolumen sank, während die Anzahl mittlerer Transaktionen zwischen 20 und 70 Millionen Euro zulegte. Viele Investoren agieren selektiv und nutzen Marktchancen mit Eigenkapitalstrategien. Laut CBRE und Colliers entfallen rund 76 Prozent der Transaktionen auf Einzeldeals.

Besonders aktiv zeigen sich weiterhin private Investoren, Family Offices und Vermögensverwalter. Laut Colliers führten Eigennutzer und Vermögensverwalter das Käuferfeld mit je 23 Prozent Marktanteil an. Internationale Investoren sind ebenfalls zurück, ihr Anteil am Marktgeschehen lag laut mehreren Quellen bei rund 45 Prozent.

„Dieser ‚hätten wir doch bloß gekauft‘-Zeitpunkt im neuen Zyklus ist jetzt“, meint Marcus Lemli, Head of Capital Markets bei CBRE. Für ihn liegt darin eine Chance für Investoren, die antizyklisch agieren und langfristig orientiert sind. Auch sein Kollege Jan Linsin, Head of Research bei CBRE, verweist auf positive Signale aus der Gesamtwirtschaft: „Die positiven Aussichten auf ein Ende der Rezession (...) bereiten ein gutes Fundament für die Aussichten am deutschen Immobilieninvestmentmarkt.“

Wohnsegment bleibt stärkste Assetklasse

Wohninvestments verzeichneten ein deutliches Umsatzplus und stellten in nahezu allen Marktanalysen die volumenstärkste Assetklasse dar. Laut CBRE lag ihr Anteil bei 28 Prozent, laut Savills bei 3,2 Milliarden Euro – ein Plus von acht Prozent. BNP Paribas Real Estate und Colliers beobachteten sogar Anstiege um 36 beziehungsweise 41 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die hohe Nachfrage wird mit dem stabilen Cashflow, einem anhaltenden Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten und dem Sicherheitsprofil des Segments begründet. Portfoliotransaktionen entfielen überwiegend auf das Wohnsegment und legten laut JLL um 26 Prozent zu.

Einzelhandel an der Spitze – Logistik und Büro folgen

Im gewerblichen Bereich führen Einzelhandelsimmobilien die Nutzungsarten an. Der Gesamtumsatz lag laut mehreren Quellen bei rund 2,9 Milliarden Euro. Besonders relevant war die Übernahme von mehr als 100 Möbelhäusern durch die Porta-Gruppe an XXXLutz, die in fast allen Marktanalysen als größte Transaktion des Halbjahres genannt wurde.

Logistik- und Industrieimmobilien belegten mit 2,3 bis 2,8 Milliarden Euro Platz zwei oder drei. Auch hier dominierten Einzelverkäufe mit über 120 registrierten Transaktionen. Die Nachfrage konzentrierte sich auf wirtschaftlich tragfähige Objekte mit stabilen Mietverhältnissen.

Büroimmobilien kamen auf ein Volumen zwischen 2,1 und 2,8 Milliarden Euro. Die Renditen blieben stabil, vereinzelt wurde eine leichte Kompression gemeldet. Das Transaktionsgeschehen war vor allem in den Top-7-Standorten schwach. Viele Eigentümer halten zurück – ein struktureller Angebotsüberhang ist erkennbar.

Dazu sagt Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills: „In den Jahren 2015 bis 2021 wechselten bundesweit durchschnittlich fast 700 Büroimmobilien pro Jahr den Eigentümer. Seit 2023 sind es weniger als 200 Objekte jährlich. Angesichts einer typischen Haltedauer von drei bis zehn Jahren dürfte sich inzwischen eine vierstellige Zahl an Büros im Besitz von Eigentümern befinden, die bei ausreichender Marktliquidität bereits verkauft hätten. Dieser Exit-Überhang wird zunächst weiter anwachsen. Da jedoch nur wenige Investoren ihren Exit beliebig lange hinauszögern können, dürfte der Verkaufsdruck zumindest für einen Teil der Eigentümer zunehmen.“

Gesundheits- und Hotelimmobilien mit Zuwächsen

Deutliche Anstiege verzeichneten Gesundheits- und Hotelimmobilien. Das Volumen im Health-Care-Bereich lag laut BNP Paribas Real Estate bei 940 Millionen Euro – fast 70 Prozent davon entfielen auf Pflegeimmobilien. Hotels erreichten mit rund 830 bis 910 Millionen Euro ebenfalls einen deutlich höheren Halbjahreswert als im Vorjahr.

Großtransaktionen im Hotelbereich, wie der Verkauf des Mandarin Oriental in München, wurden von Colliers und BNP hervorgehoben. Die Investoren fokussieren sich auf gut positionierte Objekte mit Entwicklungspotenzial.

Renditen stabil – Investoren bleiben selektiv

Die Spitzenrenditen zeigten im ersten Halbjahr kaum Bewegung. Für Büroimmobilien lagen sie im Schnitt der Top-7-Städte laut Cushman & Wakefield bei rund 4,91 Prozent, für Geschäftshäuser bei 4,46 Prozent und für Logistik bei etwa 4,50 Prozent. Lediglich im Wohnsegment und bei innerstädtischen Einzelhandelslagen wurden teils leichte Rückgänge registriert.

Trotz geldpolitischer Lockerungen durch die EZB verhalten sich Finanzierer weiterhin vorsichtig. Laut Tina Reuter, CEO Germany bei Cushman & Wakefield, liegt das auch an der Unsicherheit im geopolitischen und regulatorischen Umfeld: „Immobilien beweisen gerade in nach wie vor unsicheren Zeiten weiterhin ihren Wert durch starke laufende Erträge und eine solide historische Erfolgsbilanz.“

Ausblick: Verhaltener Optimismus für das zweite Halbjahr

Alle Marktanalysen gehen von einer Belebung im weiteren Jahresverlauf aus – sofern geopolitische Risiken nicht eskalieren. Die Erwartungen an das Gesamtjahr liegen zwischen 30 und 40 Milliarden Euro. CBRE, JLL, BNP und Savills halten diese Spanne für realistisch. Die Verfügbarkeit neuer Produkte dürfte steigen, nicht zuletzt durch Refinanzierungsdruck und regulatorische Impulse.

Gleichzeitig bleiben die Risiken hoch. Globale Unsicherheiten, mögliche Handelskonflikte und schwankende Kapitalmarktzinsen könnten Investoren erneut ausbremsen. Für den Moment jedoch sehen Analysten mehr Chancen als Risiken – wenn auch selektiv.