P+B hat bei zwei Projekten mit insgesamt rund 440 Apartments sowie Büros das ursprünglich vorgesehene Energiekonzept revidiert und mit Lava Energy neu geplant. Über die Gründe und die neue Lösung sprach immobilienmanager mit Gerd Hebebrand, Geschäftsführender Gesellschafter des Projektentwicklers P+B, Marcus Lehmann und Dr. Roland Kopetzky, beide Geschäftsführer bei Lava Energy.
Welche Art der Energieversorgung war ursprünglich vorgesehen?
Gerd Hebebrand: Wir haben die beiden Projekte in Stuttgart-Vaihingen und in Eschborn im Jahr 2019 gestartet mit Blockheizkraftwerken und Gas-Spitzenlastkesseln. Heute sind sie fertiggestellt und nicht nur mit BHKW, sondern auch mit Photovoltaik auf dem Dach und Wärmepumpen ausgerüstet.
Warum wurde umgeplant – und das sogar zweimal?
Gerd Hebebrand: Ursprünglich hatten die Projekte keinen energetischen Standard. Denn wir hatten bei früheren Projekten von Investoren die Rückmeldung bekommen, dass das nicht nötig sei. Und auch diese beiden Projekte sollten global verkauft werden. Als dann im Jahr 2021 der Fördermitteltopf für den KFW-55-Standard aufgemacht wurde – das war kurz vor unserem Baustart –, haben wir entschieden, diese Förderung zu nutzen.
Die zweite Umplanung erfolgte dann im Jahr 2022. Damals signalisierte unser Kundenkreis, dass sie nur noch KFW-40-Produkte erwerben. Die beiden Projekte waren damals zwar schon im Bau, aber wir entschieden, dass wir auch die Vorgabe des Gebäudeenergiegesetzes erfüllen wollen, wonach Heizungen 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien beziehen müssen. Schließlich bauen wir für den Markt und müssen die Anforderungen der Kunden erfüllen.
Lava Energy war seit 2019 bei den Projekten mit an Bord. Wie gingen Sie mit diesen Umplanungen um?
Marcus Lehmann: Das Projekt in Stuttgart-Vaihingen war unser erstes gemeinsames Projekt mit P+B, und wir setzen auf langfristige und vertrauensvolle Kundenbeziehungen. Als dann 2022 der Krieg in der Ukraine ausbrach, mussten wir kurzfristig alternative Lösungen finden. Denn es gab eine Reflexreaktion des Marktes, fossile Energien waren nicht mehr gewollt.
Wie konnten Sie Lava davon überzeugen, die Veränderungen mitzugehen?
Gerd Hebebrand: Wir hatten ja einen Vertrag mit Lava Energy, und in einer solchen Situation wendet man sich mit der Frage an den Partner, ob eine Umplanung möglich ist. So etwas funktioniert nur, wenn die Partner Vertrauen in die Seriosität, die Kompetenz und Leistungsfähigkeit des jeweils anderen haben.
Die Kombination von BHKW, Photovoltaik und Wärmepumpe scheint mir recht aufwendig. Ist das nicht ein Overkill?
Dr. Roland Kopetzky: Das kommt auf das Gebäude an. Gerade bei Nahwärmekonzepten ist es eine Kombination, die aktuell durchaus gewählt wird. Das BHKW kann dann nicht nur mit Erdgas betrieben werden, sondern auch mit Biomethan, Wasserstoff oder Gas aus Holz.
Marcus Lehmann: Die Kombination von Kraft-Wärme-Kopplung und Photovoltaik würden wir immer mitgehen. Auch die Verbindung aus Photovoltaik und einer Luft-Wasser-Wärmepumpe gehört inzwischen zu den Standard-Kombinationen. Die zusätzliche Integration einer Luft-Wasser-Wärmepumpe in eine bereits ausreichend dimensionierte Wärmeerzeugungsanlage ist aus meiner Sicht aber tatsächlich ein gewisser „Overkill”, der in diesem Fall nur dem Anspruch des Marktes geschuldet ist.
Um wieviel höher liegen die Investitionskosten?
Dr. Roland Kopetzky: Ein BHKW refinanziert sich selbst durch die Stromerzeugung. Der Gaskessel für die Spitzenlast ist kein Kostentreiber.
Gerd Hebebrand: Es ist ein höherer Aufwand, und gerade die Unsicherheit bei den Fördermitteln macht es investierenden Unternehmen schwer. Ich möchte unser Quartiersprojekt in Neuss als Beispiel nennen: Dort planen wir ein kaltes Nahwärmenetz. Nun wurde uns mitgeteilt, dass die EU künftig andere, CO2-neutrale Kältemittel verlangen wird. Dadurch steigen die Baukosten, denn dieses Kältemittel ist explosiv, sodass wir nun um die Wärmepumpe eine Art Panzer bauen müssen mit einer Entlüftung über das Dach. Damit wird die Wärmepumpe um 100 Prozent teurer als die aktuell verfügbaren Modelle. Ohne Fördermittel ist das nicht zu machen.
Marcus Lehmann: Wenn die Vorgaben nicht immer wieder geändert würden, könnte man ganz anders planen. Und dazu kommt: Wenn man eine Stellschraube verändert, fällt man möglicherweise bei einer anderen Förderung heraus. Heute stellt sich noch eine weitere Frage: Was kommt nach dem Regierungswechsel?
Das Gespräch führte Roswitha Loibl.
Fakten zu den Projekten
Campo Novo Business Stuttgart-Vaihingen:
259 Hotel-Apartments
Wohnfläche: rund 6.300 Quadratmeter
Heizleistung: 780 kW
Photovoltaik-Anlage: Leistung von 113 kWp
Baubeginn: November 2021
Fertigstellung: Ende 2023
Polaris Office Stuttgart-Vaihingen:
23 Büroeinheiten
BGF: 14.480 Quadratmeter
Baubeginn: August 2021
Fertigstellung: Ende 2023
Campo Novo Eschborn:
179 Business-Apartments
Wohnfläche: rund 4.400 Quadratmeter
Heizleistung: 200 kW
Photovoltaik-Anlage: Leistung von 44 kWp
Baubeginn: April 2022
Fertigstellung: Mai 2024
