Regionales Kapital gewinnt bei Immobilieninvestitionen in Polen an Bedeutung. Von Aleksandra Mazzini
Der polnische Immobilieninvestmentmarkt verändert seine Kapitalstruktur grundlegend. Investoren aus Mittel- und Osteuropa sowie heimisches Kapital gewinnen deutlich an Bedeutung und treiben das Transaktionsgeschehen inzwischen über nahezu alle Assetklassen hinweg. Gleichzeitig steigen die Ticketgrößen.
Noch Anfang 2020 war der Markt stark von internationalen Kapitalströmen abhängig. Rund 95 bis 100 Prozent des Transaktionsvolumens im Gewerbeimmobilienmarkt entfielen damals auf Investoren aus Westeuropa, den USA, Asien und Südafrika. Polnisches Kapital spielte dagegen nur eine untergeordnete Rolle. Damit war der Markt stark von globalen Investmentzyklen abhängig.
Das Bild hat sich deutlich verändert. Kommen heute hochwertige Immobilien auf den Markt, zählen Investoren aus Tschechien und Ungarn ebenso selbstverständlich zum potenziellen Käuferkreis wie polnische Investmentgesellschaften und private Investoren. Der höhere Anteil regionalen und heimischen Kapitals ist keine kurzfristige Erscheinung mehr, sondern struktureller Bestandteil des Marktes. Die Investorenbasis wird breiter, regionaler und weniger abhängig von einzelnen internationalen Kapitalquellen.
Rückkehr etablierter Marktteilnehmer
Der Markt zeigt sich derzeit vergleichsweise ausgewogen – sowohl über die Immobiliensegmente hinweg als auch bei der Herkunft des Kapitals. Zwar befinden sich die Assetklassen in unterschiedlichen Phasen des Marktzyklus, insgesamt hat sich die Transaktionsaktivität jedoch deutlich belebt.
Für das Prime-Bürosegment sehen die Marktbeobachter trotz vorsichtiger Erwartungen weiteres Potenzial für sinkende Spitzenrenditen, insbesondere bei hochwertigen Objekten in zentralen Lagen. Die Fundamentaldaten bleiben stabil. Auffällig ist vor allem die wachsende Rolle polnischer Investoren. Ein Beispiel ist der Erwerb des Warschauer Bürogebäudes Central Point durch einen heimischen Investor für rund 100 Millionen Euro. Eine Transaktion dieser Größenordnung durch ein privat geführtes polnisches Unternehmen wäre vor fünf Jahren noch eine Ausnahme gewesen.
95 Prozent
Wachstum des Invesititionsvolumens auf dem polnischen Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2026 (Quelle: Savills)
Der Einzelhandelssektor hat sich erneut als widerstandsfähig erwiesen. Im ersten Halbjahr verzeichnete er einen deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens und entwickelte sich zum volumenstärksten Investmentsegment. Besonders aktiv waren Investoren aus der CEE-Region. Zu den größeren Transaktionen des Jahres zählt der Erwerb des Einkaufszentrums Posnania durch einen tschechischen Investmentfonds. Bereits zuvor hatte ungarisches Kapital mehrere größere Akquisitionen getätigt, darunter beim Auchan-Portfolio.
Im Logistiksegment bleiben die Aussichten grundsätzlich stabil. Bei Core-Produkten mit langfristig gesicherten Cashflows wird allerdings teilweise ein leichter Aufwärtsdruck auf die Renditen beobachtet. Investoren differenzieren stärker nach Lage, Mietvertragsstruktur und Objektqualität.
Der Wohnimmobiliensektor setzt seinen Wachstumskurs fort. Einen wichtigen Meilenstein markierte die Transaktion des TAG-Wohnportfolios, mit der die Position Polens als Investmentstandorte im Private-Rented-Sektor auf dem europäischen Markt weiter gestärkt wurde.
Professionalisierung des polnischen Kapitals
Die Investorenstimmung bleibt robust. Im zweiten Quartal wurde das höchste Investmentvolumen seit längerer Zeit erreicht, bei einer breiten Transaktionsaktivität über alle wesentlichen Assetklassen hinweg. Die aktuelle Dynamik spricht dafür, dass das Investmentvolumen im Gesamtjahr mehr als 30 Prozent über dem Niveau von 2025 liegen könnte.
Polnische Unternehmer und private Investoren professionalisieren ihre Immobilienaktivitäten zunehmend. Heimisches Kapital beschränkt sich längst nicht mehr auf kleinere Wohnungsinvestments oder Private-Wealth-Transaktionen.
Polnische Investoren treten zunehmend als Käufer großer Gewerbeimmobilien und institutioneller Produkte auf. Sie verfügen über mehr Erfahrung, höhere Eigenkapitalvolumina und professionellere Strukturen. Damit entwickeln sie sich zu einer eigenständigen Investorengruppe im europäischen Transaktionsmarkt.
Der Krieg in der Ukraine und der polnische Markt
Der Krieg in der Ukraine beeinflusst den polnischen Investmentmarkt weiterhin. Dabei zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen den Investorengruppen.
Große institutionelle Investoren von außerhalb Europas, insbesondere aus Asien, den USA, Australien oder dem Nahen Osten, bleiben vorsichtiger – wenn sie bislang noch nicht in Polen oder der CEE-Region investiert haben. Viele halten sich auch in anderen Teilen Europas mit Neuinvestitionen zurück. Das trägt dazu bei, dass das Investmentvolumen noch unter früheren Höchstständen liegt.
Anders ist die Situation bei internationalen Investoren, die bereits Erfahrung in der Region haben. Etablierte Akteure wie Ares Capital Management sind wieder aktiv und tätigen Akquisitionen. Die geopolitische Lage führt somit nicht zu einem generellen Rückzug internationalen Kapitals. Bei potenziellen Neueinsteigern beobachten wir vielmehr einen Aufschub von Investitionsentscheidungen. Sie verfolgen die geopolitische Entwicklung und die Fundamentaldaten weiterhin genau.
Investoren aus Polen und anderen CEE-Ländern bewerten die geopolitische Situation vielfach anders. Sie kennen die Region und die lokalen Immobilienmärkte besser und können Risiken entsprechend differenzierter einschätzen. Für sie eröffnet die geringere Aktivität globaler institutioneller Investoren ein attraktives Marktfenster. Der Wettbewerb um hochwertige Produkte ist geringer, wodurch sich Zugang zu Objekten und Preisfindung aus Käufersicht verbessern können.
Mittelfristig dürfte die Rückkehr außereuropäischen Kapitals zusätzliche Liquidität bringen und den Wettbewerb um hochwertige Immobilien wieder erhöhen.
Aus Investorensicht spricht daher vieles dafür, die aktuelle Marktphase aktiv zu nutzen. Entscheidend bleibt die Auswahl: gefragt sind resiliente Standorte, nachhaltige Nutzungskonzepte, belastbare Cashflows und Objekte, die auch unter veränderten Marktbedingungen langfristig wettbewerbsfähig bleiben.
Der polnische Gewerbeimmobilienmarkt durchläuft einen weiteren Reifungsprozess. Dass regionales und heimisches Kapital einen Teil der Lücke schließen kann, die durch die Zurückhaltung globaler institutioneller Investoren entstanden ist, spricht für die Widerstandsfähigkeit des Marktes.
Kehrt internationales Kapital von außerhalb Europas künftig wieder stärker zurück, trifft es auf einen Markt, dessen Investorenbasis wesentlich breiter aufgestellt ist als noch vor wenigen Jahren. Für die langfristige Entwicklung ist das positiv: Je diversifizierter die Kapitalquellen, desto geringer die Abhängigkeit von einzelnen Investorengruppen und globalen Investmentzyklen.
Ein Beitrag von Aleksandra Mazzini, Head of Investment Savills Poland.
