Im gewerblichen Finanzierungsgeschäft liegen die Margen heute rund 100 Basispunkte über dem Niveau von 2015.
Die Margen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung haben in den vergangenen Jahren spürbar angezogen. Besonders stark fiel der Anstieg in den Jahren 2022 und 2023 aus – im Zuge der geldpolitischen Zinswende. Das zeigt eine Langzeitanalyse des BF-Quartalsbarometers, das von der BF.direkt AG in Zusammenarbeit mit Bulwiengesa erhoben wird.
Demnach haben sich die Aufschläge sowohl bei Bestandsfinanzierungen als auch bei Projektentwicklungen deutlich erhöht. Bei Bestandsobjekten kletterten die Margen von einem Niveau zwischen 120 und 170 Basispunkten in der Zeit bis Anfang 2022 auf aktuell rund 220 bis 240 Basispunkte. Bei Developments lag der Anstieg sogar bei über 100 Basispunkten – von vormals 200 bis 240 auf zuletzt 337 Basispunkte.
Zwei Haupttreiber der Margenentwicklung
Laut BF.direkt-CEO Francesco Fedele gibt es vor allem zwei Treiber dieser Entwicklung: „Erstens stufen die Banken Immobilienfinanzierungen im neuen Marktumfeld als riskanter ein und lassen sich diese Risiken vergüten. Zweitens spielt aber auch die zunehmende Regulierung in der letzten Dekade eine wichtige Rolle. Die Banken müssen mehr Eigenkapital hinterlegen. Das wiederum ist knapp und das spiegelt sich auch in den Margen wider.“
Für Kreditnehmer bedeutet das steigende Finanzierungskosten. „Neue Kredite sind zwischen 80 und 100 Basispunkte teurer geworden“, so Fedele. Zusammen mit dem gestiegenen Zinsniveau führe das zu einer „enormen Verteuerung“ auf Projektebene.
„In diesen Zahlen spiegelt sich auch die Krise der Projektentwickler wider“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Sebastian, wissenschaftlicher Berater des BF-Quartalsbarometers und Professor an der Irebs. Die Banken seien zeitweise extrem risikoavers gewesen. „Die Projekte müssen nicht nur die höheren Zinsen tragen können, sondern auch die deutlich höheren Margen.“
