Wie kann die Effizienz im Betrieb von Hotels gesteigert werden? Wir sprachen mit Ricky Bichel über die Rolle des Mietabdeckungsfaktors bei Hotelimmobilien.
Herr Bichel, bei Hotels und anderen Beherbergungsformen kommt es darauf an, dass die Pacht nachhaltig durch den Betrieb erwirtschaftet wird. Wie gut funktioniert das heute in Zeiten von Inflation und hohen Zinsen?
Ricky Bichel: Das Pricing ist in Zeiten steigender Inflation und zahlreicher Krisen ein Balanceakt geworden. Einerseits steigen Kosten für Strom, Gas und auch Personalkosten ziehen an, andererseits will jeder vierte Deutsche beim Urlaub sparen. Demnach können Betreiber die Kosten nicht einfach an den Kunden weitergeben. Sie müssen Ausgaben reduzieren und effizient arbeiten, um die Pacht weiterhin nachhaltig zu erwirtschaften. Dabei gilt ganz allgemein: Je effizienter der Betrieb, desto höher ist in der Regel auch der Mietabdeckungsfaktor. Aufgrund der allgemeinen makroökonomischen Lage wird diese Kennziffer unter anderem für Projektentwickler von Hotelimmobilien zu einem zentralen Aspekt der holistischen Wirtschaftlichkeitsanalyse. Betreiber sollten also verstärkt Wege suchen, wie sie operativ effizienter werden können.
Welcher Mietabdeckungsfaktor wird von Investoren und Finanzierern gerade noch akzeptiert?
Ricky Bichel: Das lässt sich pauschal nicht beantworten, denn wie hoch oder niedrig das Risiko ist, das ein Investor eingeht, ist ganz individuell. Tendenziell lässt sich aber beobachten, dass gerade eher sichere Investments abgeschlossen werden. Die Zurückhaltung im Markt ist spürbar.
Welche Wege sehen Sie, um die Effizienz im Betrieb von Hotels zu steigern?
Ricky Bichel: Die Digitalisierung ist hier natürlich ein wichtiger Hebel. Wenn Betriebe wesentliche Teile der ‘Guest Journey’ digitalisieren, können sie Betriebskosten sparen. Ein digitales Backoffice, also beispielsweise die Verwaltung der Gästedaten und Rechnungsstellung oder die Möglichkeit, online ein- bzw. auszuchecken, vereinfacht Prozesse für beide Seiten - Gast und Gastgeber. Oder die Inventur erfolgt digital, genauso wie das Pricing. Mit einer Software können die Preise dynamisch je nach Auslastung und Wettbewerb angepasst werden. Es lohnt sich auch, die Reinigungszeiten zu prüfen. Oft ist eine Reinigung an einem Werktag günstiger als am Wochenende. Auch die Steuerung und Planung des Housekeepings lässt sich übrigens mit digitalen Tools abbilden.
Welche Auswirkungen hat das auf die Aufenthaltsqualität der Gäste?
Ricky Bichel: Wenn lange Warteschlangen beim Check-In wegfallen, wird sich vermutlich niemand über die gewonnene Urlaubszeit beschweren. Im Gegenteil: Reisenden ist besonders wichtig, dass die An- und Abreise unkompliziert verläuft. Wir sehen einfach, dass Corona das Reiseverhalten verändert hat, so auch die Anforderungen der Gäste an zum Beispiel Hygienestandards. Gleichzeitig sind neue Formen des Urlaubs entstanden. Das Interesse an Workations oder Bleisure Aufenthalten wächst.
Was hindert Hotels daran, ihren Betrieb zu optimieren?
Ricky Bichel: Zunächst sei zu sagen, dass die Digitalisierung im Gastgewerbe voranschreitet. Es ist also bei weitem nicht so, dass sich die Branche dem Fortschritt verwehrt. Auch hier gibt es Vorreiter, die bereits komplett digitalisiert sind. Und auch im Hotelgewerbe wird es - wie in allen Branchen - auch die ‘So haben wir das schon immer gemacht’-Persönlichkeiten geben. Zu bedenken ist zudem, dass für kleine Betriebe im Verhältnis die Umstellung auf neue, digitale Prozesse immer auch einen Kraftakt neben dem laufenden Geschäft darstellt, personell wie finanziell. Ich bin aber davon überzeugt, dass langfristig nur mit digitalen Tools die Effizienz auf ein Maximum getrimmt werden und nachhaltig gewirtschaftet werden kann.
