Frisch von der Mipim auf den Tisch, Teil 3: Worüber Logistiker, Wohnungs- und andere Marktspezialisten gerne sprechen.
Fabio Kirchgeßner: Das Reihenhaus der Gewerbeimmobilien
Auf die Größe kommt es an. Und die kann manchmal auch klein sein. Der Entwickler für Industrie-, Logistik- und Gewerbeimmobilien Panattoni Deutschland hat gute Erfahrungen mit dem gemacht, was Managing Director Fabio Kirchgeßner das „Reihenhaus der Gewerbeimmobilien“ nennt. Der offizielle Name dieser Einheiten lautet City Dock. Sie sind in der kleineren Variante zwischen rund 700 und 1.500 Quadratmeter groß, die größere reicht von 1.500 bis 5.000 Quadratmeter. Beide Gewerbeparks „funktionieren gut in der Mischnutzung“, sagt Kirchgeßner.
In einer Campuslösung wie im Panattoni Campus Berlin kann es dann sogar so aussehen, dass mehrere kleinere Gewerbe-Einheiten eine große Logistikimmobilie einrahmen. Wichtig ist die Stadtnähe. Diese benötigte beispielsweise ein E-Commerce-Händler von Babyartikeln, der in Berlin-Spandau ein City Dock gemietet hat, um nahe an seinen Kunden zu sein.
„Kommunen wollen auf stadtnahen Flächen eher kleinteiligere Gewerbeansiedlungen oder eine Mischnutzung sehen. Da die Nachfrage nach solchen kleineren Gewerbeflächen hoch ist, bieten wir sie gerne an“, sagt Fabio Kirchgeßner. „Ob Handwerker oder Montagebetriebe, ob Lieferanten von Lebensmitteln oder Nutzer aus der Pharmabranche – sie alle verursachen wenig bis keinen Verkehr mit schweren LKW, den Kommunen nicht schätzen.“
Jens Lütjen: Appell an kommunale Wohnungsunternehmen
Wenn Jens Lütjen, Geschäftsführender Gesellschafter von Robert C. Spies, die Assetklassen durchdekliniert, dann hebt er Logistik und Wohnen als „resilient“ hervor. „Aber wir sehen Wohnen heute sensibler als direkt nach der Expo Real“, meint er mit Blick auf potenzielle Investoren. „Über der Mipim schwebt zudem der Filter des Nahost-Konflikts. Wir hoffen, dass die Entwicklung im Bereich Wohnen dadurch nicht kurzfristig wieder erschwert wird.“
Um den Mangel an Wohnraum zu beheben, sieht er unter anderem die kommunalen Wohnungsgesellschaften gefordert. Vorbildlich sei die Hamburger Saga, aber andere Gesellschaften würden vor allem ihre Bestände bewirtschaften statt neuen Wohnraum zu schaffen durch Verdichtung, Aufstockung oder andere Maßnahmen auf den eigenen Flächen.
Bei Büroimmobilien „kommen wir allmählich aus der Investitions-Klemme heraus“, sagt er und weist auf steigende Büromieten in sehr guten Lagen der Metropolen hin. „In München haben wir bereits 47 bis 50 Euro pro Quadratmeter gesehen.“ Große Fondsanbieter seien wieder auf der Suche nach Premium-Offices. „Wir beobachten bei Office-Investments, dass Investoren in Top-Lagen die Büros etwas stärker, aber weiterhin sehr sensibel einbeziehen, vorausgesetzt, die Objekte verfügen über hochwertige Refurbishments oder haben standortbezogen und strukturell das Potenzial dazu“, erklärt Lütjen. „Dabei handelt es sich vor allem um Projektentwickler und opportunistischere Investoren, weniger um institutionelle Anleger.“
In Dänemark läuft der Büromarkt in der Breite besser. „Niedrigerer Leerstand, eine hohe Resilienz und eine signifikante Wertentwicklung“ zählt Lütjen als Stärken der Hauptstadt Kopenhagen auf. Als interessante Nische in Dänemark sieht er den Markt für Rechenzentren, denn „dort gibt es sehr viel Strom aus Windkraft“.
Eine Assetklasse, die Lütjen sowohl in Kopenhagen als auch in Deutschland Freude macht, sind Hotels. „Wir vermitteln in dieser Nische mehr Objekte denn je.“
Arnaud Ahlborn: Wohnungen mit Energiedefizit
An Deutschlands Wohnimmobilien muss stark gearbeitet werden, vor allem im Bereich Technik. Davon ist Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer von Industria Immobilien, überzeugt. Er weist darauf hin, dass fast 70 Prozent der Wohnportfolien schlechter sind als Energieeffizienzklasse C. Die Bestände, die Industria für seine institutionellen Investoren in Fonds hält, betreffe das weniger, sagt Ahlborn, denn „wir haben in den vergangenen zehn Jahren 200 Neubauprojekte mit rund 15.000 Wohnungen gekauft“. Wer aber vor allem ältere Bestände habe, „weiß gar nicht mehr, wo er anfangen soll“.
Dennoch muss auch Industria Gebäude sanieren, schließlich verwaltet das Unternehmen rund 24.000 Einheiten. Dafür stehen staatliche Fördermittel bereit, die Ahlborn lobt: „Sie werden teils als verbilligte Darlehen, teils als Zuschüsse ausgegeben und sind sehr gut.“ Einen Engpass gebe es bei der Umsetzung der Maßnahmen. „Die Nachfrage nach Dienstleistern steigt rasant.“ Erstaunlich findet er, dass sogar Banken Technik- und Baudienstleistungen nachfragen.
Recht zufrieden zeigt er sich auch mit Neuerungen durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG). Das Vorgängergesetz GEG habe zu einem sprunghaften Preisanstieg bei Wärmepumpen geführt. Die „Bio-Treppe“, die nun eingeführt werden soll, hält Ahlborn für den richtigen Ansatz. Sie siedle die Verantwortung für die energetischen Eigenschaften wieder – zu Recht – beim Eigentümer und dem Energieversorger an und nicht bei den Mietern. Die geplante Regelung sieht vor, dass ab 2029 neue Öl- und Gasheizungen einen steigenden Anteil von CO2-neutralen Brennstoffen enthalten müssen.
