Im ersten Teil unseres Mipim-Rückblicks geht es um Finanzierungen: um Prolongationen und Restrukturierungen, um NPL und Venture Capital.
Welche Themen standen auf der diesjährigen Mipim im Vordergrund? Wir verschaffen Ihnen einen Einblick in die Gespräche, die wir mit Messeteilnehmern geführt haben.
Alexander Huber: Workout-Teams aufgestockt
Auch wenn die Bayern LB im Jahr 2025 ihre Neugeschäftsziele im Immobilienbereich knapp verfehlte, plant sie für 2026 einen Zuwachs. Waren es 2025 4,3 Milliarden Euro echtes Neugeschäft – statt der geplanten 4,5 Milliarden –, so visiert Alexander Huber, Bereichsleiter Immobilien bei der Bayern LB für das laufende Jahr die Marke von fünf Milliarden Euro an. Dazu kommen Prolongationen in Höhe von drei Milliarden Euro. „Die Märkte haben gelernt, mit der wirtschaftlichen Unsicherheit umzugehen“, begründet er die Geschäftsaussichten.
Auf der Mipim war immer wieder von der Sorge zu hören, dass die Refinanzierung von Darlehen, die in diesem und dem nächsten Jahr auslaufen, schwierig werden könnte. Alexander Huber sieht das nicht als neues Phänomen: „Der Großteil davon ging schon in den vergangenen zwei oder drei Jahren durch den Markt.“ Der Gipfel sei daher bereits weitgehend überwunden.
Um diese Situation zu meistern, hat die BayernLB ihre Workout-Teams schon seit 2023 aufgestockt. „Es ist sehr viel Arbeit, aber nach und nach können wir die leistungsgestörten Darlehen aus der Bilanz herausnehmen.“ Etliche Verkäufe – zum Beispiel von Signa-Immobilien – habe man bereits erlebt, „und wir werden auch noch weitere Exits sehen“.
Die Finanzierung von Projektentwicklungen wird die Bayern LB fortführen, aber mit anderen Vorgaben. Früher habe man bereits den Grundstückskauf finanziert. „Heute geht die Bank nur noch selektiv in die Vorphase einer Entwicklung.“ Das sei Aufgabe des Eigenkapitals. Alexander Huber bezeichnet die geringen Eigenkapitalquoten von Entwicklern als „sehr deutsches Thema“. In Großbritannien habe es keine Insolvenzen von Developern gegeben, denn diese verfügen über eine höhere Eigenkapitalbasis. Was daraus resultiert, dass die Unternehmen größer seien im Gegensatz zu vielen Mittelständlern in Deutschland. Wären Anleihen eine Alternative? „Das ist eher nichts für Mittelständler“, lautet seine klare Meinung.
Besonders gerne finanziert die Bayern LB Hotels in Deutschland und den Märkten, in denen die Landesbank eine Niederlassung unterhält: in Italien, Frankreich, den Niederlanden, Großbritannien und den USA. „Wir haben dafür sogar neue Mitarbeiter eingestellt.“
Torsten Hollstein: Gesunkene Marktwerte als Problem
Auslaufende Finanzierungen bringen Kreditnehmer in die Klemme. Wer 2020/21 einen Fünf-Jahres-Vertrag mit seiner Bank abgeschlossen hat, lernt die neue Realität schmerzlich kennen. „Fremdfinanzierer sind weiterhin im Geschäft, haben aber ihre Kunden- und Assetprofile geschärft“, beschreibt Torsten Hollstein von CR Investment Management. Mittelständler – egal, ob Bestandshalter oder Projektentwickler – haben es schwer.
Große institutionelle Anleger hätten dieses Problem nicht, „hier gibt es sogar einen Margenwettbewerb“ unter den Banken, so Hollstein. Bei den weniger finanzstarken Playern verlangen Finanzierer – Banken ebenso wie Debt Funds – frisches Eigenkapital, bevor sie einer Refinanzierung zustimmen. Momentan sieht Hollstein viel Aufschub: Es gebe Prolongationen über ein halbes oder ganzes Jahr, aber danach sei meist Schluss. „Im Anschluss führt das zu einem Stillstand und einem Problem, für das noch niemand eine wirkliche Lösung gefunden hat.“
Im Gegensatz zur Finanzkrise 2008 erwartet Hollstein keine Welle von notleidenden Krediten (Non Performing Loans NPL), denn es gehe heute nicht mehr um ganze Portfolios, sondern um einzelne Projekte. Es komme häufig vor, „dass jedes Projekt mit einem anderen Finanzierer gemacht wurde“, sagt er. Dabei liegen die großen Probleme überwiegend nicht in den Objekten selbst, sondern in den gesunkenen Marktwerten. Das führe dazu, dass der ursprünglich vereinbarte LTV nicht mehr gehalten werde, sodass die Bank bei der Refinanzierung mehr Eigenkapital verlange.
Hollstein hält es für erforderlich, in einer solchen Situation den Verkauf eines Objektes zu prüfen. „Kapital ist da, aber die Preiserwartungen von Verkäufern und Käufern passen noch nicht zusammen.“ Potenzielle Käufer sind z.B. im Wohnbereich Plattformen, hinter denen institutionelle Investoren stehen, dazu kommen Investoren mit eigener Baukompetenz und einige wenige reine Finanzinvestoren. „Jetzt ist die Nachfrage gut. Später, wenn es wieder mehr Angebot gibt, könnte es dagegen schwieriger werden, einen Käufer zu finden“, sagt er.
Kai Panitzki und Manfred Heid: Nische für Wagniskapital
Start-ups brauchen Wagniskapital, und in den vergangenen Jahren haben sich einige Venture-Capital-Fonds auf diese jungen Unternehmen in der Immobilienbranche spezialisiert. Wie eng ist diese Nische? „Sie ist auf keinen Fall zu klein“, sagt Kai Panitzki, einer der General Partner von Realyze Ventures. „Im Gegenteil. Es gibt überraschend wenige Fonds“ mit dieser Spezialisierung.
Welche dieser kleinen Unternehmen dann auch so zukunftsträchtig sind, dass sich ein Investment lohnt, filtert Realyze mithilfe seines Investoren- und Expertenkreises heraus, und eine Due-Diligence darf natürlich auch nicht fehlen.
Zu den Leitfragen zählt: Ist jetzt der Zeitpunkt, in dem Kunden bereit sind, für das Produkt oder die Dienstleistung Geld auszugeben? Oder: Ist das Unternehmen in einem Aspekt wesentlich stärker als die Konkurrenz, hat also einen „unfair advantage“? Kann es erfüllen, was es verspricht? Zudem muss mindestens ein Beta-Produkt existieren, anhand dessen das Unternehmensnetzwerk von Realyze operativ erproben kann, ob eine Idee funktioniert.
Realyze investiert in allen Phasen der immobiliären Wertschöpfungskette – Planen, Bauen, Betreiben, Finanzieren. Was nicht ausschließt, dass auch sehr spezialisierte Gründer mit Kapital versorgt werden. Ob KI oder herkömmliches Coding – Realyze investiert breit, und dazu kann auch ein Entwickler von Robotik für das Malerhandwerk gehören. Insgesamt betonen Panitzki und sein General Partner Manfred Heid: Digitalisierung und Technik sind die Felder, auf denen in der Immobilienbranche der größte Bedarf nach neuen Ideen besteht.
