Im ersten Teil unseres Mipim-Rückblicks geht es um Finanzierungen: um Prolongationen und Restrukturierungen, um NPL und Venture Capital. Von Roswitha Loibl
Welche Themen standen auf der diesjährigen Mipim im Vordergrund? Wir verschaffen Ihnen einen Einblick in die Gespräche, die wir mit Messeteilnehmern geführt haben.
Alexander Huber: Workout-Teams aufgestockt
Auch wenn die Bayern LB im Jahr 2025 ihre Neugeschäftsziele im Immobilienbereich knapp verfehlte, plant sie für 2026 einen Zuwachs. Waren es 2025 4,3 Milliarden Euro echtes Neugeschäft – statt der geplanten 4,5 Milliarden –, so visiert Alexander Huber, Bereichsleiter Immobilien bei der Bayern LB für das laufende Jahr die Marke von fünf Milliarden Euro an. Dazu kommen Prolongationen in Höhe von drei Milliarden Euro. „Die Märkte haben gelernt, mit der wirtschaftlichen Unsicherheit umzugehen“, begründet er die Geschäftsaussichten.
Auf der Mipim war immer wieder von der Sorge zu hören, dass die Refinanzierung von Darlehen, die in diesem und dem nächsten Jahr auslaufen, schwierig werden könnte. Alexander Huber sieht das nicht als neues Phänomen: „Der Großteil davon ging schon in den vergangenen zwei oder drei Jahren durch den Markt.“ Der Gipfel sei daher bereits weitgehend überwunden.
Um diese Situation zu meistern, hat die BayernLB ihre Workout-Teams schon seit 2023 aufgestockt. „Es ist sehr viel Arbeit, aber nach und nach können wir die leistungsgestörten Darlehen aus der Bilanz herausnehmen.“ Etliche Verkäufe – zum Beispiel von Signa-Immobilien – habe man bereits erlebt, „und wir werden auch noch weitere Exits sehen“.
Die Finanzierung von Projektentwicklungen wird die Bayern LB fortführen, aber mit anderen Vorgaben. Früher habe man bereits den Grundstückskauf finanziert. „Heute geht die Bank nur noch selektiv in die Vorphase einer Entwicklung.“ Das sei Aufgabe des Eigenkapitals. Alexander Huber bezeichnet die geringen Eigenkapitalquoten von Entwicklern als „sehr deutsches Thema“. In Großbritannien habe es keine Insolvenzen von Developern gegeben, denn diese verfügen über eine höhere Eigenkapitalbasis. Was daraus resultiert, dass die Unternehmen größer seien im Gegensatz zu vielen Mittelständlern in Deutschland. Wären Anleihen eine Alternative? „Das ist eher nichts für Mittelständler“, lautet seine klare Meinung.
Besonders gerne finanziert die Bayern LB Hotels in Deutschland und den Märkten, in denen die Landesbank eine Niederlassung unterhält: in Italien, Frankreich, den Niederlanden, Großbritannien und den USA. „Wir haben dafür sogar neue Mitarbeiter eingestellt.“
Sascha Klaus: Karten müssen neu gemischt werden
Auch in dieser Zeit, in der nicht alle potenziellen Kreditnehmer das Geld bekommen, das sie bräuchten, können Banken ihr Immobiliengeschäft ausweiten. „Das echte Neugeschäft nimmt im Vergleich zu langfristigen Prolongationen zu, wir sehen eine leichte Trendumkehr“, sagt Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, allerdings mit der Einschränkung: „Die hohe geopolitische Volatilität führt leider immer wieder zu neuer Verunsicherung an den Märkten.“
Für 2026 habe man mit Blick auf Neugeschäft und Prolongationen zwar etwas mehr geplant als im Vorjahr, aber die Transaktionsmärkte erholten sich leider nur sehr langsam.
Bei auslaufenden Krediten müssen die Karten heute nicht selten neu gemischt werden. Wenn es Probleme gibt, dann müssen sich Bank und Schuldner beispielsweise auf den Einschuss von mehr Eigenkapital oder einen höheren Leverage einigen, damit eine Refinanzierung klappt. Partnerschaftliche Lösungen seien in der Regel besser, als ein Projekt gegen die Wand fahren zu lassen, ist Klaus überzeugt.
Büros sind die Nutzungsart, bei der es am häufigsten zu Problemen kommt. „Sehr stark“ wirke sich die Homeoffice-Quote aus, aber auch nötige Investitionen in ESG-Maßnahmen, die Zinswende und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung belasten Bürovermieter und -entwickler. Andererseits erkennt er auch Highlights: „Der Markt differenziert sich stark aus. Alle wollen in gute Lagen und gute Gebäude.“ Der Rest habe etwas das Nachsehen.
Sascha Klaus sieht den Immobilienmarkt in einer „letzten Bereinigungsphase, da muss der Markt noch einmal durch“. Es werde mehr Transaktionen geben und danach wieder Raum für mehr Wachstum. Vorausgesetzt, dass die geplanten politischen Reformen auch umgesetzt werden. „Dann hat Deutschland das Potenzial, sich aus der schwierigen wirtschaftlichen Situation wieder herauszumanövrieren.“
Torsten Hollstein: Gesunkene Marktwerte als Problem
Auslaufende Finanzierungen bringen Kreditnehmer in die Klemme. Wer 2020/21 einen Fünf-Jahres-Vertrag mit seiner Bank abgeschlossen hat, lernt die neue Realität schmerzlich kennen. „Fremdfinanzierer sind weiterhin im Geschäft, haben aber ihre Kunden- und Assetprofile geschärft“, beschreibt Torsten Hollstein von CR Investment Management. Mittelständler – egal, ob Bestandshalter oder Projektentwickler – haben es schwer.
Große institutionelle Anleger hätten dieses Problem nicht, „hier gibt es sogar einen Margenwettbewerb“ unter den Banken, so Hollstein. Bei den weniger finanzstarken Playern verlangen Finanzierer – Banken ebenso wie Debt Funds – frisches Eigenkapital, bevor sie einer Refinanzierung zustimmen. Momentan sieht Hollstein viel Aufschub: Es gebe Prolongationen über ein halbes oder ganzes Jahr, aber danach sei meist Schluss. „Im Anschluss führt das zu einem Stillstand und einem Problem, für das noch niemand eine wirkliche Lösung gefunden hat.“
Im Gegensatz zur Finanzkrise 2008 erwartet Hollstein keine Welle von notleidenden Krediten (Non Performing Loans NPL), denn es gehe heute nicht mehr um ganze Portfolios, sondern um einzelne Projekte. Es komme häufig vor, „dass jedes Projekt mit einem anderen Finanzierer gemacht wurde“, sagt er. Dabei liegen die großen Probleme überwiegend nicht in den Objekten selbst, sondern in den gesunkenen Marktwerten. Das führe dazu, dass der ursprünglich vereinbarte LTV nicht mehr gehalten werde, sodass die Bank bei der Refinanzierung mehr Eigenkapital verlange.
Hollstein hält es für erforderlich, in einer solchen Situation den Verkauf eines Objektes zu prüfen. „Kapital ist da, aber die Preiserwartungen von Verkäufern und Käufern passen noch nicht zusammen.“ Potenzielle Käufer sind z.B. im Wohnbereich Plattformen, hinter denen institutionelle Investoren stehen, dazu kommen Investoren mit eigener Baukompetenz und einige wenige reine Finanzinvestoren. „Jetzt ist die Nachfrage gut. Später, wenn es wieder mehr Angebot gibt, könnte es dagegen schwieriger werden, einen Käufer zu finden“, sagt er.
Sebastian Wasser: Restrukturierung statt Developments
Bekannt wurde das Unternehmen als Immobilien-Projektentwickler, doch heute setzt Ehret + Klein Schwerpunkte im Investment-, Asset- und Property-Management. Auf 180 Mitarbeiter ist das Unternehmen angewachsen, und etwa zwei Drittel davon befassen sich mit Management-Services – ein deutliches Signal, in welche Richtung sich das Unternehmen strategisch entwickelt. Projektentwicklungen machten einen kleineren Teil der insgesamt rund 700 betreuten Objekte aus, berichtet Sebastian Wasser, CEO der Ehret + Klein AG.
Ein lukratives Geschäftsfeld bildet die Restrukturierung von Projekten, die in finanzielle Schieflage geraten sind. Wasser beschreibt, wer Unterstützung sucht: Banken, die als Senior Lender in diesen Projekten stecken, ebenso wie institutionelle Investoren, deren Mezzanine-Strukturen unter Druck geraten sind.
Büro- und Wohnimmobilien bilden den Schwerpunkt der Arbeit von Sebastian Wassers Spezialisten. „Auch im Wohnbereich wurde viel mit Mezzaninen finanziert“, beschreibt er. Die Probleme entstanden dann beispielsweise dadurch, dass das Geld für die geplante Aufstockung eines Gebäudes fehlte, dass ein Grundstück zu teuer eingekauft wurde oder auch gleich fast ohne Eigenkapital losgelegt worden war. „Es kam vor, dass in einem Projekt mit einem Volumen von 100 Millionen Euro nur 100.000 Euro Eigenkapital eingesetzt worden waren.“ Die finanzierenden Institutionen habe das damals nicht gestört.
Ziel einer Restrukturierung ist es, ein Projekt wieder in tragfähige Balance zu bringen und, sofern es die Rahmenbedingungen erlauben, weiterzuführen. Nicht in jedem Fall gelingt dieser Schritt unmittelbar. Es kann auch ein langer Stillstand folgen. Bei einzelnen Vorhaben ist der weitere Verlauf derzeit offen und hängt maßgeblich von Markt- und Finanzierungsbedingungen ab.
Die Welle der Neustrukturierungen hat ihren Höchststand noch nicht erreicht. Diesen erwartet Sebastian Wasser in der nahen Zukunft. Momentan agieren viele Banken bei Umschuldungen und Neuaufstellungen noch zurückhaltend und „können sich noch nicht damit anfreunden, Finanzierungen umzustrukturieren“. Notverkäufe, sogenannte Fire Sales, führen oft zu deutlichen Abschlägen auf den Fair Value.
Wer andererseits heute genügend Kapital zur Verfügung hat, könne günstig einsteigen. Sebastian Wasser sieht die Chancen vor allem bei Wohnimmobilien in den Top-7-Städten. „Diese bieten trotz Marktvolatilität weiterhin ein attraktives Risikoprofil.“
Kai Panitzki und Manfred Heid: Nische für Wagniskapital
Start-ups brauchen Wagniskapital, und in den vergangenen Jahren haben sich einige Venture-Capital-Fonds auf diese jungen Unternehmen in der Immobilienbranche spezialisiert. Wie eng ist diese Nische? „Sie ist auf keinen Fall zu klein“, sagt Kai Panitzki, einer der General Partner von Realyze Ventures. „Im Gegenteil. Es gibt überraschend wenige Fonds“ mit dieser Spezialisierung.
Welche dieser kleinen Unternehmen dann auch so zukunftsträchtig sind, dass sich ein Investment lohnt, filtert Realyze mithilfe seines Investoren- und Expertenkreises heraus, und eine Due-Diligence darf natürlich auch nicht fehlen.
Zu den Leitfragen zählt: Ist jetzt der Zeitpunkt, in dem Kunden bereit sind, für das Produkt oder die Dienstleistung Geld auszugeben? Oder: Ist das Unternehmen in einem Aspekt wesentlich stärker als die Konkurrenz, hat also einen „unfair advantage“? Kann es erfüllen, was es verspricht? Zudem muss mindestens ein Beta-Produkt existieren, anhand dessen das Unternehmensnetzwerk von Realyze operativ erproben kann, ob eine Idee funktioniert.
Realyze investiert in allen Phasen der immobiliären Wertschöpfungskette – Planen, Bauen, Betreiben, Finanzieren. Was nicht ausschließt, dass auch sehr spezialisierte Gründer mit Kapital versorgt werden. Ob KI oder herkömmliches Coding – Realyze investiert breit, und dazu kann auch ein Entwickler von Robotik für das Malerhandwerk gehören. Insgesamt betonen Panitzki und sein General Partner Manfred Heid: Digitalisierung und Technik sind die Felder, auf denen in der Immobilienbranche der größte Bedarf nach neuen Ideen besteht.
