Grafik Gewerbeinvestmentmarkt erstes bis drittes Quartal 2022
Quelle: Cushman & Wakefield

Standorte & Märkte

4. October 2022 | Teilen auf:

Gewerbeinvestments: Hohes Volumen trotz schwieriger Bedingungen

Die Beratungshäuser beobachten im dritten Quartal 2022 Unsicherheit über die Zinsentwicklung und gebremste Kaufbereitschaft auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt.

In den ersten drei Quartalen registrierte BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ein gewerbliches Investitionsvolumen von 44,2 Milliarden Euro. Damit liegt es höher als in den beiden Vorjahren, wozu vor allem das Rekordergebnis des ersten Quartals einen großen Beitrag geleistet hat. Der vergleichbare Vorjahreswert wurde um zwölf Prozent und der zehnjährige Durchschnitt um 31 Prozent übertroffen. „Die Rahmenbedingungen der Investmentmärkte haben sich ab dem zweiten Quartal erheblich verändert. Insbesondere die spürbar höheren Zinsen, die Finanzierungen im Zusammenhang mit den parallel stark gestiegenen Swap-Rates erheblich verteuern, wirken bremsend auf die Dynamik der Investmentmärkte. Hinzu kommt die sich spürbar abschwächende Konjunktur, in Verbindung mit den sehr viel höheren Energiekosten. Das Umfeld, in dem Investoren aktuell agieren, ist also ein deutlich anderes als in den Vorjahren, die von vielen außergewöhnlich guten Ergebnissen geprägt waren. Umso bemerkenswerter ist das beobachtete Transaktionsvolumen im dritten Quartal, das bei knapp 14 Milliarden Euro liegt“, erläutert Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Savills errechnet ein Transaktionsvolumen von 40,7 Milliarden Euro auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt in den ersten drei Quartalen (ein Plus von zwei Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum), Colliers kommt auf 41,6 Milliarden Euro, Cushman & Wakefield auf 40,2 Milliarden Euro. „Der Markt bleibt deutlich unter seinen Möglichkeiten. Das Angebot ist da, doch es fehlen die Käufer. Vor allem Core-Produkte bleiben liegen, zu groß ist die Sorge, in sechs Monaten festzustellen, dass man zu teuer eingekauft hat. Diese Sorge wird uns noch einige Monate begleiten“, erläutert Alexander Kropf, Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield in Deutschland.

Spitzenrenditen nur selten realisierbar

Die Spitzenrenditen sind, laut Savills, im Quartalsvergleich um 20 bis 40 Basispunkte angestiegen, wobei die hohe Volatilität die Preisbildung weiterhin erschwert. Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, weist darauf hin, dass der Anstieg der Spitzenrenditen die sich vollziehende Preiskorrektur nicht vollständig reflektiert: „Anders als in den vergangenen Jahren wird die Spitzenrendite nur noch bei ganz wenigen Objekten realisiert. Schon kleine Makel führen häufig zu deutlich geringerer Investorennachfrage und einem vergleichsweise hohen Preisabschlag gegenüber dem Spitzenniveau. Die Preisschere zwischen Core und Core Plus hat sich geöffnet.“

In den Top-7-Märkten liegt der Mittelwert der Spitzenrendite für Büroobjekte nach Angaben von Cushman & Wakefield nun bei 3,23 Prozent (+24 Basispunkte), für Geschäftshäuserbei 3,45 Prozent (+ acht Basispunkte) und für Logistikimmobilien bei 3,61 Prozent (+50 Basispunkte). Die mittlere Spitzenrendite für Büros ist damit so hoch wie seit Mitte 2018 nicht mehr. München ist unverändert der teuerste Büromarkt (3,00 Prozent), gefolgt von Frankfurt (3,10 Prozent), Hamburg (3,15 Prozent) und Berlin (3,20 Prozent). Bei Geschäftshäusern sind München und Düsseldorf mit einer Spitzenrendite von jeweils 3,10 Prozent die teuersten Märkte. Logistikobjekte in Stuttgart (3,70 Prozent) notieren 10 Basispunkte höher als in den anderen sechs Top-Regionen. Angesichts der erwarteten weiteren Zinsanhebungen erwartet C&W in den kommenden Monaten weiter steigende Renditen.

Schwergewichte

Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers, berichtet: Die Anzahl der von uns registrierten Großdeals über 250 Millionen Euro ist binnen drei Monaten von drei auf neun angestiegen.“ Dazu zählen unter anderem das Berliner Büroobjekt Voltair, das von den Assetmanagern der Swiss Life und Norges Bank für 457 Millionen Euro erworben wurde. Zweitgrößter Einzeldeal in ähnlicher Größenordnung ist der Verkauf des Siemens Technocampus (Mehrheitsanteil 90 Prozent) von Axa IM an Caleus Capital Partners im Auftrag des Staatsfonds GIC aus Singapur. Auch in anderen TOP 7 Märkten wurden Landmark-Deals gehandelt, so in Hamburg ein 25-Prozent-Anteil des Elbtowers.   Die marktprägenden Großdeals des vergangenen Quartals haben in diesen Investmentzentren in Ergänzung zur Alstria-Brookfield-Übernahme im ersten Quartal zu Umsatzergebnissen auf oder sogar deutlich über dem Niveau des Fünfjahresdurchschnitts geführt (Berlin drei Prozent, Düsseldorf 27 Prozent, Hamburg 34 Prozent). Frankfurt (minus 17 Prozent), Stuttgart (minus 22 Prozent), München (minus 37 Prozent) und Köln (minus 39 Prozent) sind vergleichsweise stärker vom Ausbleiben großvolumiger Abschlüsse betroffen. Die Bremsspuren in den TOP 7-Märkten bleiben damit insgesamt höher als am Gesamtmarkt.   Größter Deal des Quartals deutlich jenseits der Eine-Milliarde-Euro-Grenze ist die strategische Mehrheitsübernahme der Deutschen Euroshop mit den darin enthaltenen 17 deutschen Shoppingcentern durch das Joint Venture Oaktree Capital und die Cura Vermögensverwaltung der Familie Otto. Insgesamt ist das Volumen gehandelter Portfolios mit 31 Prozent Marktanteil sehr überschaubar und im Jahresverlauf deutlich gesunken.

Logistik legt weiter stark zu

Bei der Verteilung des Transaktionsvolumens über die einzelnen Assetklassen beobachtet BNPPRE nur leichte Verschiebungen. Klar auf Position eins liegen weiterhin Büroimmobilien, die mit 18,8 Milliarden Euro etwa 43 Prozent zum Gesamtumsatz beitragen. Infolge dessen konnten sie gegenüber dem Vorjahr um gut fünf Prozent zulegen und der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar um 30 % übertroffen. Ein wesentlicher Grund hierfür sind die guten Flächenumsätze auf den Büromärkten, bei denen einerseits gewisse Nachholeffekte aus den Corona-Jahren mit Lockdowns zum Tragen kommen, zum anderen aber auch viele Unternehmen die Notwendigkeit erkannt haben, neue, moderne Bürokonzepte zu etablieren, die in ihren alten Flächen nicht umsetzbar sind. Auf Rang zwei finden sich Logistikimmobilien, die ihren Höhenflug fortsetzen und ihren Umsatzanteil auf gut 19 Prozent gesteigert haben. Mit einem Investmentvolumen von gut 8,5 Milliarden Euro erzielen sie eine neue Bestmarke und verbessern ihr Vorjahresresultat um 37 Prozent. Viele Investoren setzen auf die langfristig positive Entwicklung dieser Assetklasse. Der auch zukünftig wachsende Anteil des E-Commerce, aber auch die Neuorganisation von Lieferketten und sogenannte Re-Shoring Prozesse sind wichtige Trends, die unabhängig von kurzfristigen Auswirkungen konjunktureller Schwankungen langfristig für Logistik-Investments sprechen. Auf Platzt drei folgen Einzelhandelsobjekte, die ihren Umsatzanteil leicht auf gut 17 Prozent steigern können. Mit gut 7,7 Milliarden Euro legen sie um 22 Prozent gegenüber 2021 zu und liegen nur knapp (minus vier Prozent) unter ihrem langfristigen Schnitt. Bei dieser positiven Entwicklung muss allerdings berücksichtigt werden, dass die Mehrheitsübernahme der Deutschen Euroshop dieses Resultat wesentlich beeinflusst hat. Der Löwenanteil insgesamt entfällt auf Fachmarktzentren und Fachmärkte mit hohem Lebensmittelanteil, die für mehr als 43 Prozent der gesamten Retail-Investments verantwortlich sind. Unverändert in schwierigem Fahrwasser bewegen sich Hotel-Investments, mit denen 1,3 Milliarden Euro erzielt wurden, was einem Anteil von drei Prozent entspricht. Damit fällt der Umsatz knapp 13 Prozent niedriger aus als im Vorjahr, wobei gleichzeitig aber eine spürbare Belebung im dritten Quartal zu beobachten war, in dem über 40 Prozent des Gesamtvolumens erfasst wurden. Weiter auf Erfolgskurs sind auch Healthcare-Objekte, die mit knapp 2,74 Milliarden Euro nur knapp ein neues Allzeithoch verfehlen. Damit tragen sie gut sechs Prozent zum Gesamtresultat bei und sind zunehmend auf dem Weg vom Nischenprodukt zu einer von breiteren Investorenschichten akzeptierten Assetklasse.

„Mit einer Rezession und historisch hoher Inflation vor Augen finden Kaufverhandlungen in den nächsten zwölf bis 18 Monaten weiter unter herausfordernden Rahmenbedingungen und großer Unsicherheit statt. Wir sehen aktuell eine Transformation vom Verkäufer- zum Käufermarkt, die eine Prognose zum Transaktionsvolumen erschwert. Auch Preisrückgänge im großvolumigen Core-Bereich und die Hinwendung zu kleineren Objekten werden ab 2023 eher zu Volumina führen, die wir vor Beginn des Hochphase am Immobilienmarkt ab 2015 gesehen haben. Wegen des Investmentrekords aus dem ersten Quartal werden wir dieses Jahr aber voraussichtlich nochmals ein Jahresergebnis in der Nähe der 50-Milliarden-Euro-Benchmark sehen“, prognostiziert Matthias Leube, CEO bei Colliers.

zuletzt editiert am 04.10.2022