JLL-Analyse: Investments in Gesundheitsimmobilien blieben im vergangenen Jahr unter den Erwartungen. 2025 hingegen startet mit einem 380-Millionen-Deal in Hamburg.
Der Markt für Gesundheitsimmobilien verzeichnete 2024 ein geringes Transaktionsvolumen von 740 Millionen Euro, das damit unter dem Vorjahreswert von 940 Millionen Euro lag. Von den Spitzenumsätzen der Jahre 2018 bis 2022, die durchschnittlich bei 2,78 Milliarden Euro lagen, blieb der Markt weit entfernt. Auch der Zehnjahresschnitt von 2,1 Milliarden Euro wurde deutlich unterschritten. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse aus dem Hause JLL.
„In den Vorjahren gab es die ein oder andere Übertreibung nach oben, vergangenes Jahr war es dagegen eher eine Übertreibung nach unten. Die Rahmenbedingungen hätten jedenfalls ein höheres Transaktionsvolumen zugelassen“, erläutert Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment bei JLL Germany. „So haben sich die Preisvorstellungen der Verkäufer teilweise deutlich nach unten korrigiert und auch die Finanzierungsbedingungen haben sich verbessert. Investoren waren dennoch zögerlich mit Abschlüssen, was auch daran lag, dass sich die Prüfprozesse enorm in die Länge gezogen haben.“
Marktbelebung im Schlussquartal
Im vierten Quartal 2024 wurde ein Transaktionsvolumen von 300 Millionen Euro erreicht. Insgesamt wurden 20 Deals mit 68 Immobilien abgeschlossen, darunter vor allem Senioren- und Pflegeheime, die 73 Prozent des Volumens ausmachten. Ärztehäuser sind aktuell stark nachgefragt, doch das Angebot ist begrenzt.
„Die Spitzenrenditen sind nach Anstiegen zu Beginn 2024 in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Aktuell liegt die Bruttoanfangsrendite für Pflegeimmobilien bei rund 5,5 Prozent. Das entspricht in etwa dem 18- bis 19-fachen der Jahresnettokaltmiete. Dann muss aber auch die Qualität stimmen, also ein Neubau nach hohem KfW-Standard, ein vernünftiger Standort und ein guter Betreiber ohne Personalsorgen. Für durchschnittliche Pflegeheime sind eher Faktoren von 14 bis 15 realistisch“, verdeutlicht Tölzel.
Institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen zeigen verstärkt Interesse an Healthcare-Immobilienfonds. „Asset-Manager bekommen wieder Kapitalzusagen für Healthcare-Immobilienfonds. Zwar sind die Vehikel noch nicht handlungsfähig, sondern noch in der Aufbauphase. Es wird sich aber schon vermehrt Produkt angeschaut. Wir gehen also davon aus, dass die Nachfrage anspringen und sich der Markt 2025 beleben wird. In welcher Ausprägung hängt maßgeblich davon ab, ob es größere Portfoliotransaktionen geben wird. Ein paar Pakete sind noch in der Pipeline“, sagt Tölzel.
Hamburg: 380 Millionen Euro für 13 Pflegeheime
Das Jahr 2025 beginnt mit einem bedeutenden Verkauf: Die Vonovia-Tochter Deutsche Wohnen veräußerte 13 Pflegeheime in Hamburg für 380 Millionen Euro. Das Unternehmen hatte die Objekte mit rund 2.400 Pflegeplätzen in den Jahren 2006 und 2007 übernommen – nun folgte die Rückabwicklung.
Zwei kleinere Transaktionen im Wert von 30 Millionen Euro aus dem Dezember 2024 fließen ebenfalls in die 2025er-Statistik ein. Damit könnte das Transaktionsvolumen im ersten Quartal bereits das Niveau des zweiten Halbjahres 2024 erreichen.
