Wie Projektentwickler von Gewerbeimmobilien ihr Geschäftsmodell anpassen. Von Michael Lorz
In der aktuellen Marktumgebung stehen Immobilienprojektentwickler weiterhin vor erheblichen Herausforderungen. Die Zinswende von 2022 hatte tiefgreifende Auswirkungen in allen Bereichen des Immobiliensektors, und viele Entwickler, die zuvor in erster Linie auf „klassische“ Büroimmobilien spezialisiert waren, mussten ihre Strategie anpassen. Mittlerweile ist dabei erkennbar, mit welchen kreativen Lösungen es Projektentwicklern gelungen ist zu „überwintern“ und sich dank erweiterter Wertschöpfungstiefe und Servicebandbreite am Markt zu behaupten.
Umnutzung von Büro in Wohnimmobilien
Ein gangbarer Weg für die Bewältigung gestiegener Entstehungskosten besteht darin, veraltete Büroflächen in Wohnflächen umzuwandeln. Dieser Schritt begegnet der sinkenden Nachfrage nach nicht mehr zeitgemäßen Büros und dem wachsenden Bedarf an Wohnraum, insbesondere in urbanen Gebieten. Eine solche Umnutzung von geeigneten Objekten ermöglicht es zudem, innerstädtische Quartiere zu revitalisieren und neue Lebensräume zu schaffen. Zugleich ist es eine große Chance für Projektentwickler, den Bestand marktgerecht aufzuwerten. Allerdings bedarf es dabei Fingerspitzengefühl, sorgfältige Planung und ein entsprechendes Know-how.
Betreiberimmobilien sind chancenreich, aber komplex
Für Umnutzungen spielen auch Betreiberimmobilien wie Pflegeheime oder Hotels eine immer größere Rolle. Mit ihren stabilen Einnahmenströmen bieten sie langfristige Sicherheit und hohe Planbarkeit dank langfristiger Mietverträge in Kombination mit verlässlichen Trägern. Für Bestandshalter kann die Umnutzung eines Bürogebäudes in eine Betreiberimmobilie daher ein lohnendes Unterfangen sein, das allerdings auch sehr komplex ist. Die Objekte sind durch die Ausrichtung des Betreibers in ihrer Nutzbarkeit recht festgelegt – und sollten daher vom Entwickler bei Umnutzungen flexibel genug angelegt sein, um sie bei Veränderungen in der Nachfrage marktgerecht weiterentwickeln zu können.
Manage-from-Grey-to-Green gefragter denn je
Der Markt fragt verstärkt Know-how im Bereich Manage-from-Grey-to-Green nach, um Bestandsobjekte nachhaltiger zu gestalten. Durch die Implementierung umweltfreundlicher Technologien und den Einsatz nachhaltiger Baumaterialien können Entwickler den ökologischen Fußabdruck der Objekte reduzieren und höhere Nachfrage bei Mietern und Käufern wecken. Umgekehrt betrachtet, droht aufgrund der anziehenden Anforderungen bei Unterlassung solcher Maßnahmen sogar ein drastischer Wertverlust.
Nutzungsarten neu denken
Innovative Konzepte, die auf spezialisierte Märkte abzielen, sind eine weitere Möglichkeit, wie Entwickler neue Nischenmärkte erschließen und sich von der Konkurrenz abheben können. Diese Projekte zielen auf spezialisierte Mieter ab, die spezifische Anforderungen haben und bereit sind, für maßgeschneiderte Lösungen zu zahlen. Ein Beispiel hierfür sind Immobilien, die speziell für die Bedürfnisse von Life-Science-Unternehmen oder für den Bereich „Light Industrial“ konzipiert sind. Solche spezialisierten Projekte erfordern ein tiefes Verständnis der jeweiligen Branche und eine enge Kooperation mit den potenziellen Mietern, bieten dafür aber auch entsprechendes Potenzial für Entwickler.
Der Fee-Developer als passgenauer Problemlöser
Zur Kreativität gehört auch, die Rolle als Entwickler neu zu denken und einen erweiterten Service anzubieten. Besonders gefragt sind Service-Developer mit Kompetenzen unabhängig von der eigenen Expertise. Daher werden solche spezialisierten Dienstleistungen nicht nur von Eigentümern, sondern auch von erfahrenen Projektentwicklern in Anspruch genommen. Je nach Leistungsumfang kümmert sich ein Service-Developer dabei jeweils um unterschiedliche Bereiche des Projekts, etwa der technischen oder betriebswirtschaftlichen Konzeption oder dem Projektmanagement. Bei einem besonders ganzheitlichen Angebot übernimmt ein Service-Assetmanager aber auch Aufgaben rund um das Objektmanagement. Das erhöht die Kundenbindung und schafft zusätzliches Wertschöpfungspotenzial.
Vom Entwickler zum Manager
Eine zusätzliche Absicherung für Projektentwickler, die sich in Krisen auszahlt, ist ein weiteres Standbein als Bestandshalter lukrativer eigener Projekte. Ein Know-how als Service-Assetmanager wie auch vieler anderen Komponenten des Leistungsspektrums erzeugt dabei Synergien für die Entwickler, die bei einer sehr engen Spezialisierung entfallen.
Projektentwickler, die flexibel auf Marktveränderungen reagieren, innovative und spezifische Lösungen anbieten und ihre Dienstleistungen erweitern, sind gut gerüstet, um die aktuellen Herausforderungen zu meistern. Durch strategische Anpassungen und kreative Ansätze
Michael Lorz ist Geschäftsführer der DKW KapitalWert AG.
