Welche Kooperationsmodelle bei Mitarbeiterwohnungen möglich sind, welche Vorteile sich daraus ergeben können und was aus rechtlicher Sicht zu beachten ist, zeigt Rechtsanwalt Michael Auer in seinem Expertenbeitrag auf.
Angesichts der anhaltenden Wohnraumknappheit und angespannter Wohnungsmärkte gewinnen Mitarbeiterwohnungen wieder vermehrt an Bedeutung. Kooperationsmodelle zwischen Unternehmen und Projektentwicklern bieten eine vielversprechende Möglichkeit, den Bedarf an Mitarbeiterwohnungen zu decken. Für Projektentwickler wiederum eröffnen sich hierbei neue interessante Marktchancen.
Die Wahl des richtigen Modells und eine sorgfältige rechtliche Gestaltung sind entscheidend für den Erfolg solcher Projekte. Unternehmen und Projektentwickler sollten sich daher frühzeitig mit den rechtlichen Möglichkeiten und Rahmenbedingungen vertraut machen und innovative Lösungen in Betracht ziehen.
Hintergrund: In Zeiten zunehmender Wohnraumknappheit und der Bedeutung von Mitarbeiterzufriedenheit und -bindung finden Mitarbeiterwohnungen großen Zuspruch und werden Teil der unternehmerischen Zukunftsstrategien. Insbesondere in Ballungszentren und Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten suchen Unternehmen nach innovativen Wegen, um ihren Mitarbeitern bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Zusätzlich bieten sich für die Unternehmen finanzielle und steuerliche Vorteile.
Traditionelle Ansätze, bei denen Unternehmen selbst Wohnraum für ihre Mitarbeiter bereitstellen, stoßen jedoch oft an wirtschaftliche und operative Grenzen, da es sich nicht um das Kerngeschäft des jeweiligen Unternehmens handelt. Kooperationen mit Projektentwicklern können dazu flexible Lösungsansätze bieten. Doch wie sehen die unterschiedlichen Kooperationsmodelle aus Sicht der Immobilienunternehmen aus und welche rechtlichen Aspekte sind entscheidend?
Kooperationsmodelle zwischen Unternehmen und Projektentwicklern
Für Projektentwickler bieten Kooperationen mit Unternehmen im Zusammenhang mit Mitarbeiterwohnungen eine stabile und planbare Nachfrage. Die verschiedenen Modelle ermöglichen es ihnen, ihre Projekte gezielt auf die Bedürfnisse von Unternehmen zuzuschneiden.
Die Wahl des passenden Kooperationsmodells ist entscheidend für den Erfolg eines Mitarbeiterwohnprojekts. Doch ebenso wichtig ist eine durchdachte Vertragsgestaltung, um rechtliche Risiken zu minimieren und die Interessen aller Beteiligten zu wahren.
Modell 1: Direktes Mietmodell
Eine der einfachsten Formen der Kooperation besteht darin, dass Unternehmen Wohnungen beziehungsweise vollständige Wohnprojekte direkt von Projektentwicklern beziehungsweise Immobilienunternehmen anmieten und diese an ihre Mitarbeiter weitervermieten. Dieses Modell zeichnet sich zunächst durch eine klare vertragliche Trennung zwischen Hauptmietvertrag (zwischen Immobilienunternehmen und Unternehmen) und Untermietvertrag (zwischen Unternehmen und Arbeitnehmer) aus. Für das Immobilienunternehmen bedeutet dies eine hohe Planungssicherheit, da die Mietverträge in der Regel langfristig angelegt sind und somit eine konstante Einnahmequelle darstellen.
Ein weiterer Vorteil aus immobilienunternehmerischer Sicht besteht darin, dass der Hauptmietvertrag zwischen Immobilienunternehmen und Arbeitgeber dem Gewerbemietrecht unterliegt. Die Parteien des Hauptmietvertrags sind demnach nicht an die gesetzlichen Vorgaben des Wohnraummietrechts gebunden, wodurch im Rahmen des Gewerbemietrechts individuelle Vereinbarungen insbesondere hinsichtlich der Miethöhe und deren Wertanpassung, der Umlage von Nebenkosten, der Mietdauer sowie der Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten getroffen werden können. Ein weiterer Aspekt ist die Kündigungsregelung; hier sollten Mechanismen eingeführt werden, die beiden Parteien genügend Flexibilität bieten, aber gleichzeitig die Planungssicherheit gewährleisten.
Der (Unter-)Mietvertrag zwischen dem Unternehmen und seinem Arbeitnehmer unterliegt jedoch dem Wohnraummietrecht. Für den Hauptvermieter ist in diesem Zusammenhang § 565 BGB. Danach tritt der Projektentwickler im Falle der Beendigung des Hauptmietvertrages automatisch in die Rechte und Pflichten des Unternehmens (Arbeitgeber) aus dem (Unter-)Mietvertrag zwischen Unternehmer und Arbeitnehmer ein. Um die hieraus resultierenden Risiken aus Sicht des Immobilienunternehmens zu reduzieren, sollte der Hauptmietvertrag entsprechende Regelungen enthalten, die die daraus entstehenden Folgen auf das Unternehmen verlagern.
Modell 2: Joint Venture
Ein weiteres Modell ist die Gründung eines Joint Ventures zwischen Unternehmen und Projektentwicklern, bei dem beide Parteien sowohl finanziell als auch operativ an der Entwicklung beteiligt sind. Hierbei wird ein gemeinsames Unternehmen begründet, das die Entwicklung, den Bau und gegebenenfalls den Betrieb von Mitarbeiterwohnungen übernimmt. Diese Form der Kooperation erfordert zwar eine enge Zusammenarbeit, bietet aber auch die Chance auf stärkere Einflussnahme und maßgeschneiderte Lösungen, die exakt auf die Bedürfnisse der Kooperationspartner abgestimmt sind.
Die grobe Verteilung der Aufgaben im Rahmen des Joint Ventures kann beispielsweise dergestalt erfolgen, dass das Unternehmen ein ihm gehörendes Grundstück und der Projektentwickler sein Knowhow in die Gesellschaft einbringen. Rechtlich sind hier gesellschaftsrechtliche Fragen, die Aufteilung von Risiken und die Gestaltung der Governance-Strukturen besonders relevant. Bei Joint Ventures ist der Gesellschaftervertrag das zentrale rechtliche Dokument. Präzise vertragliche Regelungen der Gewinn- und Verlustverteilung, der Entscheidungsfindung, der Exit-Strategie sowie der Bedingungen, unter denen ein Partner aus dem Joint Venture aussteigen kann, sind dabei essenziell. Zudem ist die Regelung der Haftungsverteilung von großer Bedeutung, insbesondere wenn es um die Finanzierung des Projekts geht.
Größere Projekte können flexibel gestaltet werden, sodass beispielweise nur ein Teil des Projekts für Mitarbeiterwohnungen genutzt wird, während der übrige Teil in anderer Weise vermarktet wird.
Modell 3: Sale-and-Lease-Back
Vereinfacht dargestellt verkauft ein Unternehmen beim klassischen Sale-and-Lease-Back-Modell eine Bestandsimmobilie an eine Objektgesellschaft und least diese anschließend für die entsprechende Nutzung, zum Beispiel für Mitarbeiterwohnungen, zurück. Dieses Modell ermöglicht es Unternehmen, sich Liquidität zu verschaffen, gegebenenfalls die Bilanz zu entlasten, im Falle von Mitarbeiterwohnungen gleichzeitig langfristig gesicherten Wohnraum für Mitarbeiter zu erhalten und die Immobilie am Ende des Leasingzeitraums zurückzukaufen. Im Zusammenhang der sich aus dem aktuellen Marktumfeld und der aktuellen Wirtschaftslage ergebenden Herausforderungen findet dieses Modell vermehrt großen Anklang.
Derzeit werden abweichend vom klassischen Sale-and-Lease-Back Modell auch Projekte realisiert, bei denen das Unternehmen lediglich ein Grundstück an eine Objektgesellschaft veräußert, die Objektgesellschaft auf dem Grundstück (Wohn)-Projekte entwickelt und errichtet und das Unternehmen das fertiggestellte Objekt zurückleast. Neben diesem Ansatz sind weitere denkbar, zum Beispiel dass das Unternehmen nur Teile des fertiggestellten Projekts zurückleast und die übrigen Teile anderweitig vermarktet werden.
Abhängig vom geplanten Vorhaben sind in dieser Konstellation insbesondere Projektentwicklungs-, Generalunternehmer-, Generalübernehmer- oder Bauverträge zu schließen, die detailliert regeln, welche Leistungen der Entwickler zu erbringen hat und insbesondere, wie mögliche Mängelansprüche geltend gemacht werden können. Wichtige Vertragsbestandteile sind außerdem die Bauzeitgarantien, die Regelung der Haftung für Bauverzögerungen und die klare Definition der Abnahmeprozesse. Eine solide Vertragsstruktur sollte zudem Regelungen zu möglichen Streitigkeiten und deren Beilegung enthalten, um im Falle von Differenzen einen geordneten Prozess zu gewährleisten.
Fazit: Chancen für Entwickler und Unternehmen
Die Entwicklung und Bereitstellung von Mitarbeiterwohnungen bietet sowohl für Projektentwickler als auch für Unternehmen erhebliche Chancen. Der Erfolg dieser Projekte hängt jedoch maßgeblich von der Wahl des passenden Kooperationsmodells und einer soliden rechtlichen Grundlage ab. Diese sind abhängig von den individuellen Gegebenheiten und Anforderungen des konkreten Projekts. Eine durchdachte Vertragsgestaltung minimiert Risiken und stellt sicher, dass alle Beteiligten langfristig von der Zusammenarbeit profitieren.
Unternehmen und Entwickler, die sich für die Umsetzung solcher Projekte interessieren, sollten frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um die für sie optimalen Lösungen zu finden und um sicherzustellen, dass ihre Interessen umfassend gewahrt sind.
Ein Beitrag von Michael Auer, Salaried Partner bei der Wirtschaftskanzlei Heuking.
