Gebäudeautomation kann Betriebskosten senken, den Komfort erhöhen und Immobilienwerte sichern. Warum sich ein genauer Blick auf die Technik lohnt, erläutert Werner Ottilinger, Geschäftsführer Sauter Deutschland.
Die Immobilienwirtschaft liebt ihre Gewissheiten. Die bekannteste lautet seit Jahrzehnten: Lage, Lage, Lage. Mit Blick auf die Entwicklungen in unserer Branche bin ich überzeugt: Dieser Satz wird künftig nicht mehr allein reichen. Natürlich bleibt der Standort ein wesentlicher Faktor. Doch ob eine Immobilie ihren Wert hält, Mieter begeistert, kostenintensive Leerstände vermeidet und langfristig Rendite erwirtschaftet, entscheidet sich zunehmend auch an einer anderen Stelle: im Gebäude selbst.
Gerade deshalb lohnt sich ein genauerer Blick auf die aktuellen Branchendiskussionen. Es wird intensiv über Energiepreise, ESG, Dekarbonisierung und steigende regulatorische Anforderungen durch EPBD und Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) gesprochen, doch erstaunlich selten über die technische Gebäudeinfrastruktur und moderne Steuerungssysteme einer Immobilie. Genau dort liegt jedoch der Hebel.
Denn die Problemimmobilien der Zukunft, die Carbon Risk Assets, werden nicht ausschließlich diejenigen mit der schlechteren Adresse sein. Es werden Gebäude sein, die zu viel Energie verbrauchen, bei Hitze versagen, ihre Nutzenden im Alltag einschränken – etwa durch schlechte Luftqualität, unzureichende Kühlung oder starre Raumkonzepte – und auf veränderte Rahmenbedingungen nur unzureichend reagieren können.
Gebäudeautomation als Schlüsseltechnologie
Der Klimawandel wartet schließlich nicht auf den nächsten Investitionszyklus. Extremtemperaturen, steigende Energiepreise durch weltweite Krisen und immer strengere regulatorische Vorgaben verändern den Markt bereits heute. Gleichzeitig steigen die Erwartungen: Komfort, Luftqualität, flexible Raumnutzung und ein angenehmes Raumklima werden zunehmend zu Faktoren, die über Vermietbarkeit und Wertentwicklung entscheiden. Viele Antworten auf diese Herausforderungen existieren längst. Nur werden sie häufig unterschätzt.
Gebäudeautomation gilt vielerorts noch immer als technische Infrastruktur. Tatsächlich entwickelt sie sich jedoch zur wirtschaftlichen Infrastruktur einer Immobilie. Sie entscheidet darüber, ob Heizungs-, Lüftungs-, Klima-, Beleuchtungs- und Verschattungssysteme isoliert arbeiten oder intelligent zusammenspielen. Und genau darin liegt der Unterschied. Wer ausschließlich in einzelne Technologien investiert, optimiert Einzelgewerke. Wer Gebäudeautomation intelligent einsetzt, optimiert effizient das gesamte Gebäude.
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Deshalb möchte ich eine weitere These wagen: ESG beginnt nicht auf dem Dach mit Photovoltaik. ESG beginnt oft im Keller, bei der Gebäudeautomation. Denn erst, wenn sämtliche technischen Anlagen miteinander kommunizieren, entstehen die Effizienzgewinne, die wir für eine wirtschaftliche Dekarbonisierung benötigen. Intelligente Sensoren liefern dabei längst mehr als Messwerte. Sie liefern wichtige Entscheidungsgrundlagen: Heizung, Lüftung, Klimatisierung, Verschattung und Beleuchtung werden damit so geregelt, dass die Raumparameter innerhalb des definierten Komfortbereichs bleiben.
Eine effiziente Gebäudeautomation geht sogar darüber hinaus, indem sie nicht mehr rein reaktiv agiert, sondern vorausschauend; beispielsweise kann sie die Wettervorhersage und prädiktive Gebäudesimulationen mit einbeziehen. So können über die gesamte Nutzungszeit die gewünschten Temperaturen in Räumen bei minimalem Energieeinsatz oder optimierten Energiekosten gewährleistet werden. Daten werden dadurch zum wertvollen Rohstoff für einen Gebäudebetrieb, der Energie spart, den Komfort erhöht, die Resilienz steigert und Investitionen absichert.
Grundlegende Regelsysteme der Gebäudeautomation sind in vielen Neubauten bereits Stand der Technik. Das Gebäudemodernisierungsgesetz sieht zudem vor, dass Nichtwohngebäude mit Heizungs-, Klima- oder entsprechenden kombinierten Anlagen von mehr als 70 Kilowatt Nennleistung grundsätzlich bis Ende 2029 mit Systemen zur Gebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ausgestattet werden müssen. Ausnahmen gelten unter anderem, wenn die Ausstattung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.
Wer ausschließlich über Neubauten diskutiert, greift aber zu kurz. Gerade bei Bestandsimmobilien liegt eines der größten wirtschaftlichen Potenziale der kommenden Jahre. Der überwiegende Teil der Immobilien, die wir 2040 oder 2050 nutzen werden, steht bereits heute. Genau dort entscheidet sich, ob Klimaziele erreichbar bleiben und Immobilien dauerhaft wettbewerbsfähig sind.
Deutliche Einsparungen bei Energie und CO₂
Dass sich dieser Weg wirtschaftlich lohnt, zeigt die Praxis. Beim Münchner Bürogebäude NOVE führte der konsequente Einsatz moderner Gebäudeautomation zu deutlich geringeren Energieverbräuchen, höherem Nutzerkomfort und optimierten Betriebsabläufen. Besonders bemerkenswert: Die Investition amortisierte sich in weniger als zwei Jahren. In Zeiten knapper Budgets und steigender Finanzierungskosten ist das mehr als eine technische Kennzahl, es ist ein wirtschaftliches Argument.
Sauter entwickelte in München ein strukturiertes Integrationskonzept für die Gebäudeautomation. Im Zuge der Realisierung wurden sämtliche TGA-Systeme sowie über 250 Verbrauchszähler in die Gebäudeautomation eingebunden, schrittweise in Betrieb genommen und auf Funktion überprüft. Dazu wurden Raumautomationsstationen zur Temperatur- und Lüftungsregelung eingesetzt. Für die Umsetzung einer vorausschauenden Betriebsführung integrierte das Unternehmen die Smart-Data-Lösung Meteoviva Climate in die zentrale Management- und Bedieneinheit des Gebäudes und nahm den digitalen Zwilling im Sommer 2023 in Betrieb.
Das Projekt kann heute auf zwei vollständige Betriebsjahre zurückblicken. In diesem Zeitraum konnte der Energiebedarf des Gebäudes bei gleichbleibend hohem Raumkomfort um rund 30 Prozent reduziert werden. Die CO₂-Emissionen verringerten sich um etwa 33 Prozent, was nach dem zweiten Betriebsjahr einer kumulierten Einsparung von jährlich rund 176 Tonnen CO₂ entspricht. Parallel verringerten sich die jährlichen Energiekosten um rund 3,60 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche.
Funktionierende Gebäudeautomation für mehr Effizienz und Nutzerkomfort
Dennoch wird Gebäudeautomation in vielen Projekten noch immer als reine Kostenposition betrachtet. Das halte ich für einen strategischen Fehler. Niemand käme heute auf die Idee, ein modernes Bürohaus ohne Internetanbindung oder Aufzüge zu errichten. Warum wird in Bestandsgebäuden dann ausgerechnet an der Technologie gespart, die sämtliche technischen Anlagen intelligent miteinander verbindet und kontinuierlich optimiert? Eine erfolgversprechende Modernisierung orientiert sich übrigens stets am tatsächlichen Zustand der Bausubstanz, am individuellen Energieverbrauch und an den wirtschaftlichen Möglichkeiten, was unnötige Kosten vermeidet.
Die Immobilienwirtschaft hat jahrzehntelang darüber gesprochen, wo Gebäude stehen. Die entscheidende Frage der kommenden Jahrzehnte lautet jedoch, wie sie funktionieren. Gebäudeautomation reduziert die Betriebskosten. Sie verbessert den Nutzungskomfort. Sie unterstützt ESG-Strategien. Sie erhöht die Klimaresilienz. Sie macht Immobilien attraktiver für Mietende und Investierende. Vor allem schützt sie langfristig den Wert einer Immobilie. Wer das beachtet und zielgerichtet saniert, investiert in die Zukunft.
Ein Beitrag von Werner Ottilinger, Geschäftsführer von Sauter Deutschland.
