Expo Real 2026-09-17T14:23:26.628Z Der frühere Markt kommt nicht zurück

Mehr Transaktionen, aber kein breiter Aufschwung: Vor der Expo Real 2026 zeigt sich eine Branche, die sich mit neuen Bedingungen arrangieren muss. Von Thorsten Schnug

Der Immobilienmarkt kommt wieder in Bewegung. Nur kommt nicht der Markt zurück, den die Branche vor Zinswende und Immobilienkrise kannte. Transaktionen nehmen zu, gleichzeitig bleiben Finanzierung und Projektentwicklung schwierig. Immobilienwerte müssen stärker im laufenden Betrieb erarbeitet werden, Investoren wählen selektiv aus – und beim Wohnungsbau klaffen Bedarf und tatsächliche Investitionen weiterhin auseinander.

„Die Branche befindet sich in einer fragilen Stabilisierung, noch nicht in einem belastbaren Aufschwung“, sagt Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbandes der Privaten Bausparkassen. Sascha Klaus, Vorstandsmitglied der LBBW und Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, erwartet deshalb auf der Expo Real vor allem Diskussionen darüber, „wie tragfähig die Belebung am Investmentmarkt wirklich ist und wie die Märkte sich weiterhin bereinigen“.

Die Antwort fällt je nach Segment unterschiedlich aus. Gute Bürokonzepte sowie Industrie und Logistik zeigten wieder Dynamik, während der Einzelhandel verhaltener bleibe. Auch der Wohnungsmarkt habe nach seiner zunächst schnelleren Erholung wieder an Schwung verloren, so Klaus: „Der Markt bleibt sehr selektiv: Entscheidend ist, wo Preise, Finanzierung und Risiko wieder zusammenpassen und echte Transaktionen entstehen.“

Wie viel Erholung steckt im Transaktionsmarkt?

Dr. Philipp Feldmann, Geschäftsführer von Cilon, rechnet vorerst nicht mit einer durchgreifenden Erholung. Die kommerzielle „Lücke“ zwischen Immobilien und Kapital bleibe vielerorts bestehen. Gerade im Bürosegment beobachtet er „eine gewisse Ernüchterung“, die sich teilweise mit Hoffnungslosigkeit mische.

Einen deutlich stärkeren Markt sieht Pia Maria Goossens, Head of Sales DACH bei Drooms. Auf den Plattformen des Unternehmens seien bereits im ersten Halbjahr 75 Prozent der Transaktionszahl des Gesamtjahres 2025 erreicht worden. Linear fortgeschrieben würde das zum Jahresende eine Steigerung um 50 Prozent bedeuten. Ob es tatsächlich so komme, sei offen, „aber wir beobachten auf jeden Fall sehr viel mehr Bewegung am Transaktionsmarkt als noch 2025“.

Gerade diese beiden Perspektiven dürften die Gespräche in München prägen: Es gibt wieder Deals, aber daraus lässt sich noch keine flächendeckende Erholung ableiten. Dr. Rico Pires, CEO von Encoviva, hält ohnehin wenig davon, auf die Rückkehr früherer Verhältnisse zu hoffen: „Zu viele warten – vergeblich! – darauf, dass es wieder so wird, wie es einmal war.“

Die Zeit der passiven Rendite ist vorbei

Für Eigentümer folgt daraus eine unbequeme Konsequenz. „Die Zeit der passiven Rendite ist vorbei“, sagt Kjell Beckmann, Managing Director von Reos. Weil Exits schwieriger geworden seien, müssten Erträge stärker aus dem laufenden Betrieb erwirtschaftet werden. Immobilien aktiv steuern, Daten nutzen, Nutzerbedürfnisse berücksichtigen – darin sieht Beckmann künftig wesentliche Erfolgsfaktoren.

Christoph Klinck, Tribe Lead Commercial & Industrial bei Ista und Geschäftsführer von Chargemaker, argumentiert ähnlich: „Wertzuwachs muss heute operativ erarbeitet werden.“ Energie- und ESG-Daten betrachtet er dabei nicht primär als Reporting-Thema, sondern als Werttreiber. Sie könnten Effizienzpotenziale erschließen, die direkt auf das Net Operating Income (NOI) wirken. Sein Befund: „Der Markt belohnt nicht mehr das Abwarten, sondern das Machen.“

Im Büromarkt stellt sich dabei immer häufiger die Frage, welche Gebäude überhaupt noch zukunftsfähig sind. Dr. Tim Malonn, Mitglied der Geschäftsleitung von Wöhr + Bauer, hält die klassische Unterscheidung zwischen A- und B-Lagen zunehmend für unzureichend. Moderne, gut angebundene und funktional überzeugende Gebäude ließen sich weiterhin vermieten. Entscheidend sei deshalb „der genaue Blick auf das einzelne Asset statt eines pauschalen Urteils über die Lage“.

Auch Rolf Mensing, Head of Germany bei CLS Holdings, beobachtet eine stärkere Differenzierung nach Qualität und Lage. Viele Unternehmen hätten nach mehreren Jahren mit Homeoffice, Desk Sharing und New Work inzwischen klarere Vorstellungen von ihrem langfristigen Flächenbedarf. Gleichzeitig liefen zunehmend Mietverträge aus der Zeit vor der Pandemie aus. Bei höherer Kostensensibilität könnten dabei auch gut angebundene B-Lagen profitieren, wenn dort die gewünschte Gebäude- und Flächenqualität zu attraktiveren Konditionen verfügbar sei. „In solchen Fällen kann die Qualität der Immobilie für die Standortentscheidung sogar stärker wiegen als die klassische Lagekategorie.“

Viel Wohnungsbedarf, zu wenig Investitionen

Besonders offensichtlich bleibt die Diskrepanz beim Wohnen. Der Bedarf ist vorhanden, doch daraus entstehen weiterhin zu wenige Projekte. König erwartet deshalb vor allem Diskussionen darüber, „wie Wohnungsbau und Wohneigentum trotz hoher Kosten und regulatorischer Unsicherheiten wieder besser finanzierbar werden“. Privates Kapital müsse stärker für Wohnungsbau, Sanierung und Eigentumsbildung mobilisiert werden.

Thomas Meyer, CEO der Wertgrund Immobilien AG, richtet den Blick auf institutionelle Investoren. Die Bewirtschaftung von Wohnimmobilien funktioniere selbst unter den schwierigen regulatorischen Bedingungen vergleichsweise gut. Für eine wirkliche Neubelebung des Segments fehle jedoch neues Kapital.

Rico Kallies, Geschäftsführer von Bonava Deutschland, sieht einen Hebel in Prozessoptimierungen und der seriellen Bauweise. Erste Auswirkungen des Bauturbos seien bei Projekten bereits spürbar. Auch Sascha Klaus sieht dort Spielräume, fordert aber Konsequenz bei der Umsetzung, insbesondere in den Kommunen: „Zusätzlicher Wohnraum gelingt nur im Schulterschluss von Politik, Marktteilnehmern und Bevölkerung.“

Dass hoher Bedarf allein noch keinen funktionierenden Markt schafft, zeigt auch die Pflege. „Der Bedarf steigt kontinuierlich, während das Angebot nicht schnell genug wächst“, sagt Cureus-CEO Christian Möhrke. Schnellere Genehmigungen und verlässlichere Rahmenbedingungen seien notwendig, damit tatsächlich neue Pflegeplätze entstehen.

KI muss sich jetzt rechnen

Auch die KI-Debatte wird konkreter. Die Frage ist zunehmend nicht mehr, was technisch möglich ist, sondern was sich rechnet.

„Die Implementierung von KI muss direkten wirtschaftlichen Mehrwert bringen“, fordert Dennis Kasch, Managing Partner bei Cloudbrixx. Die Branche probiere derzeit viel aus – und produziere dabei auch vermeidbare Kosten. Bei repetitiven Tätigkeiten in der Immobilienverwaltung sieht er dagegen bereits heute sinnvolle Einsatzmöglichkeiten.

Klinck setzt noch einen Schritt früher an. Das Potenzial von KI sei groß, „ohne granulare Objektdaten bleibt sie in der Immobilienwirtschaft Theorie“.

Wie stark die Technologie etablierte Strukturen verändern könnte, zeigt die Einschätzung von Pia Maria Goossens. KI könne den Aufwand für Due Diligence und Transaktionen so weit reduzieren, dass auch Unternehmen mit geringer Personalausstattung komplexe Deals bearbeiten können. Sie hält deshalb perspektivisch sogar eine „One Person Real Estate Firm“ für denkbar.

Warum passiert es trotzdem nicht?

Wie schwierig der Schritt vom erkannten Problem zur konkreten Umsetzung bleibt, zeigt sich besonders in der Projektentwicklung. Für Tim Malonn wird auf der Expo Real deshalb vor allem eine Frage verhandelt: Wie lassen sich angesichts hoher Bau- und Finanzierungskosten, regulatorischer Anforderungen und langwieriger Genehmigungen wieder mehr Projekte wirtschaftlich realisieren?

Karl Wolfart, Director Sales Real Estate bei Kleinanzeigen, setzt noch grundsätzlicher an. Hohe Kosten, fehlende Reformen und schwierige Finanzierungsbedingungen seien längst keine neuen Erkenntnisse: „Wir diskutieren seit Jahren darüber.“ Für ihn liegt genau darin der eigentliche Gesprächsbedarf auf der Expo Real: „Wir sprechen nicht mehr darüber, ob wir wissen, was zu tun ist, sondern darüber, warum es trotzdem nicht passiert.“

Auch interessant: