pixelige Zeichnung einer grünen Planetenoberfläche mit Kratern und Computerschriftzug 'Loading' (Quelle: PixelChoice/istockphoto)
Mit den ESG-Vorgaben erreicht auch die Immobilienwirtschaft ein ganz neues Level. (Quelle: PixelChoice/istockphoto)

Nachhaltigkeit & ESG

13. December 2021 | Teilen auf:

Der Game Changer

Drei Buchstaben machen den Immobilienunternehmen mächtig Beine: ESG. Eine ganze Branche sucht nach Orientierung, Strategien und Lösungen für mehr Nachhaltigkeit vor allen Dingen auf ökologischer und sozialer Ebene. Höchste Zeit. Lesen Sie hier den Leitartikel der Ausgabe 12-2021 von immobilienmanager. Von Markus Gerharz

Kaum ein Thema hat wohl jemals zuvor in der Immobilienbranche so rasant an Tempo und Dringlichkeit zugenommen wie ESG. Noch dazu ist es nicht nur in einzelnen Gliedern der Wertschöpfungskette virulent, sondern es ist ein echter Game Changer für jede einzelne immobilienwirtschaftliche Disziplin.

Ehrlicherweise muss man sagen: Es dürfte eigentlich niemanden in den Chefetagen der Immobilienunternehmen überraschen, dass Nachhaltigkeit - in allen drei Facetten – ein derart bestimmendes Thema geworden ist, das für manch einen sein komplettes Geschäftsmodell auf links krempelt. Den Anfang machte das Millennium Agreement, bei dem man sich global auf Nachhaltigkeitsziele unter anderem im Klimaschutz verständigte. 2006 folgten die UN Principles for Responsible Investments und schließlich 2015 die Sustainable Development Goals der UN (SDGs) und das Pariser Klima-Abkommen. „Damit hat die Aufmerksamkeit zugenommen, und ab 2016 haben die Sustainable Investments um 55 Prozent zugenommen“, sagt Professor Dr. Kerstin Hennig vom Real Estate Management Institute (REMI) an der European Business School. Mit jedem Schritt und jedem Abkommen bis hin zum Green Deal der EU im Jahr 2019 nahm der Druck auf Investoren zu. Endlich wurde die Dringlichkeit für nachhaltigeres Wirtschaften deutlich, endlich gab es konkrete Ziele – und endlich baute sich der notwendige Druck auf.

Der Druck zeigt endlich Wirkung

Machen wir uns nichts vor: Die wenigsten Unternehmen haben ihre ESG-Bemühungen aus eigenem Antrieb aufgenommen. Ohne strenge regulatorische Vorgaben wäre es bei wenigen und wohl häufig auch halbherzigen Vorstößen geblieben. Das ist durchaus verständlich und wir kennen das Prinzip eigentlich alle aus unserem privaten Leben: Mein Sohn etwa sammelt seine Lego-Steine auch immer erst vom Teppich auf, wenn ich bereits mit dem Staubsauger im Anschlag vor ihm stehe. Was nun das Thema ESG betrifft, so hat die Staubsauger-Methode ihren Zweck erfüllt. „Die Kapitallenkung bei den institutionellen Investoren hat schon am zweiten Tag nach Veröffentlichung  durch die EU funktioniert“, sagt etwa Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender des Asset-Managers Real IS.

Von den Investoren ausgehend sickert der Handlungsdruck weiter durch die immobilienwirtschaftlichen Schichten zu den Asset- und Investment-Managern, über die Property- und Facility-Manager zu den Projektentwicklern und allen weiteren Playern in der Branche. 

Wie groß die ESG-Herausforderungen für alle Beteiligten sind, zeigt sich am Beispiel eines Bestandshalters. Der muss sich nicht nur mit der ESG-Konformität seines Portfolios beschäftigen. Er muss sich über diesen Status quo hinaus bereits heute fragen, wie er seinen Bestand für die nächsten Jahrzehnte nachhaltig umgestaltet. Wie kann er seine Immobilien ESG-konform machen? Wie viel kostet ihn das? Welche Gebäude muss er vielleicht verkaufen? Das ist ein komplettes Umdenken und muss „als neue Strategie wie ein Netz über das gesamte Unternehmen geworfen werden“, so Kerstin Hennig. 

Riesiger Change-Management-Prozess

Damit zeigt sich, dass ESG für die Unternehmen vor allem auch ein riesiger Change-Management-Prozess ist. Es reicht nicht, einfach einen ESG-Verantwortlichen oder eine isolierte ESG-Abteilung zu installieren. Es reicht auch nicht, dass der Vorstand oder CEO von oben herab nachhaltiges Agieren per Dekret ausruft. „Es geht nicht nur um die Gebäude, es geht um einen Mindshift, und damit wirkt es tief hinein in die Aufbaustrukturen eines Unternehmens“, erklärt Jochen Schenk. Eine ESG-Strategie könne nur erfolgreich sein, wenn jeder Mitarbeiter im Unternehmen mitgenommen und wenn sie auf allen Ebenen eines Unternehmens implementiert wird. Hilfreich dürfte sein, dass es wohl kein größeres deutsches Aktienunternehmen geben wird, bei dem der Vorstand im kommenden Jahr nicht ESG als eines seiner Hauptziele bei der variablen Vergütung haben wird. Gleiches sollte man in der Immobilienwirtschaft annehmen dürfen.

In der konkreten Umsetzung von ESG-Maßnahmen müssen einige Hürden überwunden werden. Da wäre etwa die uneinheitliche Regulatorik innerhalb der EU, die paneuropäisch agierenden Unternehmen wie der Real IS das Leben schwer macht. Die eigenen Systeme und Maßnahmen auf diesen Flickenteppich auszurichten, ist nicht trivial, sollte aber in absehbarer Zukunft möglich sein. 

Ein weiteres grundlegendes Problem sind die entstehenden Zielkonflikte. Bezahlbarer Wohnraum auf der einen und mehr Klimaschutz im Gebäudesektor auf der anderen wäre ein solcher. Hier müssen Verwaltung und Politik intelligente Kombinationen finden, wie Standards gefordert und Förderung gewährt wird. Es müssen Leitplanken vorgegeben werden, die der Wirtschaft das Ziel vorgeben und ihr zugleich die nötige Freiheit lassen, sinnvolle Wege und Lösungen dorthin selbst zu entwickeln. Vor diesem Hintergrund darf man mit Spannung auf die neue deutsche Regierungskoalition schauen. „Ich habe große Hoffnung, dass die neue Regierung eine andere Art von Kooperation an den Tag legen wird und all jene gehört werden, die am Ende die Maßnahmen in der Praxis umsetzen, bezahlen und finanzieren müssen“, zeigt sich Dr. Jochen Keysberg, CEO von Apleona, vorsichtig optimistisch. 

„Es fehlt das Benchmarking“

Eine dritte wesentliche Voraussetzung ist eine klare Definition und Messbarkeit und damit auch Vergleichbarkeit von Maßnahmen. Das betrifft nicht nur die CO2-Einsparungen, auf die aktuell die meiste Aufmerksamkeit gerichtet ist. Messbarkeit und Vergleichbarkeit sind auch für das S in ESG nicht minder relevant. „Es fehlt das Benchmarking“, so Professor Dr. Kerstin Hennig. „Es gibt etliche Ansätze, aber nicht das eine Klassifizierungssystem, das jedes Unternehmen als Grundlage nehmen kann.“

Was die ökologische Nachhaltigkeit betrifft, schickt sich die ECORE-Initiative an, einen Scoringstandard zu entwickeln, um Nachhaltigkeit in Immobilienportfolios transparent, messbar und vergleichbar zu machen. Auf dem Feld der sozialen Nachhaltigkeit scheint der Weg noch etwas weiter. Hier ist die Initiative Corporate Governance in der Immobilienwirtschaft (ICG) sehr engagiert.

In den Beiträgen der Titelstory der immobilienmanager-Ausgabe 12-2021 bieten wir Ihnen einen Überblick über die unterschiedlichen Aspekte von ESG in der Immobilienwirtschaft. Sie erfahren zum Beispiel, wie sich die Regulatorik auf das Reporting auswirkt, wie es um das Messen und Vergleichen von Verbrauchsdaten in der Praxis tatsächlich bestellt ist oder auch welche Kriterien hinter grünen Finanzierungen stecken. Und natürlich kommt auch das Thema Impact Investing nicht zu kurz.

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zuletzt editiert am 13.12.2021