Dank steigender Mieten schrumpft die Blasengefahr weiter, die Verbreitung sinkt zuletzt allerdings deutlich langsamer als die Brisanz – das zeigt der aktuelle Empirica-Blasenindex für Wohnimmobilien.
Empirica hat den neuesten Blasenindex für Wohnimmobilien veröffentlicht – die Ergebnisse zeigen, dass sich der deutsche Immobilienmarkt weiterhin in einer prekären Lage befindet. Trotz eines leichten Rückgangs der Blasengefahr bleibt das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten angespannt.
Bis Mitte 2022 drifteten Kaufpreise und Mieten immer weiter auseinander. Das hohe Preisniveau war während der Niedrigzinsphase gerechtfertigt, jedoch nicht länger. Zwei Entwicklungen könnten diese Diskrepanz aufheben: fallende Preise oder steigende Mieten. Derzeit steigen die Mieten aufgrund hoher Wohnungsknappheit und eines Einbruchs der Neubautätigkeit außerordentlich schnell, was das hohe Bewertungsniveau der Immobilien nachträglich rechtfertigen könnte. Dennoch rechtfertigt die Knappheit nur einen Teil des Preiszuwachses, weshalb die Preise bereits etwas nachgegeben haben. Ob das neue Gleichgewicht stabil ist, bleibt abzuwarten. Das Rückschlagpotenzial der Preise ist um etwa ein Drittel gesunken (z.B. in den Top-7-Städten von 49% auf 30%), während der Anteil gefährdeter Kreise im ersten Quartal 2024 nur langsam sank.
Verbreitung und Brisanz der Blasengefahr sinken weiter
Die Blasengefahr schrumpft dank steigender Mieten weiter, jedoch langsamer als zuvor. Eine neue Nachfrageprognose zeigt einen geringeren Neubaubedarf aufgrund der langsamer wachsenden Zahl der Haushalte, was in mehr Kreisen ein Überangebot drohen lässt. Der Teilindex „Fertigstellungen“ indiziert daher ein höheres Blasenrisiko. Der Gesamtindex würde unter der alten Nachfrageprognose um sieben Punkte niedriger liegen (25 statt 32 Punkte).
Der Empirica-Blasenindex zeigt, dass der Anteil gefährdeter Kreise im Vergleich zum zweiten Quartal 2022 sinkt, im Vergleich zum vierten Quartal 2023 jedoch stagniert. Das Rückschlagpotential, das die Brisanz der Blasengefahr beschreibt, ist in den Top-7-Städten von 49 Prozent im ersten Quartal 2022 auf 30 Prozent im ersten Quartal 2024 gesunken.
Die Teilindizes Baukredite, Vervielfältiger und Preis-Einkommen bleiben unverändert, lediglich der Teilindex Fertigstellungen steigt leicht (+3 Punkte). Der Gesamtindex bleibt deutschlandweit unverändert, steigt jedoch in den Schwarmstädten um einen Punkt. Das Rückschlagpotential bundesweit liegt nun bei 21 Prozent, in den Top-7-Städten bei 30 Prozent.
Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung
In Großstädten wie Essen, Frankfurt am Main und Stuttgart besteht ein mäßiges Blasenrisiko, in Dortmund und Hamburg ein hohes. Die Verteilung der Blasengefahr zeigt, dass in 307 von 400 Landkreisen/kreisfreien Städten die Mieten und Kaufpreise nicht mehr im Gleichklang wachsen. In 344 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt, während in 146 Kreisen zu viele Wohnungen gebaut werden. Insgesamt zeigt der Empirica-Blasenindex für 341 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko.
