Gut für Eigentümer, schlecht für Mieter: durch einbrechenden Neubau und steigende Mieten sinken die Verbreitung sowie die Brisanz der Blasengefahr.
Empirica hat den Blasenindex für das dritte Quartal 2023 veröffentlicht, der die regionale Verbreitung einer Blasengefahr abbildet. Hier zeigt sich, dass die Zahl gefährdeter Kreise seit drei Quartalen immer weiter sinkt. Das Rückschlagpotential dagegen zeigt die Brisanz der Blasengefahr. Hier hat die Trendwende bereits vor fünf Quartalen eingesetzt: So hat der Preisanstieg in den Top-7-Städten im dritten Quartal 2023 nur noch einen Vorsprung von 34 Prozent gegenüber dem Mietanstieg; das war zuletzt im vierten Quartal 2018 der Fall, im ersten Quartal 2022 waren es noch 49 Prozent.
Alle Teilindizes sinken leicht, wobei der Rückgang beim Index Fertigstellungen am stärksten ausfällt (-4 Punkte). Etwas weniger sinken die Indizes Vervielfältiger und Baukredite (jeweils -2 Punkte), gefolgt vom Teilindex Preis-Einkommen (-1 Punkt). Der Gesamtindex (-2 Punkte) geht in Schwarmstädten (-4 Punkte) am stärksten zurück. In Wachstumsregionen verliert er dagegen durchschnittlich viel (-2 Punkte).
Das Rückschlagpotential beschreibt die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten. Nach einem elfjährigen Anstieg sinkt es bundesweit seit dem ersten Quartal 2022 und liegt nunmehr bei 24 Prozent (Q3/2022 noch bei 31% , vor drei Jahren bei 25%), noch ausgeprägter ist der Rückgang in den Top-7-Städten auf 34 Prozent (Q3/2022 noch 46%, vor drei Jahren 43%).
Begünstigt wird dieser Trend durch die hohen Mietzuwächse: zu wenig Neubau aufgrund von steigenden Bau- und Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren davon weniger, weil steigende warme Nebenkosten den Mietanstieg begrenzen.
Die Warnstufen: Großstädte und bundesweite Verteilung
- Großstädte: Essen, Frankfurt am Main und Stuttgart weisen mittlerweile nur noch ein „mäßiges“ Blasenrisiko auf. In allen anderen Städten bleibt das Risiko unverändert „eher hoch“.
- Verteilung „Vervielfältiger“: Mieten und Kaufpreise wachsen in 310 von 400 Landkreisen/kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal noch 312, vor drei Jahren 285).
- Verteilung „Preis-Einkommen“: In 362 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Vorquartal noch 367, vor drei Jahren 312).
- Verteilung „Fertigstellungen“: In zehn Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Vorquartal 9, vor drei Jahren noch 65).
- Verteilung „Gesamtindex“: Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex jetzt für 341 Kreise ein mäßiges bis hohes Blasenrisiko (Vorquartal noch 347, vor drei Jahren 309).
