Pia Maria Goossens
Pia Maria Goossens, Digitalization Evangelist bei Buildingminds (Quelle: Buildingminds)

Nachhaltigkeit & ESG

06. August 2022 | Teilen auf:

Einfach machen

Bei ESG wird zu viel geredet und zu wenig gehandelt, meint Pia Maria Goossens von Buildingminds. Aber sie kennt Lösungen.

„That’s one small step for (a) man, one giant leap for mankind.” Wohl jeder kennt diese ikonische Aussage des ersten Menschen auf dem Mond, Neil Armstrong. Heute, mehr als 50 Jahre später, muss der Menschheit erneut ein wahrlich großer Sprung gelingen: der Sprung in eine CO2-neutrale Zukunft. Und wie damals beginnt dies mit einem ersten, vermeintlich kleinen Schritt.

Ratings, Scorings, Reporting-Standards, Taxonomie – bereits bei der Annäherung an das Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft droht Orientierungsverlust. Dabei ist das Ziel klar: eine nachhaltige Zukunft. Davon trennen die Branche 40 Prozent des globalen Energieverbrauchs und ein Drittel aller Treibhausgasemissionen weltweit. Ohne Frage: Die Aufgabe ist gewaltig. Nur ein Prozent des heutigen Gebäudebestands ist nachhaltig. Aber 80 Prozent der Gebäude, die den Immobilienbestand des Jahres 2050 bilden werden, stehen bereits.

Eine Mission der besonderen Art

Angesichts dessen erinnert das Geschehen in der Branche derzeit ein Stück weit an das Phänomen der Prokrastination: Unternehmen bilden Arbeitsgruppen, erarbeiten ausgeklügelte Strategien, debattieren über vermeintlich erforderliche Daten oder stürzen sich direkt in Maßnahmen, deren Effekte mit Blick auf das Gesamtziel nur schwer zu messen sind. Verstehen Sie mich richtig – nichts davon ist „falsch“. Es geht auf diese Weise nur allzu langsam voran. Wir treten auf der Stelle, obwohl wir Meter machen müssten. Jüngst meldeten das Wirtschafts- und das Bauministerium, dass „die zulässigen Jahresemissionsmengen in den Jahren 2022 bis 2026 voraussichtlich zunächst nicht eingehalten“ werden.

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Bemühen wir noch einmal das Beispiel des Apollo-Programms. Diesmal jedoch nicht das der Mission Nummer 11, sondern der 13, auf die der nicht minder bekannte, wenngleich nicht ganz korrekt wiedergegebene Satz „Houston, wir haben ein Problem“ zurückgeht. Die Mitarbeitenden im Kontrollzentrum hatten bereits viele Daten, forderten in der akuten Situation aber eben detailliertere Daten. Doch die waren weder in der Kürze der Zeit verfügbar, noch hätten sie einen praktischen Nutzen gehabt. Es musste mit dem Vorhandenen schnell gehen – es ging ums blanke Überleben.

Natürlich bedurfte es auch Daten, damit von der Erde aus eine Idee für die Rettung entwickelt werden konnte. Diese orientierte sich jedoch zwangsläufig an dem, was in diesem Moment operativ vor Ort möglich war. Und das bringt uns zurück in die Immobilienwelt: Um die Rettungsmission für nicht weniger als einen auch künftig lebenswerten Planeten zu entwickeln, braucht es nicht viel. Wir müssen…

                … sehen, was ist.

                … berechnen, was sein wird.

                … zeigen, wie es besser wird.

Was wir heute schon mit Daten bewegen können

Um den Ist-Zustand von Immobilien zu zeigen, bedarf es zuallererst der Verbrauchsdaten für Strom und Heizen. Ohnehin dürften sich die meisten Eigentümer und Asset-Manager diese Werte derzeit genauer anschauen. Die Verbrauchswerte lassen Rückschlüsse unter anderem auf diese Aspekte zu:

-          den Energieverbrauch und den CO2-Fußabdruck des Gebäudes beziehungsweise Portfolios,

-          mögliche Ausreißer im Portfolio,

-          die verwendeten Energiearten und den Anteil erneuerbarer Energien,

-          die Entwicklung der Verbräuche über längere Zeiträume.

Ergänzt um weitere Verbrauchsdaten, die ebenfalls in vielen Fällen vorliegen sollten, etwa zu Wasser oder Müll, lässt sich der Ressourcenverbrauch noch konkreter beschreiben.

In Verbindung mit den Geodaten einer Immobilie wie der Adresse, den Hauptnutzungsarten und Flächenangaben sind Aussagen über künftige Risiken möglich. Zum einen: die Kalkulation des Dekarbonisierungspfades (CRREM), der den Klimapfad für jedes Gebäude und das sogenannte Stranding Risk abbildet, nämlich in welchem Jahr das Gebäude nicht mehr Paris-konform sein wird. Zum anderen: das Kostenrisiko – eine Kalkulation der künftigen CO2-Kostenentwicklung mit Marktpreisen und kalkulatorischen Preisen. Sie sehen: Das ist nicht wenig. Und es wird noch besser.

Zu bedenken ist allerdings: Die Kosten für Dekarbonisierungsmaßnahmen könnten hoch werden und die sinnvolle Budgetierung von ESG-bezogenen Capex-Maßnahmen ist eine Herausforderung für die nächsten Jahre. Um wirksame Maßnahmen für eine Verbesserung des Ist-Zustandes zu evaluieren, bedarf es jedoch nur weniger Eckdaten, auf welche die Verantwortlichen ebenfalls Zugriff haben: die Art der Maßnahmen, deren Kosten und energetische Wirksamkeit. Auf diese Weise lassen sich Maßnahmen und ihre Umsetzung über längere Zeiträume sinnvoll planen.

Im Ergebnis können wir mithilfe der in aller Regel vorhandenen Daten schon heute vielfältige Lösungen vorantreiben, Ergebnisse zentral überprüfen, Effekte aufzeigen und Entwicklungen reporten.

Eine Datensammelstelle genügt nicht, es kommt auf die Sprache an

Um Transparenz über den Status quo, Handlungsoptionen und deren Wirkung zu gewinnen beziehungsweise um Szenarien zu entwickeln, müssen Informationen aus unterschiedlichen Quellen homogenisiert und integriert nutzbar gemacht werden. Leisten kann das nur eine Plattform, die all diese Dimensionen inklusive einer prägnanten Darstellung der Resultate abdeckt.

Kernelement der Plattform ist der digitale Zwilling. In ihm fließen alle Informationen zu einer Immobilie zusammen. Bei der Nutzung dieser sogenannten Single Source of Truth sind uns andere Branchen weit voraus – nicht nur die Luft- und Raumfahrt. Wussten Sie, dass die Rettung der Apollo-13-Crew einem Prototypen des digitalen Zwillings zu verdanken ist? Von der Erde aus konnten damit Simulationen durchgeführt werden, die schließlich den Weg der Rettung aufzeigten.

Auch im Automobil- oder Gesundheitssektor kommt der Digital Twin seit langem zum Einsatz. Reduziert man ihn jedoch auf eine Datensammelstelle, entfaltet er nicht seine volle Wirkung. Dafür bedarf es gemeinsamer Datenstandards, um Datensilos aufzubrechen und die Daten innerhalb der virtuellen Abbilder und auch über Ländergrenzen hinweg vergleichbar zu machen. Das gilt ganz besonders für eine hochgradig fragmentierte Branche wie unsere. Erforderlich ist eine gemeinsame Datensprache und -semantik, die nationale und internationale Standards vereint. Oder anders ausgedrückt: ein Common Data Model (CDM).

Grundlage für Zusammenarbeit und Innovation schaffen

Davon inspiriert arbeitet die International Building Performance & Data Initiative (IBPDI) seit November 2020 an einem industriespezifischen CDM for Real Estate. Der Digital Building Twin bildet dabei das zentrale Cluster. Um ihn herum gruppieren sich weitere Schwerpunkte, etwa die Cluster Portfolio-/Asset-Management, User & Customer Experience, Financials oder Energy & Resources. Durch den Open-Source-Ansatz und die Zusammenarbeit von inzwischen über 70 Mitgliedsunternehmen wird nicht nur die Basis für unternehmens- und systemübergreifende Datennutzung geschaffen, sondern auch der Einsatz fortgeschrittener Technologien wie Artificial Intelligence und Machine Learning auf immobilienwirtschaftliche Anwendungsfelder ermöglicht.

Verstehen, was zählt. Messen, was gebraucht wird. Und planvoll handeln. Das ist der Dreiklang, den Eigentümer, Investoren und Asset-Manager schon heute realisieren können. Dazu müssen sie die Brücke schlagen zwischen bestehenden Reportings und Dokumentationen einerseits und dem operativen Gebäudebetrieb andererseits. Und dann: Einfach machen.

Autorin: Pia Maria Goossens, Digitalization Evangelist, Buildingminds GmbH

zuletzt editiert am 09.09.2022