Best-Practice-Beispiel: Das Rée Carré Offenburg hat zur Stadtreparatur beigetragen. Ein Beitrag von Klaus Kirchberger, CEO der OFB Projektentwicklung.
Quartiere treffen den Zeitgeist, das ist unbestritten. Sie sind bei Kommunen und Stadtplanern gleichermaßen beliebt. Aber auch bei ihren Wohnungs- und Gewerbemietern – wenn sie richtig konzipiert wurden. Denn sie stehen für Urbanität, kurze Wege und – sorgfältig geplant – für Nachhaltigkeit. Ziel einer Quartiersplanung ist es, Bereiche einer Stadt, die eine Mehrzahl von Gebäuden oder Gebäudekomplexen umfassen, intuitiv erlebbar zu machen. So wird ein Identifikations- und Handlungsraum für Menschen geschaffen, der Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Lifestyle umfasst. Quartiere sollen die Stadtentwicklung positiv beeinflussen. Damit das gelingt, dürfen sie nicht als Inseln betrachten werden, sondern als integrierter Teil einer Stadt. Die Gebäude des Quartiers müssen dazu nicht nur einen Bezug zueinander aufweisen, sondern das Stadtquartier selbst muss eine Beziehung zu seinem Umfeld herstellen.
Veränderte Rahmenbedingungen für die Quartiersentwicklung
Die Transformation der Innenstädte geht auch an Quartiersplanungen nicht vorbei. Nicht nur das Einkaufsverhalten hat sich stark verändert. Auch alle Bereiche des öffentlichen und privaten Lebens befinden sich im Wandel. Politik, Planer und Nutzer haben das erkannt und adressieren die sich daraus ergebenden, geänderten Anforderungen. Quartiere haben mitunter aber auch die wichtige Aufgabe, Stadtreparatur zu betreiben – so im Falle des Rée Carré. Dabei sollten sie möglichst wenig Konkurrenz für das bestehende Umfeld erzeugen, sondern dieses ergänzen. Die Strahlkraft eines Quartiers soll auf sein Umfeld projiziert werden.
Erweiterung der Offenburger Innenstadt um ein gemischt genutztes Stadtquartier
Im Westen Baden-Württembergs, etwa 20 Kilometer von Straßburg entfernt, liegt die Stadt Offenburg mit ihren fast 60.000 Einwohnern. Dort hat die OFB Projektentwicklung mit dem Rée Carré auf rund 12.500 Quadratmetern Grundstücksfläche einen Teil der Innenstadt völlig neu entwickelt. Unter dem Motto „Shoppen, Genießen, Leben“ vereint das Rée Carré Einzelhandel, Gastronomie, Lifestyle, Wohnen und Büro. Das Projekt zeigt beispielhaft, wie die Herausforderungen einer Stadtreparatur durch ein modernes Quartier angenommen werden können.
Die revitalisierte Stadthalle ist der markanteste Punkt
Das nach dem ehemaligen Offenburger Bürgermeister Gustav Rée benannte Stadtquartier besteht aus fünf Gebäudekomplexen. Den markantesten Punkt des Quartiers bildet die restaurierte und in Teilen im Original erhaltene Stadthalle. Die Revitalisierung und Integration dieses Identifikationspunktes in das Rée Carré war einer der zentralen Bausteine der Planungen, denn das historische Gebäude gehörte bis zum Jahr 2002 – und gehört nun wieder – zu den markantesten städtebaulichen Anziehungspunkten der Stadt.
Im Fokus der Planung stand eine hohe Aufenthaltsqualität: Der Quartiersplatz um die Stadthalle verfügt deshalb über diverse Sitzmöglichkeiten und Außengastronomie. Zwischen den Gebäuden verlaufen Gassen, über welche nicht nur die Läden, Restaurants, Wohnungen, Büros und weiteren Angebote im Quartier, sondern auch die umliegenden Areale erschlossen werden. Da das neue Stadtquartier die Innenstadt deutlich erweitert, hat die OFB mit der Stadt Offenburg ein Außenflächenkonzept entwickelt. Durch eine abgestimmte Pflasterung und Bepflanzung entsteht ein einheitliches Gesamtbild. Die öffentliche Nutzung und der Nutzungsmix führen im Ergebnis zu einer Belebung aller Freiflächen und einer hohen Passantenfrequenz.
Sowohl die Büroflächen als auch die Wohnungen sind voll vermietet. Die große Nachfrage nach den Retail- und Gastronomieflächen in den Erdgeschossen der Gebäude und deren zügige Vermietung zeigt, dass das Konzept vor Ort angenommen wird: Trotz der aktuellen Marktunsicherheiten und den Auswirkungen der Pandemie sind die Einzelhandelsflächen mit 95 Prozent fast voll vermietet – darunter auch an einige Offenburger Kaufleute.
Von Textilanbietern wie Decathlon und TK Maxx über den Lebensmittelhändler Alnatura und die Drogerie dm bis hin zu Gastronomiekonzepten wie Immergrün oder dem Fitnessstudiobetreiber Fitness Loft erwartet die Besucher des Rée Carré ein vielfältiges Angebot. Durch seine zentrale Lage ist das Rée Carré sowohl fußläufig als auch mit dem ÖPNV gut erreichbar. Darüber hinaus stehen den Besuchern in einer Tiefgarage über 400 Parkplätze und 200 überdachte und videoüberwachte Abstellmöglichkeiten für Fahrräder zur Verfügung. So können auch Besucher aus dem Umland das Offenburger Stadtzentrum bequem erreichen. Die Anstrengungen mit Blick auf das Thema Nachhaltigkeit wurden im Jahr 2022 mit dem DGNB-Zertifikat in Gold honoriert. Die DGNB bestätigte darüber hinaus, dass das Rée Carré sogar die Anforderungen der EU-Taxonomie erfüllt.
Konsequenter Dialog vom Anfang bis in die Gegenwart
Zur erfolgreichen Quartiersplanung und -entwicklung gehört insbesondere auch der intensive Dialog mit den lokalen Stakeholdern. Beim Rée Carré wurde von Anfang an auf einen regelmäßigen Austausch mit den lokalen Einzelhändlern und den politisch Verantwortlichen gesetzt. Das führte unter anderem dazu, dass das ursprüngliche, bereits 2012 für das Wettbewerbsverfahren festgelegte städtebauliche Rahmenkonzept in enger Abstimmung mit der Politik weiterentwickelt wurde, weil Teile davon nicht mehr in die Zeit passten. Zum Beispiel wurde der vorgesehene Elektronikfachmarkt durch alternative Nutzungsarten ersetzt. Der fortwährende Dialog hat dazu beigetragen, das innerstädtische Handelssortiment durch das Rée Carré gezielt zu ergänzen. Eine Verdrängungswirkung auf alteingesessene Einzelhändler wurden somit weitgehend vermieden. Gerade die Integration lokaler Händler und Dienstleister als Mieter im Rée Carré hat deutlich zur Akzeptanz des Quartiers in der Stadtgesellschaft beigetragen.
Geduld und Starthilfe
Mit der Eröffnung des Stadtquartiers am 11. März 2021 wurde der wichtigste Meilenstein für eines der größten Entwicklungsprojekte Offenburgs erreicht. Damit ein Quartier aber auch langfristig erfolgreich bleibt, braucht es ein fortwährendes Engagement des Betreibers. Ein Stadtquartier als Teil seines Umfelds muss sich seiner Verantwortung bewusst sein. Ob Umweltschutz oder soziales Engagement: Das Rée Carré unterstützt zahlreiche lokale Initiativen.
Im Quartier selbst muss dauerhaft für Leben gesorgt werden. Dem Quartiersmanagement kommt im Stadtquartier eine zentrale Bedeutung zu. Daher werden Aktionen und Events im gesamten Quartier durchgeführt, beispielsweise mit After-Work-Veranstaltungen oder auch mit der Beteiligung an städtischen Veranstaltungen. Die Kommunikation – insbesondere in den sozialen Medien – ist langfristig ausgelegt; auch regelmäßige Kampagnen und Mieteraktionen gehören zum Repertoire.
Die Geschichte des Rée Carré verdeutlicht: Die Anforderungen an eine erfolgreiche Stadtreparatur durch ein Stadtquartier sind hoch. Erforderlich sind ein intelligentes Nutzungskonzept, der sensible Umgang mit Stadtgeschichte sowie ein fortlaufender Dialog mit allen Beteiligten und ein dauerhaftes lokales Engagement. Wenn diese Faktoren zusammenkommen, gelingt die Integration des neuen Stadtquartiers in sein Umfeld, sorgt für dessen Belebung und ermöglicht im Falle des Rée Carré eine erfolgreiche Stadtreparatur. Es entsteht ein langfristig positiver Beitrag zur Stadtentwicklung.
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