Der REF-Stimmungsindikator, der auf den Real Estate Foren Events von Feldhoff & Cie. überall in der Republik erhoben wird, dreht im ersten Halbjahr 2026. Die Immobilienbranche rechnet wieder mit höheren Finanzierungskosten, die Marktunsicherheit nimmt zu und Hamburg fällt beim Geschäftsausblick deutlich zurück. Auffällig ist aber auch: Die Unternehmen reagieren nicht nur defensiv.
Die Immobilienwirtschaft hatte sich gerade eingerichtet. Zwei bis vier Prozent Refinanzierungszins, weniger extreme Erwartungen, langsam mehr Planungssicherheit. So ließ sich der Stimmungsindikator der Real Estate Foren 2025 zusammenfassen. Von Aufbruch war noch keine Rede, wohl aber von Stabilisierung. Ein halbes Jahr später bekommt dieses Bild erste Risse, fasst Gastgeberin Simone Ulmer die Stimmungslage zusammen.
Die bislang vorliegenden Ergebnisse des REF-Stimmungsindikators 2026 aus Berlin, Rhein Ruhr und Hamburg zeigen vor allem eine bemerkenswerte Verschiebung: Die Zinserwartungen sind zurück.
2025 erwarteten in Berlin und Rhein Ruhr jeweils 79 Prozent der Befragten Refinanzierungszinsen zwischen zwei und vier Prozent. In Hamburg waren es sogar 85 Prozent. Zinsen zwischen vier und sechs Prozent spielten dagegen nur für 20 Prozent der Berliner, 13 Prozent der Teilnehmer aus Rhein Ruhr und acht Prozent der Hamburger eine Rolle.
2026 ist das Verhältnis praktisch gekippt. In Berlin rechnen nun 60 Prozent mit vier bis sechs Prozent Refinanzierungszins, in Hamburg ebenfalls 60 Prozent und in Rhein Ruhr 55 Prozent. Nur noch 39 bis 44 Prozent erwarten den günstigeren Korridor zwischen zwei und vier Prozent.
Das ist die bislang deutlichste Veränderung im diesjährigen Stimmungsindikator. Und sie ist bemerkenswert, weil der Jahresvergleich zuvor genau in die andere Richtung gezeigt hatte. Ende 2024 war bei den Zinserwartungen erstmals Ruhe eingekehrt. Mehr als 80 Prozent der Befragten gingen damals von einem Korridor zwischen zwei und vier Prozent aus. Auch die Auswertung für 2025 beschrieb diese Erwartung noch als eine Art neue Zinsnormalität.
Hamburg verliert den Glauben an den Aufschwung
Auch beim Blick auf das eigene Geschäft wird die Branche vorsichtiger. Allerdings mit erheblichen regionalen Unterschieden.
Besonders deutlich ist der Stimmungsumschwung in Hamburg. Dort fällt die Erwartung an die geschäftliche Entwicklung auf 5,9 Punkte. 2025 waren es noch 6,7 Punkte. Nur vier Prozent vergeben aktuell die Höchstnote zehn, kein Befragter eine neun. Der größte Block findet sich mit 28 Prozent ausgerechnet bei der Note fünf.
Das ist deshalb interessant, weil Hamburg im bisherigen Verlauf des Indikators immer wieder eine Sonderrolle gespielt hat. Bereits bei der ersten Befragung 2023 blickten die Hamburger deutlich skeptischer in die Zukunft als die Teilnehmer der anderen Standorte. Damals hielten dort zudem elf Prozent Refinanzierungszinsen von mehr als sechs Prozent für möglich. Zwischenzeitlich hatte sich die Lage beruhigt. Nun kehrt die Vorsicht zurück.
Rhein Ruhr verliert ebenfalls an Schwung. Der Geschäftsausblick sinkt von 7,1 Punkten im vergangenen Jahr auf 6,7 Punkte. Berlin hält sich dagegen erstaunlich stabil und verbessert sich sogar minimal von 6,7 auf 6,8 Punkte.
Über die drei bislang ausgewerteten Regionen ergibt sich damit noch kein Absturz. Wohl aber eine erkennbare Eintrübung. Zumal die Richtung nicht mehr so eindeutig positiv ist wie noch in der Gesamtbetrachtung für 2025, als sich die Werte der sechs REF-Standorte zwischen 6,7 und 7,1 Punkten bewegten.
Die Unsicherheit ist zurück
Noch deutlicher als in den Geschäftserwartungen zeigt sich die Verschlechterung bei der Frage nach den größten Herausforderungen.
„Allgemeine Marktunsicherheiten“ stehen weiterhin überall auf Platz eins. Entscheidend ist aber der Abstand. In Berlin steigt der Wert von 3,94 auf 4,44, in Rhein Ruhr von 3,93 auf 4,24 und in Hamburg von 3,72 auf 4,28.
Das passt zur veränderten Zinserwartung. Die Branche hat weniger Angst vor einem Extremszenario als vielmehr vor einer erneut schlechter kalkulierbaren Normalität.
Das ist für Immobilienunternehmen womöglich unangenehmer als eine einzelne Zinsspitze. Denn Transaktionen, Projektentwicklungen und Refinanzierungen brauchen keine perfekten Bedingungen. Sie brauchen vor allem belastbare Annahmen. Wenn sich der erwartete Finanzierungskorridor innerhalb eines Jahres wieder deutlich verschiebt, wird genau diese Kalkulationsgrundlage unsicherer.
Hinzu kommt die weiterhin mangelnde Investitionsbereitschaft. In Hamburg verschärft sich das Problem sogar: Der entsprechende Wert steigt von 3,53 auf 3,86. In Rhein Ruhr und Berlin nimmt er dagegen leicht ab.
Die Hamburger Skepsis zieht sich damit durch mehrere Antworten. Schlechtere Geschäftserwartungen, höhere Zinserwartungen, größere Marktunsicherheit und eine nochmals kritischere Einschätzung der Investitionsbereitschaft ergeben ein ziemlich konsistentes Bild.
Berlin hat ein anderes Problem
Berlin wiederum fällt an einer anderen Stelle auf. Dort springt die politische Unsicherheit von 2,63 Punkten 2025 auf 3,29 Punkte und damit auf Rang zwei der Herausforderungen. Die mangelnde Investitionsbereitschaft folgt erst dahinter. In Rhein Ruhr liegt die politische Unsicherheit bei 2,82 Punkten, in Hamburg bei 2,61. Noch deutlicher ist ein anderer Trend: Der Fachkräftemangel rutscht überall nach unten.
In Berlin sinkt sein Wert von 2,70 auf 1,75, in Rhein Ruhr von 2,20 auf 2,09 und in Hamburg von 2,43 auf 1,86. Das dürfte kaum bedeuten, dass die Immobilienwirtschaft plötzlich genügend qualifizierte Mitarbeiter findet. Es zeigt vielmehr, wie sehr andere Probleme derzeit dominieren. Wenn Finanzierung, Preise, Transaktionen und politische Rahmenbedingungen drücken, verliert selbst der strukturelle Personalmangel relativ an Bedeutung. Oder vielleicht sind auch einfach nur wieder mehr Fachkräfte am Markt verfügbar – Insolvenzen sei Dank.
Digitalisierung statt Dekarbonisierung
Spannend wird es bei der Frage, was die Unternehmen selbst tun wollen. Denn hier antwortet die Branche auf die Unsicherheit keineswegs mit Stillstand.
Digitalisierung gewinnt sogar weiter an Bedeutung. In Berlin steigt der Anteil der Nennungen von 59 auf 79 Prozent, in Hamburg von 66 auf 77 Prozent und in Rhein Ruhr von 65 auf 69 Prozent.
Gleichzeitig verliert die Dekarbonisierung des Bestands an Priorität. In Berlin sinkt der Wert von 25 auf 14 Prozent, in Rhein Ruhr von 31 auf 19 Prozent und in Hamburg von 40 auf 36 Prozent. Besonders deutlich ist damit die Verschiebung in Berlin und Rhein Ruhr.
Das lässt sich durchaus als Prioritätenverschiebung lesen. Investiert wird derzeit bevorzugt dort, wo Prozesse effizienter, Kosten niedriger und Unternehmen beweglicher werden können. Langfristige Transformationsthemen geraten dagegen zumindest relativ stärker unter Rechtfertigungsdruck.
Interessant ist allerdings, dass dies keineswegs ausschließlich einen Rückzug ins Kerngeschäft bedeutet. In Hamburg wollen 61 Prozent ihr Produktportfolio erweitern, nach 52 Prozent im Vorjahr. In Berlin steigt der Wert leicht von 45 auf 47 Prozent. Nur in Rhein Ruhr geht er von 42 auf 35 Prozent zurück.
Gerade Hamburg liefert damit einen scheinbaren Widerspruch: Nirgendwo unter den drei bislang ausgewerteten Standorten ist die Stimmung schlechter. Gleichzeitig wollen dort besonders viele Unternehmen ihr Produktportfolio ausbauen. Vielleicht ist das gar kein Widerspruch. Wenn das bisherige Geschäft schwieriger wird, steigt der Druck, neue Erlösquellen zu suchen.
Von der Krise zur Dauerunsicherheit
Seit immobilienmanager und Feldhoff & Cie. den Stimmungsindikator 2023 erstmals erhoben haben, hat sich der Charakter der Krise verändert. 2023 dominierten Zinsschock und große regionale Unterschiede. 2024 verbesserten sich die Aussichten vielerorts, wenngleich Berlin und München ausscherten. 2025 folgte eine Phase vorsichtiger Stabilisierung mit deutlich berechenbareren Zinserwartungen. Die ersten drei REF-Ergebnisse 2026 stellen diese Erzählung nun infrage.
Noch ist es eine Halbjahresbilanz. München, Stuttgart und Rhein Main fehlen, weshalb aus den bisherigen Zahlen keine abschließende Aussage für die gesamte deutsche Immobilienwirtschaft abgeleitet werden sollte. Aber Berlin, Rhein Ruhr und Hamburg liefern bereits ein bemerkenswert einheitliches Signal: Die Finanzierung wird wieder skeptischer beurteilt und die allgemeine Marktunsicherheit nimmt deutlich zu.
Das Interessante daran ist, dass die Unternehmen darauf anders reagieren als noch zu Beginn der Immobilienkrise. Es gibt weniger Schockstarre. Digitalisierung, Effizienzsteigerung und teilweise sogar die Erweiterung des Produktportfolios stehen weit oben auf der Agenda. Die Branche ist also nicht wieder dort, wo sie 2023 war.
