Expo Real 2026-10-08T09:04:56.549Z Die Branche lächelt. Aber ihr ist nicht zum Lachen zumute.

Die Expo Real 2026 ist Geschichte. Was bleibt, ist das Bild einer Immobilienwirtschaft, die wirtschaftlich und mental unter erheblichem Druck steht. Von André Eberhard

Von Aufbruch war in München wenig zu spüren. Stattdessen dominierten Ernüchterung, ja nahezu Frustration und die Erkenntnis, dass die Krise längst nicht ausgestanden ist. Die Branche spricht viel über Transformation. Doch zwischen Erkenntnis und Umsetzung liegen noch immer Welten. Ein persönliches Messefazit nach 31.000 Schritten, rund 25 Terminen und unzähligen Gesprächen.

1.777 Aussteller aus 37 Ländern und mehr als 42.000 Teilnehmer aus 74 Nationen. Die offiziellen Zahlen der Expo Real 2026 können sich sehen lassen. Die Messe hat ihre Stellung als wichtigster Treffpunkt der europäischen Immobilienwirtschaft erneut unter Beweis gestellt, auch wenn viele Teilnehmer von (gefühlt) weniger Besuchern ausgingen. Wer daraus allerdings eine wirtschaftliche Erholung der Branche ableiten möchte, sollte vorsichtig sein. Denn zwischen der Frequenz in den Messehallen und der Stimmung der Marktteilnehmer lagen in diesem Jahr Welten.

Ich habe selten eine Expo Real erlebt, auf der die Diskrepanz zwischen öffentlicher Darstellung und persönlichen Gesprächen so groß war. Auf den Bühnen wurde über Chancen, Innovationen und neue Geschäftsmodelle gesprochen. In den vertraulichen Gesprächen ging es dagegen häufig um Liquiditätsprobleme, ausbleibende Transaktionen, fehlende Investoren und die Frage, wie lange einzelne Unternehmen ihre gegenwärtige Situation überhaupt noch durchhalten können. Natürlich gab es auch positive Stimmen. Aber sie waren nicht prägend. Die Stimmung war schlecht. Teilweise sogar ausgesprochen schlecht. Und das lag nicht daran, dass die Branche ihre Probleme besonders pessimistisch betrachtete, sondern daran, dass diese Probleme nach inzwischen mehreren Krisenjahren weiterhin ungelöst sind.

Ein Gesprächspartner brachte die Situation mit einem bemerkenswerten Satz auf den Punkt: „Sobald der erste den Kopf hängen lässt, wird er sofort für tot erklärt.“ Das erklärt möglicherweise auch, warum die Branche nach außen weiterhin so demonstrativ optimistisch auftritt. Wer Schwäche zeigt, riskiert Vertrauen. Wer öffentlich zugibt, dass das Geschäft nicht läuft, muss befürchten, dass Kunden, Kapitalgeber oder Geschäftspartner Konsequenzen ziehen. Also wird weiter gelächelt. Selbst dann, wenn es dafür wirtschaftlich wenig Anlass gibt.

Zwischen Komapatient und Bodenbildung

Christoph Klinck von ista wählte eine drastische Beschreibung. Die Immobilienbranche sei ein Komapatient. Susanne Tattersall von Tattersall Lorenz formulierte es kaum freundlicher: „Die Immobilienbranche ist am Boden angekommen.“ Zwei Aussagen, die sich mit vielen meiner Eindrücke aus München decken.

Die Immobilienwirtschaft hat sich noch immer nicht von den Folgen des Zinsanstiegs, der Neubewertung ihrer Bestände und dem Einbruch des Transaktionsgeschäfts erholt. Die institutionellen Investoren halten sich zurück. Projektentwicklungen bleiben schwierig. Und zahlreiche Eigentümer sitzen auf Immobilien, deren tatsächlicher Marktwert längst nicht mehr mit den ursprünglichen Erwartungen übereinstimmt.

Tattersall berichtete von einer spürbar gedrückten Stimmung. Viele Marktteilnehmer warteten auf den ersten großen Abschluss, der endlich wieder eine Orientierung für die Preisfindung liefern könnte. Gleichzeitig wächst der Druck auf die Bestandshalter und ihre Dienstleister. Besonders problematisch sei, dass Eigentümer und Property Manager vielfach nicht mehr auf Augenhöhe miteinander arbeiten. Der wirtschaftliche Druck werde weitergereicht, während die Anforderungen an das operative Management steigen. Die Folge seien Frustration und eine hohe Fluktuation bei den Beschäftigten. Das ist eine Entwicklung, die in den öffentlichen Diskussionen über Immobilienwerte und Transaktionsvolumina häufig untergeht. Die Krise betrifft längst nicht mehr nur Bilanzen. Sie betrifft die Menschen, die in dieser Branche arbeiten.

Auch Jens Tolckmitt vom Verband deutscher Pfandbriefbanken wollte keine Euphorie erkennen. Stattdessen sei Realismus eingekehrt. Die Hoffnung, dass allein sinkende Zinsen den Markt wiederbeleben könnten, spiele inzwischen eine geringere Rolle. Die geopolitische Lage belaste die Stimmung erheblich. Markus Kreuter ergänzte eine weitere unbequeme Beobachtung: „Geld ist da, es kommt nur nicht an.“ Das Kapital ist also nicht grundsätzlich verschwunden. Aber die Bereitschaft, es tatsächlich in Immobilien zu investieren, bleibt begrenzt. Kreuter hält ein steigendes Zinsniveau für wahrscheinlicher als ein sinkendes. Zudem sei die Branche zwar ehrlicher geworden, was die aktuelle Lage betrifft, beim Ausblick auf 2027 herrsche aber weiterhin große Uneinigkeit.

Auch Bernd Mayer, Bereichsleiter Immobilien der BayernLB, sieht wenig Anlass zur Euphorie. Der schwache Transaktionsmarkt und die geringe Zahl neuer Baugenehmigungen zeigten, wie schleppend sich die deutsche Baukonjunktur erhole. Besonders der Wohnungsbau komme weiterhin kaum in Schwung. Das belaste auch die Stimmung auf der Expo Real. Immerhin kündigt Mayer an, dass die BayernLB ihr Neugeschäftsvolumen moderat ausweiten und der Branche als verlässlicher Finanzierungspartner zur Verfügung stehen werde. Ein positives Signal, aber noch lange keine Trendwende.

Genau das war in München zu spüren. Die meisten Gesprächspartner konnten ziemlich präzise erklären, warum die vergangenen Jahre so schwierig waren. Deutlich schwerer fiel ihnen die Antwort auf die Frage, warum es im kommenden Jahr besser werden sollte. Fast immer folgte irgendwann ein Konjunktiv. Die Transaktionen könnten anziehen. Institutionelle Investoren dürften zurückkehren. Die Projektentwicklung sollte sich stabilisieren. Möglicherweise werde die Talsohle bald durchschritten. Nach drei Jahren Krise ist die Geduld mit solchen Formulierungen allerdings begrenzt. Zumal die viel beschworene Bodenbildung noch lange keine wirtschaftliche Erholung bedeutet.

Die Geschäftsmodelle der Vergangenheit funktionieren nicht mehr

Besonders deutlich wurde auf der Expo Real, dass die Krise nicht allein eine Frage des Marktzyklus ist. Sie ist auch eine strukturelle Krise. Viele Unternehmen haben ihre Geschäftsmodelle über Jahre auf steigende Immobilienwerte, günstige Finanzierungen und funktionierende Transaktionsmärkte ausgerichtet. Solange diese Voraussetzungen erfüllt waren, ließ sich damit hervorragend verdienen. Inzwischen zeigt sich, wie wenig belastbar manche dieser Modelle tatsächlich waren.

Christoph Klinck fordert deshalb einen grundlegenden Kulturwandel. Die klassische Logik aus Kaufen, Halten und Verkaufen, während die Mieteinnahmen den laufenden Betrieb finanzieren, reiche nicht mehr aus. Immobilien müssten aktiv bewirtschaftet und weiterentwickelt werden. Dafür brauche es allerdings eine wesentlich bessere Datenbasis. Nach seiner Einschätzung verfügen gerade einmal rund 40 Prozent der ista Kunden über wirklich gute Bestandsdaten. Eine bemerkenswerte Zahl für eine Branche, die Milliardenvermögen verwaltet und gleichzeitig davon spricht, künstliche Intelligenz flächendeckend einzusetzen. Wer seine eigenen Gebäude nicht ausreichend kennt, wird sie auch mit den besten Algorithmen nicht intelligent steuern können.

Susanne Tattersall setzt mit ihrem Konzept „Manage to Core“ an einem ähnlichen Punkt an. Property Management, Asset Management und Facility Management müssten enger zusammenarbeiten, um Immobilien tatsächlich wirtschaftlich weiterzuentwickeln. Dabei geht es nicht um kosmetische Modernisierungen, sondern um die Frage, welche Investitionen den Wert einer Immobilie sichern oder wiederherstellen können. Ein Bürogebäude mit hohen Leerständen braucht nicht zwangsläufig einen neuen Vermarktungsprospekt. Vielleicht braucht es andere Flächenzuschnitte, eine bessere technische Ausstattung oder eine vollständig neue Positionierung. Das bedeutet für viele Unternehmen am Ende aber einen erheblichen organisatorischen und kulturellen Wandel.

Auch Dr. Chris Richter von Drees & Sommer sieht einen großen Nachholbedarf. Insbesondere Industrieunternehmen hätten ihre Immobilienbestände häufig nicht ausreichend strategisch im Blick. Obwohl dort erhebliche Vermögenswerte gebunden sind, würden Immobilien intern vielfach lediglich als Kostenstelle betrachtet. Der Investitionsstau sei beträchtlich. Es fehle an Digitalisierung, geeigneten Kennzahlen und belastbaren Konzepten für Flächenoptimierungen und Umnutzungen. Richter sieht deshalb einen wachsenden Markt für professionelles Corporate Real Estate Management. Siemens Real Estate nennt er als positives Beispiel. Seine zentrale Erkenntnis: Die Transformation vieler Industrieunternehmen wird zwangsläufig auch über ihre Immobilien erfolgen müssen.

Steffen Szeidl, Chef von Drees & Sommer, sieht zumindest bei den Projektentwicklern eine Bodenbildung erreicht. Gleichzeitig räumt er ein, dass institutionelle Investoren weiterhin zurückhaltend sind. Wachstumspotenziale erkennt er vor allem in Polen, Griechenland und den USA sowie in Bereichen wie Infrastruktur, Cybersecurity und Verteidigung. Interessant ist auch seine Einschätzung zum Büromarkt. In absoluten Spitzenlagen würde er bereits heute wieder Büroimmobilien entwickeln, um für die Zeit nach der Krise vorbereitet zu sein. Bei der Umwandlung von Büros in Wohnungen sieht er dagegen eher Chancen durch Nachverdichtung und Aufstockung. Szeidl ist überzeugt, dass die Branche die Notwendigkeit einer nachhaltigen Transformation ihrer Geschäftsmodelle inzwischen erkannt hat. Das mag stimmen. Allerdings ist das Erkennen eines Problems noch keine Lösung. Und von einer konsequenten Umsetzung ist die Immobilienwirtschaft in vielen Bereichen weiterhin weit entfernt.

„Die Stimmung ist besser als der Markt.“ Jens Lütjen, geschäftsführender Gesellschafter von Robert C. Spies bringt damit einen zentralen Widerspruch der Expo Real auf den Punkt. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen sei die Bereitschaft groß, gemeinsam tragfähige Lösungen zu entwickeln. Der Handlungsdruck nehme allerdings weiter zu. Projektentwickler passten ihre Konzepte zunehmend der wirtschaftlichen Realität an, während Investoren gezielter nach Chancen suchten. Besonders gefragt seien Wohnungsbestände sowie spezialisierte Nutzungen wie Logistik, Rechenzentren, Hotels und Service Wohnen. Family Offices blieben wichtige Kapitalgeber. Entscheidend sei aber weiterhin die Finanzierung. Ohne ausreichend Kapital und eine aktive Rolle der Banken werde die erhoffte Markterholung ausbleiben.

Es gibt Gewinner. Aber sie bestimmen nicht die Stimmung.

Natürlich wäre es falsch, die gesamte Branche in einen Topf zu werfen. Auch auf dieser Expo Real gab es Unternehmen, die mit ihrer Entwicklung zufrieden waren. Dr. Pires von Encoviva berichtete von einem Unternehmensverbund mit mittlerweile elf Gesellschaften und rund 460 Mitarbeitern. Das Unternehmen deckt große Teile der immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette ab und beschäftigt sich intensiv mit Strategien zur Werthaltigkeit von Immobilien. Seine Einschätzung: Die Branche mache sich auf den Weg zu guten Lösungen.

Auch Tilman Gartmeier, der nach seiner Zeit bei Cube Real Estate mit Econeo wieder am Markt aktiv ist, setzt auf neue Geschäftsmodelle. Das Unternehmen bietet unter anderem Wärmepumpen im Contractingmodell, Photovoltaik und Mobilitätslösungen an. Der Erfolg soll sich insbesondere an der eingesparten Menge CO2 messen lassen.

Allerdings zeigen gerade solche Geschäftsmodelle, wie schwierig die praktische Umsetzung bleibt. Gartmeier berichtete von Vertriebszyklen, die bis zur Installation rund 18 Monate dauern können. Allein bis zum Vertragsabschluss vergehen häufig neun Monate. Um nachhaltig wirtschaftlich arbeiten zu können, benötigt das Unternehmen zunächst rund zehn Projekte. Nachhaltigkeit mag in vielen Präsentationen längst selbstverständlich sein. In der Praxis muss sie weiterhin finanziert, vertraglich organisiert und wirtschaftlich umgesetzt werden. Gartmeiers Schlagzeile zur Expo Real lautete deshalb treffend: Die Immobilienbranche ist zurück in der Realität.

Ähnlich differenziert fällt der Blick auf die Digitalisierung aus. Sander van de Rijdt von PlanRadar beobachtet im deutschsprachigen Raum eine leichte Verbesserung der Geschäftslage, wobei Berlin eine Ausnahme bilde. Die verbliebenen Marktteilnehmer machten weiter, allerdings langsamer und vorsichtiger. Minh Chung von Singu berichtete dagegen von einem erfolgreichen Start mit neuen Verträgen und namhaften Kunden. Das Unternehmen will seine Aktivitäten deutlich ausweiten und auch 2027 wachsen. Solche Entwicklungen zeigen, dass die Krise durchaus neue Geschäftsmöglichkeiten eröffnet. Allerdings profitieren davon nicht automatisch alle Marktteilnehmer. Vielmehr verschieben sich die Chancen zunehmend zugunsten jener Unternehmen, die konkrete Probleme lösen und ihren Kunden einen messbaren wirtschaftlichen Nutzen bieten.

Die Real I.S. betonte in ihrem Messestatement ebenfalls, dass Immobilien weiterhin eine attraktive langfristige Anlageklasse seien. Allerdings müsse der Anlageerfolg zunehmend aus der aktiven Steuerung der Bestände entstehen. Chancen sieht das Unternehmen insbesondere bei Wohnimmobilien, aber auch in der Logistik, bei Hotels mit tragfähigen Betreiberkonzepten und bei hochwertigen Büros in zentralen Lagen.

Marcel Abel von JLL wiederum sieht den Vermietungsmarkt als derzeitigen Motor der Immobilienwirtschaft. Bei Büroimmobilien gehe es weniger um ein grundsätzliches Leerstandsproblem als um die Verteilung und Qualität der verfügbaren Flächen. Während moderne Objekte in guten Lagen knapp werden, geraten ältere und weniger attraktive Gebäude zunehmend unter Druck. Hinzu kommt die Anpassung an klimatische Veränderungen. „Klima ist unverhandelbar“, formulierte Abel. Die erforderlichen Investitionen müssten deshalb bereits heute berücksichtigt werden.

Die positiven Beispiele ändern allerdings nichts am Gesamtbild. Die Krise hat Gewinner und Verlierer hervorgebracht. Und die Unterschiede werden größer. Während einige Unternehmen bereits wieder über Expansion nachdenken, kämpfen andere um ihre wirtschaftliche Existenz. Dass auf der Messe über neue Projekte gesprochen wurde, bedeutet noch lange nicht, dass sie auch realisiert werden.

Eine Branche, die auf bessere Zeiten wartet

Mein vielleicht prägendster Eindruck der Expo Real 2026 war die ausgeprägte Unsicherheit. Viele Gesprächspartner waren vorsichtig mit ihren Einschätzungen. Einige wirkten müde. Andere regelrecht frustriert. Die Hoffnung auf eine schnelle Erholung, die in den vergangenen Jahren immer wieder zu hören war, ist einer deutlich nüchterneren Betrachtung gewichen. Gleichzeitig scheint es vielen Unternehmen schwerzufallen, aus dieser Erkenntnis die notwendigen Konsequenzen zu ziehen.

Dazu passt eine der Fragen, die mir in München immer wieder begegnete: Woher haben eigentlich manche der bekannten, zwischenzeitlich insolventen Projektentwickler schon wieder das Kapital für neue Aktivitäten? Die Geschichte vom stupid money muss offensichtlich erweitert werden. Oder: Warum ausgerechnet jene Akteure, deren Geschäftsmodelle gescheitert sind, teilweise schon wieder neue Projekte präsentieren können, während Gläubiger und Geschäftspartner noch mit den Folgen der Vergangenheit beschäftigt sind.

KI als Rationalisierer

Auch die Diskussion über künstliche Intelligenz bekam in diesem Umfeld einen anderen Ton. Es ging weniger um die faszinierenden Möglichkeiten der Technologie als um die Frage, welche Berufsgruppen künftig überhaupt noch gebraucht werden. Makler, Analysten, Bewerter, Property Manager: Kaum ein Tätigkeitsfeld blieb von solchen Überlegungen verschont. Hinter der technologischen Begeisterung steckt zunehmend auch die Hoffnung, mit weniger Personal und niedrigeren Kosten wirtschaftlich arbeiten zu können. Das ist nachvollziehbar. Es zeigt aber auch, unter welchem Rationalisierungsdruck die Branche steht.

Die Expo Real hat deshalb vor allem eines gezeigt: Der Immobilienwirtschaft fehlt derzeit eine überzeugende Perspektive für einen breiten Aufschwung. Einzelne Marktsegmente funktionieren. Gute Immobilien finden weiterhin Nutzer und Investoren. Neue Geschäftsmodelle entstehen. Aber eine allgemeine Erholung lässt sich daraus nicht ableiten. Die Unsicherheit über Zinsen, geopolitische Entwicklungen, Baukosten und Bewertungen bleibt groß. Vor allem fehlt es weiterhin an Transaktionen, die belastbare Orientierung schaffen könnten. Die Branche wartet auf Bewegung. Nur scheint niemand genau zu wissen, wer sie auslösen soll.

Mein persönliches Fazit: Die Stimmung war schlechter als die Zahlen

31.000 Schritte, 6 moderierte Panels, rund 22 Kilometer an einem Messetag, etwa 25 feste Termine über die Messe verteilt und unzählige Gespräche dazwischen. Allein am Dienstag durfte ich vier Panels zu Gewerbeimmobilien, Technologie, Wohnungsbau und Bauturbo moderieren. Danach war ich um einige Erkenntnisse reicher und um meine Stimme ärmer. Ein paar Tage Schweigekloster wären vermutlich keine schlechte Idee gewesen. Immerhin gab es auch angenehme Momente. Das beste Essen lieferte für mich die Berlin Hyp. Die beste Party veranstaltete Midstad. Und für einen gelungenen Abschluss sorgte das P1 von Feldhoff & Cie. Die Immobilienwirtschaft mag in der Krise stecken. Ihre Fähigkeit, gute Veranstaltungen zu organisieren, hat sie jedenfalls nicht verloren.

Doch das ist die unterhaltsame Seite der Messe. Die andere beschäftigt mich deutlich mehr. Ich habe in München viele Menschen getroffen, die seit Jahren versuchen, ihre Unternehmen durch eine schwierige Marktphase zu steuern. Menschen, die längst nicht mehr wissen, wann es wieder besser werden soll. Menschen, die sich nach außen optimistisch geben müssen, obwohl ihnen intern die Probleme über den Kopf wachsen. Und Menschen, die sich zunehmend fragen, ob sich die Branche überhaupt ausreichend verändert hat, um wieder nachhaltig erfolgreich zu sein. Diese Gespräche haben meinen Eindruck stärker geprägt als jede Präsentation und jede offizielle Pressemitteilung.

Die Immobilienwirtschaft hat die Krise inzwischen verstanden. Sie hat nur noch keinen überzeugenden Weg aus ihr gefunden. Die Stimmung ist schlecht, weil die Probleme real sind. Nicht, weil die Branche zu pessimistisch wäre. Und solange sich an den wirtschaftlichen Grundlagen nichts ändert, wird auch die nächste Zinshoffnung, die nächste politische Ankündigung oder die nächste gut besuchte Messe daran wenig ändern.

Für die Expo Real 2027 wünsche ich mir deshalb deutlich mehr Ergebnisse als Durchhalteparolen. Weniger Konjunktive und mehr abgeschlossene Geschäfte. Weniger Präsentationen über Transformation und mehr Unternehmen, die sie tatsächlich leben. Und vor allem wünsche ich mir, dass wir bis dahin wieder etwas mehr Grund haben, optimistisch zu sein.

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