Gewerbe- und Wohninvestments legen im dritten Quartal 2025 leicht zu. Markt zeigt stabile Tendenz – Erholung setzt sich mit regionalen Unterschieden fort.
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat sich in den ersten drei Quartalen 2025 weiter stabilisiert. Das Transaktionsvolumen lag laut mehreren Marktanalysen zwischen 22,4 und 23,9 Milliarden Euro und damit leicht über dem Vorjahreswert. Sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnsegment zeichnen sich wachsende Marktaktivität und eine vorsichtige Rückkehr des Investorenvertrauens ab. Die Zahl der Transaktionen nahm vielerorts zu, während sich die Spitzenrenditen auf breiter Front stabilisierten.
Im Gewerbesegment bewegte sich das Transaktionsvolumen laut CBRE, JLL, Colliers, Savills, BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und Cushman & Wakefield zwischen 16,1 und 17,5 Milliarden Euro. Das dritte Quartal war das bisher stärkste des Jahres, angetrieben unter anderem durch Abschlüsse wie das Helix-Logistikportfolio, die Gropius Passagen in Berlin oder das Keystone-Hotelportfolio.
Büroimmobilien lagen laut BNPPRE und JLL mit rund 4,5 bis 4,9 Milliarden Euro wieder an der Spitze der Assetklassen. Logistik- und Einzelhandelsimmobilien folgten dicht dahinter mit jeweils ähnlichem Anteil. Hotel- und Gesundheitsimmobilien konnten deutlich zulegen, wenngleich von geringerem Ausgangsniveau.
Die großen Core-Produkte stoßen weiterhin auf Nachfrage, insbesondere bei ausländischen Investoren. Deren Marktanteil stieg über alle Assetklassen hinweg auf bis zu 47 Prozent. Gleichzeitig bleibt der Markt stark kleinteilig: Nur rund ein Drittel des Volumens entfiel auf Transaktionen über 100 Millionen Euro. Einzelabschlüsse dominierten mit einem Anteil von etwa 75 Prozent.
Das Segment Wohnen behauptete sich 2025 erneut als volumenstärkste Assetklasse. Laut JLL, CBRE, Savills, BNPPRE und NAI Apollo belief sich das Transaktionsvolumen auf 6,0 bis 6,5 Milliarden Euro. Damit wurden die Vorjahreswerte leicht übertroffen. Mit einem Anteil von bis zu 32 Prozent am Gesamtmarkt blieb Wohnen vor Büro, Logistik und Einzelhandel.
Treiber der Entwicklung waren Core- und Core-plus-Produkte, zunehmend auch in Form von Forward Deals. Insbesondere institutionelle Investoren fokussierten sich auf Projektentwicklungen mit Fertigstellung bis 2027. Value-add-Investments und Bestandsportfolios mit ESG-Potenzial rückten wieder stärker in den Fokus.
Während großvolumige Deals über 100 Millionen Euro seltener wurden, stieg die Zahl mittelgroßer Transaktionen. Portfoliobereinigungen, selektive Einzelkäufe sowie Ankäufe kommunaler Wohnungsunternehmen bestimmten das Geschehen. Die durchschnittliche Dealgröße sank, während die Zahl der Transaktionen zunahm.
Renditen: Stabilität überwiegt, selektive Kompression möglich
Die Spitzenrenditen zeigten sich in fast allen Assetklassen stabil. Büroimmobilien in den Top-7-Städten notierten meist zwischen 4,3 und 5,1 Prozent, Logistik um 4,4 bis 4,5 Prozent, Wohnimmobilien zwischen 3,4 und 3,6 Prozent. Einzelhandel schwankte je nach Sub-Segment zwischen 3,7 Prozent (1A-Lagen) und 5,6 Prozent (Shoppingcenter).
In Einzelfällen wurde bei Core-Produkten wieder eine leichte Kompression beobachtet. Gleichzeitig führen Finanzierungskosten und Preisdruck insbesondere bei Non-Core-Objekten zu weiterem Anpassungsbedarf.
Berlin war mit rund 2,3 bis 2,5 Milliarden Euro erneut der umsatzstärkste Markt. Hamburg legte mit teils deutlich zweistelligen Wachstumsraten zu. München, Frankfurt und Köln verzeichneten dagegen zum Teil deutliche Rückgänge. Außerhalb der Top-7 entwickelten sich B- und C-Städte stabil.
Im Wohnsegment verlagerte sich das Investoreninteresse teilweise in regionale Mittelstädte mit Entwicklungspotenzial. Insbesondere Forward Deals in Karlsruhe, Hannover oder Mannheim verdeutlichen diesen Trend.
Verhaltener Optimismus mit Blick auf 2026
Die großen Beratungshäuser rechnen für das vierte Quartal 2025 mit einem moderaten Anstieg der Marktaktivität. Bei Gewerbeinvestments wird ein Gesamtjahresvolumen zwischen 25 und 28 Milliarden Euro erwartet, bei Wohninvestments um die zehn Milliarden Euro. Einige Großabschlüsse befinden sich in finalen Verhandlungen.
Mittelfristig dürften fiskalpolitische Impulse, stabilere Finanzierungskonditionen und die zunehmende Anpassung der Preisvorstellungen für mehr Dynamik sorgen. Die Erholung erfolgt jedoch differenziert nach Assetklasse, Lage und Risikoprofil.
