Büro- und Gewerbemarkt: Die Mieten steigen leicht, neue Standorte sind in Aussicht.
Der Wachstumskern bekommt Konkurrenz: Mönchengladbachs Büromarkt hat in den vergangenen Jahren vor allem im Nordpark zugelegt. Auf längere Frist gesehen schickt sich aber die Gegend rund um den Hauptbahnhof an, ihm ein Stück weit den Rang abzulaufen. Damit gewinnt der Immobilienmarkt der Stadt eine neue Qualität. Mönchengladbach zeichnete sich in der Vergangenheit nicht als klassischer Bürostandort aus, beschreibt Norbert Bienen, geschäftsführender Gesellschafter des Maklerhauses Bienen und Partner, und ergänzt: „Die aktuelle Entwicklung und eine Verstetigung der Nachfrage zeigen eine Kehrtwende.“ Er sieht die Stadt auf dem Weg vom C- zum B-Standort.
2021 war ein Rekordjahr für Mönchengladbach wegen eines Ausnahmeeffekts: Die SMS Group begann mit den Arbeiten für ihren Neubau, Bulwiengesa verbuchte dies – nach GIF-Standard – als Neuvermietung und kam so insgesamt auf einen Büroflächenumsatz von knapp 50.000 Quadratmetern. Der Generalbevollmächtigte Andreas Schulten schränkt daher ein: „Aus neutraler Analystensicht wäre ein Durchschnitt um 35.000 Quadratmeter schwankend marktgerecht.“
Letztlich komme es auf die regionale Unternehmensentwicklung an, und da mache es die Stadt richtig mit unterschiedlichen Angebotsqualitäten an verschiedenen Standorttypen, so Schulten. Als mögliche Nachfrager für neue Flächen sieht er IT-Dienstleister, Beratungsunternehmen und öffentliche Dienstleistungen. „Was Mönchengladbach auszeichnet, ist sein Charakter als Bürgerstadt – es sind die Mönchengladbacher selbst, die viel von ihrer Stadt formen.“
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Dafür gibt es momentan und in näherer Zukunft allerdings nicht genug zeitgemäße Büroflächen. Norbert Bienen zählt mehrere Gründe auf: Mieter wollen ihre Verträge nicht lange im Voraus abschließen, sondern innerhalb von drei bis sechs Monaten einziehen; dazu kommt die mangelnde Bereitschaft, Gebäude spekulativ zu errichten; und die Banken erwarten in der Regel eine Vorvermietungsquote von 50 Prozent und mehr. „Wer in Mönchengladbach Büroflächen auf Vorrat baut, hat zumindest bezogen auf einen zeitlich befristeten Korridor so gut wie keine Wettbewerber“, so Bienen.
Die Mieten zeigen eine leichte Tendenz nach oben. Die Spitzenmiete für Büros aller Baujahre ist im Laufe von fünf Jahren gestiegen um rund acht Prozent auf 13,70 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021, so die Zahlen aus der Riwis-Datenbank von Bulwiengesa. Bei der Durchschnittsmiete, die 2021 bei 10,10 Euro lag, waren es nur rund fünf Prozent. Norbert Bienen gibt zu bedenken, dass in Zukunft bei Neubauten 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter erzielt werden müssen angesichts der Steigerungen von Baukosten und Zinsniveau. Die Nettoanfangsrendite bei Büroinvestments in zentralen Lagen erreichte 4,8 Prozent im Jahr 2021.
„Es sind die Mönchengladbacher selbst, die viel von ihrer Stadt formen.“
Andreas Schulten
Größere Unternehmen haben sich in den vergangenen zehn Jahren vor allem im Nordpark angesiedelt. Wie sieht der Analyst die Zukunft dieses Standorts, der nur für Autofahrer gut zu erreichen ist? Wenn gewährleistet sei, dass die Unternehmen und die Gebäude kontinuierlich zeitgemäß blieben, sei er „ein nachfragegerechtes Angebot wegen seiner Lage im Randgebiet eines Ballungsraumes“, sagt Andreas Schulten. Immerhin bietet das Quartier rund 140.000 Quadratmeter Büroflächen, die meisten davon liegen in Neubauten. Sie sind fast vollständig vermietet. „Bestehende Nachfrage, die sich hier auch regelmäßig auf größere Flächen bezieht, kann bis auf Weiteres nicht bedient werden“, sagt Bienen.
Das aktuell größte Neubauprojekt im Nordpark ist das Balanced Office Building (BOB) mit rund 7.000 Quadratmetern Fläche (siehe auch Seite 17). Zudem setzen längst im Nordpark ansässige Unternehmen auf Expansion. So hat der Automationsspezialist Vanderlande erst vor kurzem einen Erweiterungsbau bezogen und stößt bereits wieder an seine Grenzen. „Weitere Erweiterungen sind in Aussicht“, heißt es von Dr. Schrammen Architekten, welche die beiden bisherigen Vanderlande-Gebäude entworfen haben.
Am Hauptbahnhof wächst das Angebot
In der Mönchengladbacher City werden rund 70 Prozent der Flächen von Eigennutzern beansprucht. Dort ist das Angebot an neuen Büroflächen „seit Jahren zu gering“, sagt Norbert Bienen. Das wird sich in den kommenden Jahren ändern. Die Seestadt am Hauptbahnhof wird nicht nur ein Wohn-, sondern auch ein Arbeitsquartier, dessen Realisierungszeitraum sich über die Dekade erstreckt. „Wir müssen abwarten, bis der Roller-Markt weggezogen ist“, erläutert Klaus Franken, CEO von Catella Project Management. An dieser Stelle ist ein 60 Meter aufragendes Hochhaus sozusagen als Schlussstein vorgesehen. Insgesamt wird es dort 2.000 Arbeitsplätze geben, die vermietbaren Büroflächen sollen zwischen 250 und 10.000 Quadratmetern liegen. Und wie sieht es mit potenziellen Mietern aus? „Die Anfragen für zentral gelegene Büros nehmen zu“, ist Frankens Beobachtung.
„Käufer können jetzt anfangen zu bauen“
Auch Handwerksbetriebe und andere kleinere Unternehmen suchen dringend nach Flächen in Mönchengladbach. Im Stadtteil Rheindahlen, nicht weit entfernt vom großen Amazon-Auslieferungslager, wurden etliche von ihnen fündig. Das Gelände der ehemaligen Baumwoll- und Zellspinnerei Dilthey und angrenzende städtische Flächen, die zusammen elf Hektar umfassen, werden größtenteils zu einem Gewerbegebiet.
„Unsere Käufer können jetzt anfangen zu bauen“, sagt Wolfgang Marbach, Geschäftsführer des Krefelder Unternehmens Gepa, welches das acht Hektar große Dilthey-Areal entwickelt hat. Etwa 20 Grundstücke – zwischen 1.000 und 4.500 Quadratmeter groß – gingen an eine Schreinerei, Autobetriebe, einen Veranstaltungstechniker und etliche mehr. „Wir brauchten für unsere Flächen kaum Werbung zu machen“, sagt Marbach. In einem weiteren Teil des Areals entstehen – zum Teil in historischen Gebäuden – neben gut 50 Büros auch etwa 50 Wohnungen, ein Seniorenheim sowie eine Kita.
Autorin: Roswitha Loibl