Der Zinsanstieg der letzten 1,5 Jahre ist historisch. Nicht in seiner Höhe aber in seiner Schnelligkeit. Researcher Prof. Dr. Günter Vornholz geht davon aus, dass der größte Teil des Zinsanstiegs hinter uns liegt.
Seit Januar 2022 steigen die Zinsen. Der Leitzins der EZB ist seitdem vom 0 Prozent auf 4,25 Prozent geklettert. Was nicht nach viel klingt, ist vor allem für die Barwerte von erheblicher Bedeutung. Gleichzeitig haben sich auch die Hypothekenzinsen erhöht. Lagen nach Angaben der Interhyp AG die Zinsen von 10-jährigen Hypothekendarlehen im September 2021 noch in ihrem Tiefpunkt bei 0,8 Prozent, so betragen sie aktuell rund 4 Prozent.
In der Ausarbeitung von Vornholz, die von der Münchner BVT Gruppe beauftragt wurde, skizziert der ehemalige Professor der EBZ Business School in Bochum im Kern drei Folgen für die Immobilienmärkte.
Erstens führe der steigende Zinsen zu geringerer Nachfrage auf den Investmentmärkten. Alternative Anlagen, zu denen vor allem Anleihen gehören, seien mittlerweile in ihrer Attraktivität deutlich gestiegen. Der Renditespread zugunsten der Immobilienrendite sei deutlich gesunken. Da keine deutlichen Veränderungen auf den Anleihemärkten zu erwarten seien, habe eine Reaktion bei der Rendite auf den Immobilienmärkten zu erfolgen. Dieser würde vor allem über niedrigere Kaufpreise erfolgen, so Vornholz. Der Boden sei hier bei einigen Objektarten noch nicht gefunden.
Zweitens sinkt die Nachfrage nach Immobilien, da Finanzierungen schwieriger zu arrangieren seien. Als Reaktion steigen die Eigenkapitalquoten oder die Tilgungsraten sinken.
Drittens werde auch die Angebotsseite belastet, was sich auf den Bau von neuen Objekten auswirkt. Zwischenfinanzierungen werden teurer, Baukostensteigerung machten Neubauten schwieriger in der Kalkulation zumal der mögliche Exit nur noch schwer zu kalkulieren sei. Der Rückgang der Fertigstellungen werde mit einer Marktbereinigung einhergehen, aber mittelfristig einen neuen Zyklusaufschwung auslösen.
Das zukünftige Zinsfenster sieht Vornholz zwischen 4 und 5 Prozent. Das liegt immer noch unter dem Schnitt er letzten 40 Jahre (5,5 Prozent) und leicht über dem der letzten 20 Jahre (3,3 Prozent). Das derzeitige Zinsniveau sei daher nicht außergewöhnlich hoch. Einzig der rasante Anstieg sei außer der Norm.
Für Unternehmen ergibt die neue Marktsituation aber auch Potenzial. Axel Poppinga, Leiter im Geschäftsbereich Immobilien Deutschland bei der BVT Gruppe: „Wir sehen hier vor allem die Chancen, die der Markt mit dem derzeit größer werdenden Angebot guter bis sehr guter Immobilien in Deutschland bietet. Davon konnten wir vor zwei Jahren nur träumen! Zudem hat sich die zugestandene Due Dilligence Phase im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wieder deutlich verlängert, was uns mehr Zeit für die intensive Prüfung von Objekten gibt.“
Die komplette Auswertung können Sie hier runterladen (242,84 KB - PDF) .
