Was bedeutet ein Zinsanstieg für die Immobilienwirtschaft? Selbst leicht steigende Zinsen könnten für Investoren, die stark von Fremdmitteln abhängen, unangenehme Folgen haben.
Das Finanzierungsumfeld ist zwar nach wie vor günstig, die EZB hat ihren Kurs erst jüngst wieder bestätigt, bis zum Frühling 2017 wird sich wohl nichts ändern. Aber was, wenn im Laufe des kommenden Jahres tatsächlich eine Zinswende kommt? Möglich wäre es. Auf Dauer werden wir wieder Zinsen sehen, die den Namen auch verdienen. Ähnlich wie in anderen Ländern auch.
Zumindest für solche Investoren, die in größerem Umfang auf Fremdkapital angewiesen sind, wäre der relative Zinsanstieg enorm: Vom gegenwärtigen Niveau aus machen sich wenige absolute Basispunkte im Verhältnis deutlich stärker bemerkbar, als dies bei gleichem Anstieg in einer Hochzinsphase der Fall wäre. Je nach Hebeleffekt, Laufzeit und Zinsbindung kann dies durchaus für Bauchschmerzen sorgen. Denn: Die Beleihungsausläufe in den kommenden Jahren sind gewaltig, Tendenz steigend. Je nachdem, wann die Zinswende kommt, wird sich ein kleiner oder eben größerer Anteil der Darlehen nur mit Einschnitten umschulden lassen.
Noch größere Ausweichreaktion
Im Moment erleben wir noch einen Finanzierungsmarkt, der so konservativ ist wie seit Jahren nicht mehr. Zugleich aber nimmt die Risikobereitschaft der Immobilienfinanzierer seit einigen Jahren wieder zu. Mit Augenmaß, aber sie wird größer. Dieser Trend könnte sich bei steigenden Zinsen fortsetzen – und verstärken. Nämlich dann, wenn Investoren den Renditespread zu festverzinslichen Anlagen beibehalten wollen und noch mehr auf Immobilien und Nutzungsarten abseits von Core ausweichen. Wenn sie auf ehemalige Nischen setzen wie Industrie-, Logistik-, Hotel-, Studenten-, Senioren-, Gesundheitsimmobilien oder auch Infrastruktur.
Je nach Marktlage werden die Finanzierer die Ausweichreaktion mittragen, zumal ein Ausweichen zwar ein spürbar höheres Risiko bedeuten kann – im Sinne eines Cherry-Picking aber nicht zwangsläufig muss. Eine solche Entwicklung wäre in gewisser Weise sogar zu begrüßen. Denn: Die Kapitalverfügbarkeit am deutschen Immobilienmarkt ist zwar grundsätzlich groß, variiert aber stark je nach Nutzungsart. Die klassischen Nutzungsarten wie Büro oder Wohnen sind gegenüber vielen der vorgenannten Segmente klar im Vorteil. Es gibt dort eine deutlich größere Zahl an Finanzierern.
Rückenwind für Forward Deals
Unabhängig von den Nutzungsarten und der Lage gilt: Steigende Zinsen würden voraussichtlich auch den Trend zum Forward Deal verstärken. Forward Deals erleben derzeit einen beispiellosen Boom – oft sind sie die einzige Möglichkeit, sich in einem engen Markt überhaupt noch aussichtsreiche Immobilien zu sichern.
Allerdings sind gerade solche Fälle, in denen die Akquisition noch vor der Baugenehmigung erfolgt, mit beachtlichen Risiken behaftet. Denn neben das Bau- und Fertigstellungsrisiko tritt hier das Genehmigungsrisiko. Das heißt nicht, dass eine Genehmigung komplett versagt werden muss – je nach Fall genügen schon Auflagen oder eventuelle Modifizierungen, die dem Eigentümer die Flächen- oder Nutzungsbilanz verhageln und somit die Renditeerwartung schmälern können.
Asset Management wird wichtiger
Neben dem klassischen Projektentwicklergeschäft im Sinne des Neubaus spielt hier das Asset Management im Bestand eine wichtige Rolle. Das Identifizieren eines marktgängigen (immobilienökonomisch höherwertigen) neuen Verwendungszwecks am jeweiligen Standort und das Umnutzen der Bausubstanz sind Aufgaben des Asset Managers.
Steigende Zinsen
Unabhängig davon, ob der Eigentümer die Pläne selbst umsetzt oder die Idee gemeinsam mit der Immobilie veräußert, um Value-Add-Potenziale zu verdeutlichen – die Entwicklung der Finanzierungskosten für das Repositionieren ist in beiden Fällen zu bedenken. Entweder muss der Eigentümer oder der Käufer die Baukosten einpreisen. Und je nach Fall fremdfinanzieren.
Auf der anderen Seite gibt es natürlich die Unternehmen, die ohnehin in hohem Maße mit Eigenkapital investieren. Die entweder einen großen Anlagedruck haben, sodass zu viel Fremdkapital gar kontraproduktiv wäre. Dies dürfte auf viele Versicherer zutreffen. Oder Anleger, die kapitalstark sind, sich aber weiterhin mit vergleichsweise niedrigen Renditen zufrieden geben – weil für sie absolute Sicherheit an erster Stelle steht.
Was machen die Family Offices
Dies dürfte auf viele Familie Offices zutreffen. Sie dürften sich von einem Zinsanstieg nur bedingt beeindrucken lassen. Denkbar ist zwar, dass – sobald auch Staatsanleihen als Anlageklasse einen Zinsanstieg zeigen – Kapital umgeschichtet wird. Oder aber zumindest die künftige Investmentstrategie modifiziert wird. Ein Fokus wird weiterhin auf der Immobilie liegen, aber er könnte dann weniger scharf ausfallen.
Noch ist sie nicht da – die Zinswende. Aber es ist abzusehen, dass wir das aktuelle Niveau nicht dauerhaft erleben werden. Im Falle eines Anstiegs werden solche Anleger, die renditeorientiert agieren, noch stärker auf ehemalige Nischen ausweichen, als wir das ohnehin schon beobachten. Wenn die Finanzierer hier mitziehen, wäre dies positiv – nicht alle Nutzungsarten profitieren in gleichem Maße von der grundsätzlich guten Kapitalverfügbarkeit, die wir in Deutschland haben. Solche Investoren, die überwiegend mit Eigenkapital agieren, dürften sich naturgemäß weniger beeindruckt zeigen. Je nachdem, wie stark der Zinsanstieg ausfällt und wie sich festverzinsliche Anlagen wie die Staatsanleihen sicherer Länder entwickeln, werden wir aber auch dort eine Reaktion sehen.
Autor: Dietmar Fischer ist Partner bei EY Real Estate.
Dieser Beitrag ist ein Auszug aus dem Artikel „Drohende Bauchschmerzen“, der erstmals in der Dezember-Ausgabe von immobilienmanager erschienen ist.