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Immobilienexperten erwarten schwieriges Finanzierungsumfeld

Die Immobilienwirtschaft rechnet für das erste Halbjahr 2017 mit einem schwierigeren Finanzierungsumfeld. Experten für gewerbliche Immobilienfinanzierung sind pessimistisch wie zuletzt 2012.

Die Entwicklung des Difi zeigt nach unten: Die Experten erwarten ein schwierigeres Finanzierungsumfeld (Quelle: Deutscher Immobilienfinanzierungsindex DIFI)
Die Entwicklung des Difi zeigt nach unten: Die Experten erwarten ein schwierigeres Finanzierungsumfeld (Quelle: Deutscher Immobilienfinanzierungsindex DIFI)

In der Immobilienwirtschaft gewinnen langsam wieder die Pessimisten die Oberhand - zumindest wenn es um die erwarteten Finanzierungsbedingungen für das erste Halbjahr 2017 geht. Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) - den Jones Lang LaSalle und das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) erheben - sinkt im vierten Quartal 2016 um 2,3 auf 4,4 Punkte. Dies ist der dritte Rückgang in Folge, gleichbedeutend dem niedrigsten Stand seit vier Jahren. Der Rückgang beruht auf pessimistischeren Erwartungen bezüglich des Finanzierungsumfelds in den kommenden sechs Monaten.

Der Abwärtstrend seit Anfang 2015 mit einem moderaten Zwischenhoch zum Jahreswechsel 2015/2016 hält an. „Das Finanzierungsklima für gewerbliche Immobilien bewegt sich damit insgesamt zwar immer noch im positiven Bereich, die Pessimisten stehen aber mittlerweile kurz davor, bei der Beurteilung des Finanzierungsklimas die Optimisten erstmals seit Ende 2012 wieder zu dominieren“, so Markus Kreuter, bei JLL Team Leader Debt Advisory Germany.

Der Finanzierungsindex nach Segmenten (Quelle: Deutscher Immobilienfinanzierungsindex DIFI)
Der Finanzierungsindex nach Segmenten (Quelle: Deutscher Immobilienfinanzierungsindex DIFI)

Unsicherheit durch mögliche Einschränkung der Kreditvergabe
„Die Regulierung beschäftigt die Immobilienfinanzierer weiterhin. Zwar soll bei der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie unter Federführung der Bundesministerien für Finanzen und Justiz nachgebessert werden und der angedachte Aufbau eines Einzelkreditregisters nicht vollzogen werden. Allerdings sorgen Pläne des Bundesfinanzministeriums für Unsicherheit: sofern die BaFin Anzeichen für eine Überhitzung des Marktes sehe, solle sie die Möglichkeit erhalten, zukünftig die Vergabe von gewerblichen Wohnimmobilienkrediten einzuschränken“, so Kreuter.

Einschätzung der Refinanzierungsmärkte: Größte Verluste bei Immobilienaktien
Ein sehr heterogenes Bild ergibt sich bei der Bewertung der Refinanzierungsmärkte. Während Pfandbriefe in der Situations- und Erwartungseinschätzung leicht verlieren, legen unbesicherte Schuldverschreibungen jeweils in ähnlicher Größenordnung zu. „Trotz dieser Entwicklung bei Schuldverschreibungen erwarten die Experten weiterhin steigende Spreads gegenüber öffentlichen deutschen Anleihen“, so Kreuter. Für Hypothekenpfandbriefe gehen sie im Zuge des EZB-Ankaufprogramms per Saldo dagegen von weiter sinkenden Spreads aus.

Offenbar hatten die Marktteilnehmer zum Umfragezeitpunkt bereits überwiegend mit einer Verlängerung des Programms gerechnet, die dann im Dezember durch die EZB bis Ende 2017 verkündet wurde. Für Einlagen wird die Zukunft positiver, die aktuelle Lage dagegen negativer eingeschätzt als im vorigen Quartal.

Vor allem die Erwartungen an Immobilienaktien zur Finanzierung sind gesunken (Quelle: Deutscher Immobilienfinanzierungsindex DIFI)
Vor allem die Erwartungen an Immobilienaktien zur Finanzierung sind gesunken (Quelle: Deutscher Immobilienfinanzierungsindex DIFI)

Die größten Verluste bei den Refinanzierungsinstrumenten verzeichnen Immobilienaktien. Der Saldo der Lageeinschätzung sinkt um 4,8 auf 8,1 Punkte, bei der Erwartungseinschätzung rutscht er gar um 21,3 auf minus 14,7 Punkte ab. Pessimistischer waren die Aussichten zuletzt zum Jahresanfang im Kontext der damaligen Aktienmarktturbulenzen.

Steigende Zinsen erwartet
Wie bereits in den Abschlussquartalen der vergangenen Jahre wurden die Experten nach ihren Zinserwartungen für Ende 2017 und Ende 2018 gefragt. Die zukünftig erwarteten Bandbreiten liegen mithin deutlich über den heutigen Zinsniveaus. Der 3-Monats-Euribor (zum Umfragezeitpunkt bei rund -0,30 Prozent) wird Ende 2017 mit hoher Wahrscheinlichkeit zwischen -0,3 Prozent und -0,2 Prozent liegen, Ende 2018 zwischen -0,1 Prozent und 0,3 Prozent. Die Rate für einen EUR-Zinsswap versus 6-Monats-Euribor mit zehnjähriger Laufzeit (zum Umfragezeitpunkt bei rund 0,40 Prozent) wird Ende 2017 zwischen 0,5 Prozent und 0,8 Prozent gesehen, Ende 2018 zwischen 0,8 Prozent und 1,2 Prozent.

„Damit erwarten die Umfrageteilnehmer nicht nur ein Ende fallender Zinsen, sondern auch eine Abkehr von der zuletzt beobachtbaren Seitwärtsbewegung. Diese Umkehr lässt sich einerseits durch nach oben angepasste Inflationserwartungen im Euroraum begründen“, so Dr. Oliver Lerbs, stellvertretender Bereichsleiter für Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW).

15.12.2016