Die Kosten für CO2-Emissionen lassen sich für Immobilien sowohl im Neubau als auch im Bestand recht genau berechnen. Von Diana Radke und Benjamin Slosharek
In der Quantenmechanik werden Zustände erst definiert, wenn man sie betrachtet. Und so ist es zurzeit mit der Betrachtung der CO2-Emissionen. Die Regulatorik und die Branche haben ihren Schwerpunkt auf den Betrieb einer Immobilie gelegt. Es gibt jedoch noch andere Phasen, die einer genaueren Betrachtung bedürfen.
Zum kleinen Einmaleins der Immobilienwirtschaft gehört das Ziel der Wertschöpfung, die Umwandlung produzierter und vorhandener Güter oder Dienstleistungen in finanzielle Werte. Als Reaktion auf den fortschreitenden Klimawandel – zu dem die Emission von CO2 nachweislich beiträgt – hat sich die Politik global darauf verständigt, diesen Treiber des Klimawandels als Wert in die Gesamtbilanzierung der Wertschöpfung einfließen zu lassen. Wie sieht das in der Realität aus, was bedeutet das für die Bewertung von Immobilien und welcher Schluss ist daraus zu ziehen?
Aktuell ist der Preis für eine Tonne CO2 in Deutschland mit 45 Euro festgelegt. Für die kommenden Jahre ist eine stufenweise Erhöhung vorgesehen. So wird der Preis im Jahr 2025 bei 55 Euro pro Tonne liegen und für 2026 ist ein Korridor zwischen 55 Euro und 65 Euro pro Tonne festgelegt. Bedenkt man, dass das Umweltbundesamt die durch die Emission von CO2 in Deutschland entstehenden Schäden mit 180 Euro pro Tonne veranschlagt, sind die von der Bundesregierung festgelegten Zahlen moderat. Sie sind Basis der hier angestellten Berechnungen.
CO2-Kosten im Neubau bis zu 1.040 Euro pro Jahr
Im Rahmen einer Studie hat die DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V. 50 zertifizierte Gebäude hinsichtlich ihres CO2-Fußabdrucks ausgewertet. Ein Ergebnis: Gut ein Drittel aller Treibhausgasemissionen eines Gebäudes entstehen vor der Nutzung, also bei der Herstellung und Errichtung. Für die Ökobilanzierung von Gebäuden gibt es die Maßeinheit Kilogramm CO2-Äquivalente pro Quadratmeter.
Dabei lassen sich die gesamten Treibhausgasemissionen in betriebsbedingte und verbaute Emissionen unterteilen. Letztere liegen bei konventionellen Neubauten im Lebenszyklus von 50 Jahren bei etwa 500 bis 800 Kilogramm CO2e pro Quadratmeter. Das entspricht bei einem Bilanzzeitraum von 50 Jahren zehn bis 16 Kilogramm CO2e pro Quadratmeter und Jahr. Unter Berücksichtigung der oben genannten CO2-Preise würden dadurch für 1.000 Quadratmeter großen Neubau Kosten zwischen 450 Euro und maximal 1.040 Euro pro Jahr entstehen.
Blicken wir auf die gebaute Umwelt: Unter der Annahme, dass die Sanierungsmaßnahmen, die dauerhaft einen ökologisch nachhaltigen Betrieb ermöglichen, etwa 30 Prozent der grauen Emissionen eines Ersatzneubaus verursachen, summieren sich die jährlichen CO2-Kosten für 1.000 Quadratmeter bei einem Bilanzzeitraum von 50 Jahren auf nur 133 Euro bis maximal 600 Euro.
Gebäude - Quartiere - Konzepte
Mit dem immobilienmanager-Award prämieren wir in der Kategorie Nachhaltigkeit sowohl Gebäude oder Quartiere aller Nutzungsarten im Neubau oder im Bestand, als auch Konzepte, die einen nachweisbaren Impact auf die Verbesserung der Klimabilanz eines Unternehmens oder Gebäudes haben.
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Zur Reduzierung der CO2-Emissionen rückt somit der Immobilienbestand in den Fokus. Jedoch erscheint der Wertverlust durch den CO2-Preis aktuell (noch) zu niedrig, um einen starken Anreiz für Investitionsentscheidungen zu schaffen. Allerdings kann sich das ändern, wenn der Preis steigt. Dann besteht das Risiko, dass unsanierte Immobilien rasant an Wert verlieren, weil die Betriebskosten stark ansteigen, sie nicht mehr vermietbar sind oder man keine Käufer mehr findet. Dieses Stranding Risk wird zunehmend eine wichtige Messgröße für die Nachhaltigkeit des Bestandes.
Was bei dieser Rechnung noch fehlt, ist die Frage der Ressourcen. Aber das bedarf einer eigenen Betrachtung…
Ein Beitrag von Diana Radke, kaufmännische Geschäftsführerin und Partnerin, und Benjamin Slosharek, Sustainability Expert, KVL Bauconsult GmbH.
