Verbraucher wie Unternehmer sehen es landauf landab: Leerstand im Herzen deutscher Innenstädte. Woran erkennen Investoren prosperierende Standorte? Und was macht heute eine gefragte Bürolage aus? Von Marco Mattes
Nicht nur die bekannten Top-7-Städte, auch kleinere Standorte mit weniger als 200.000 Einwohnern rücken im Rahmen von Bürovermietungen in den Fokus. Einerseits von Mietern. Andererseits von institutionellen und privaten Investoren.
Der Blick in die Statistik zeigt: Ende 2024 betrug der Büroflächenleerstand in Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf und Frankfurt am Main 6,44 Millionen Quadratmeter. Plus 1,3 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich. In C- und D-Lagen kommt erschwerend hinzu: Steht ein Objekt erstmal leer, dauert es vergleichsweise lang, bis neue gewerbliche Mieter gefunden sind.
Doch wie lassen sich heute attraktive Bürolagen abseits der A- und B-Standorten identifizieren? Die alte Faustregel, wonach A-Lagen automatisch solvente Mieter garantieren, gilt nicht mehr. Stattdessen legen Unternehmen 2025 Wert auf zusätzliche
Die Kriterien lauten:
- Gute Anbindung: direkter Zugang zum ÖPNV, kurze Wege zu Autobahnen und Flughäfen, verlässliche Regionalverbindungen
- Stabile Infrastruktur: Von Bildung und Gesundheitsversorgung bis hin zu Gastronomie, Kultur und Sportangeboten – es muss für alle etwas dabei sein.
- Flexible Nutzungskonzepte: Modulare Flächen, die hybride Arbeitsmodelle ermöglichen, überzeugen.
Auch Städte wie Bad Kreuznach, Paderborn oder Saarbrücken bieten solche Qualitäten. Teils zu günstigeren Konditionen bei Kauf oder Miete. Hinzu kommt: Viele Mittelständler bevorzugen Standorte in Wohnortnähe, um lange Pendelwege für ihre Mitarbeitenden zu vermeiden.
Herausforderungen nehmen zu
Die Branche steht vor bekannten und neuen Problemen. Auch diese entwickeln in der Investorenwelt eine immer stärkere Rolle ein.
- Homeoffice-Effekt: weniger Flächenbedarf, steigende Konkurrenz um Mieter
- Hohe Finanzierungskosten: Zinsen drücken auf Projektentwicklungen, ineffiziente Gebäude sind schwerer vermietbar.
- Demografie: Schrumpfende Bevölkerungszahlen befeuern langfristig den Leerstand.
- Abhängigkeit von einzelnen Branchen: Fällt ein dominanter Arbeitgeber weg, bricht der lokale Markt oft mit ein. Sorgenkinder sind von der Automobilbranche geprägte Regionen.
Umnutzung als Schlüssel zum Erfolg
In peripheren Lagen reicht es nicht, Standardbüros anzubieten. Wer erfolgreich vermieten will, muss aktiv in Qualität investieren. Das Prinzip dahinter: Die besten Karten hat derjenige Investor, der Bürogebäude in D-Lagen behandelt, wie andere Gebäude in A-Lagen:
- Revitalisierung statt Neubau: Sanierungen, flexible Grundrisse, Co-Working-Konzepte
- Nutzungsmischung schafft Resilienz: Kombination aus Wohnen, Praxen, Büros und Gastronomie
- Kommunale Zusammenarbeit: Investitionen in Schulen, ÖPNV oder Gewerbeansiedlungen steigern die Attraktivität.
- Mieterorientierung: In kleineren Städten ist die Nähe zum Nutzer ein Vorteil. Anpassungen sind oft kurzfristig möglich.
Das alles kostet. Bauqualität, Energieeffizienz und Ausstattung können jedoch die Basis für lange Mietverträge sein. Zeiträume von bis zu 15 Jahren und mehr sind möglich.
C- und D-Lagen: Goldgruben jenseits der Metropolen
Zwei Drittel der Bevölkerung lebt ohnehin nicht in Großstädten, sondern in mittelgroßen und kleinen Kommunen mit 200.000 Einwohnern und weniger. Dort sind die Einstiegspreise niedriger, die Renditen häufig höher und die Nachfrage nach modernen Flächen bleibt in guten Teilmärkten stabil. Regionen im Südwesten – etwa Bad Kreuznach, Saarbrücken oder Koblenz – zeigen, dass Mieter hier langfristig fündig werden. C- und D-Lagen sind damit längst keine Notlösungen mehr. Sie entwickeln sich zu stillen Gewinnern im Markt.
Investorenblick 2025/26: Risiken und Chancen
Natürlich bleiben Herausforderungen: politische Unsicherheit, Abhängigkeiten von Mietern oder der Faktor Leerstand. Doch die Proargumente zugunsten der C- und D-Standorte sind nicht von der Hand zu weisen:
- Renditen: Während A-Lagen teils nur zwei bis drei Prozent bringen, lassen sich in kleineren Märkten deutlich höhere Erträge erzielen.
- Antizyklisches Investieren: In Krisenzeiten sind Verkäufer verhandlungsbereit.
- ESG-Pflicht als Vorteil: Energetische Sanierungen steigern nicht nur die Vermietbarkeit, sondern sichern langfristig stabile Nachfragen.
Kleine Städte, große Möglichkeiten
Die Bürovermietung bleibt 2025/26 ein Balanceakt. Während A-Lagen nach wie vor glänzen, können Investoren in C- und D-Standorten übersehene Goldgruben entdecken. Diese bieten in der Umsetzung konstante Wertsteigerung und spürbares Renditeplus.
Marco Mattes ist Gründer und CEO der Mattes Unternehmensgruppe.