Die Finanzierer blicken weiter skeptisch auf den Markt. Zugleich steigt das Neugeschäft, vor allem bei Finanzierungen unter zehn Millionen Euro.
Die Stimmung unter den gewerblichen Immobilienfinanzierern in Deutschland bleibt im vierten Quartal 2025 auf niedrigem Niveau. Der aktuelle Indexwert des BF-Quartalsbarometers liegt bei -7,04 Punkten und damit nahezu unverändert zum Vorquartal (-7,08). Zwar ist die Lage weiterhin angespannt, die seit Ende 2023 beobachtete leichte Erholung setzt sich jedoch fort.
Positiv wirkte sich ein Anstieg beim Neugeschäft aus: 44,1 Prozent der befragten Experten meldeten wachsende Aktivitäten, lediglich 14,7 Prozent verzeichneten Rückgänge. Auffällig ist ein deutlicher Zuwachs bei kleinvolumigen Finanzierungen bis zehn Millionen Euro – ihr Anteil stieg auf 50,0 Prozent (+6,1 Prozentpunkte).
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Margendruck nimmt zu – starker Wettbewerb bei Premiumprojekten
Im Bestandsgeschäft zeigt sich ein anhaltender Margenrückgang. Die durchschnittliche Marge über alle Immobiliensegmente liegt derzeit bei 196,3 Basispunkten, nach 203,5 im Vorquartal. Bei Projektentwicklungen stiegen die Margen leicht von 302,1 auf 305,3 Basispunkte. Die durchschnittlichen Loan-to-Values (LTV) im Bestand betragen 62,6 Prozent, die durchschnittlichen Loan-to-Costs (LTC) bei Projektentwicklungen 68,9 Prozent.
„Damit setzt sich der Trend der sinkenden Margen fort, den wir seit dem dritten Quartal 2024 beobachten“, erklärt Prof. Dr. Steffen Sebastian, wissenschaftlicher Berater des BF-Quartalsbarometers. „Der größere Wettbewerb trägt dazu bei, dass Finanzierer bereit sind, eine geringere Marge in Kauf zu nehmen, wenn die Qualität stimmt.“
Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, ergänzt: „Allerdings beschränkt sich dieser Wettbewerb auf das Segment der Premiumprojekte. Hier buhlen häufig mehrere Banken um den Zuschlag, während weniger qualitative Objekte keine Finanzierung bekommen.“
Wohnimmobilien weiter im Fokus
Bei den finanzierten Assetklassen führt unverändert der Wohnbereich: Bestandswohnungen machen 19,7 Prozent des Neugeschäfts aus, bei Projektentwicklungen liegt „Wohnen für den eigenen Bestand“ mit 18,8 Prozent an der Spitze. Es folgen Mikroapartments und Logistikflächen mit ähnlichen Anteilen.
Finanzierungen über 100 Millionen Euro wurden im aktuellen Quartal nicht gemeldet. Im mittleren Segment (10–50 Mio. Euro) ging der Anteil zurück, während Finanzierungen zwischen 50 und 100 Millionen Euro leicht zulegten.
Das BF-Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG durch B ulwiengesa erstellt. Befragt werden rund 110 Finanzierungsexpertinnen und -experten aus Banken und anderen Kreditinstituten. Der Index bildet verschiedene Marktfaktoren ab – darunter Neugeschäft, Margenentwicklung, LTV-/LTC-Werte und Risikobereitschaft nach Assetklassen.
