Äußere Einflüsse bewirken gerade, dass das neu gestartete Bündnis bezahlbarer Wohnraum vor den denkbar schlechtesten Voraussetzungen für die Umsetzung seiner Ziele steht. Und das, obwohl einige Marktakteure dieses Marktsegment im Fokus haben.
„Bezahlbares Wohnen" ist schon lange ein heiß diskutiertes Thema, vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten. Doch was heißt bezahlbar? Verschiedene Definitionen benennen es so, wenn die Kosten für Miete und Nebenkosten 30 bis 40 Prozent des Einkommens nicht überschreiten. Dass allein die Nebenkosten stark ansteigen, scheint dabei nicht berücksichtigt. Möglicherweise träfe die Schwelle zum Anspruch auf eine geförderte Wohnung die Beschreibung der Bezahlbarkeit besser.
Die Ideen, wie bezahlbares Wohnen umgesetzt werden kann, sind vielfältig. Kürzlich wollte die Linken-Fraktion im Bundestag mit einem Gesetzentwurf bezahlbaren Wohnraum einklagbar machen. Selbst in die Verfassung hat es ein Grundrecht auf bezahlbares Wohnen nicht gebracht, in Deutschland ebenso wenig wie auf europäischer Ebene.
Bekannte Wege, mäßiger Erfolg
Die Lösung kann also nur – wie seit Jahrzehnten – heißen: bauen, bauen, bauen. Diesen Weg will nun das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum" gehen und jährlich 400.000 neue Wohnungen errichten. Als Wege dorthin werden neben Neubau auch Umwidmung, Aufstockung und Nachverdichtung im Bestand genannt – Wege, die gerade in Großstädten und Ballungsräumen seit Jahren üblich sind, aber die Probleme bisher nur eingeschränkt lösen konnten. Auch die Ziele, Planungsprozesse zu beschleunigen, notwendiges Bauland zu mobilisieren und Baukosten zu begrenzen, sind nicht neu.
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Eigene Wege zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums sind manche Unternehmen bereits vor Jahren gegangen. Dazu gehören zum Beispiel die Instone-Tochter Nyoo oder Fairhome und Vista Reihenhaus, Tochtergesellschaften von Dornieden. Sie schaffen mit eigenen Firmen im Gesamtkomplex des Unternehmens günstigeren Wohnraum, indem sie Strukturen vereinfachen.
Ein weiterer Akteur, Interboden, setzt mit seiner Marke Vilis ebenfalls auf günstiges und kostensparendes Bauen. Das Unternehmen erklärt, dass man viele Aspekte des Planens und Bauens standardisiert habe und diesen Kostenvorteil an die Kunden weitergebe. Lean Construction ist dabei ein wichtiges Mittel.
Standardisierung und Optimierung
Auf Kosteneinsparung durch Standardisierung und Digitalisierung des Projektentwicklungs- und Bauprozesses, smarte und kostenoptimierte Wohnkonzepte mit innovativen Grundrissen sowie geringe Betriebskosten setzt auch Nyoo. Franziska Jenkel, Sprecherin von Instone Real Estate, meint dazu: „Wir streben an, dass die Gesamtmietbelastung für unsere Nyoo-Wohnungen rund zehn Prozent unter dem jeweilig ortsüblichen Marktniveau für Neubauwohnungen und rund 30 Prozent unter den Durchschnittsmieten liegt, die in den jeweiligen Kernstädten aufgerufen werden. Dieser Einspareffekt setzt sich aus verschiedenen projekt- und standortspezifischen Faktoren individuell zusammen und lässt sich somit leider nicht pauschal beziffern."
Wohnungen und Einfamilienhäuser konsequent mit standardisierten und zugleich optimierten Arbeitsabläufen sowie mit geringen Baunebenkosten zu realisieren, ist auch das Ziel der Dornieden-Bauträgermarken Fairhome und Vista Reihenhaus. Thomas Bolte, Sprecher der Dornieden-Gruppe, erklärt das System: Serielle Planung, Mengeneinkäufe, Digitalisierung und eine passgenaue Vorfertigung erlaubten die günstigeren Preise. Käufer seien neben Selbstnutzern auch private Kapitalanleger und Investoren. Durch die Zugehörigkeit zu einer Gruppe würden Synergieeffekte einfacher. Gleichwohl, so Bolte, „schlägt sich der Mangel an Rohstoffen und Fachkräften auch hier nieder und macht die Kalkulationssicherheit schwierig“.
Hat das Segment „bezahlbares Wohnen" in dieser Form somit die Chance auf weiteres Bestehen? Der GDW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen äußerte Ende Mai deutliche Skepsis. Aktuell wird sie mit der anstehenden Reform des Gebäudeenergiegesetzes begründet. Es drohe das Ende des bezahlbaren Wohnungsneubaus, so die Warnung. „Eine toxische Mischung von Lieferengpässen, Fachkräftemangel, rasanter Inflation und steigenden Bauzinsen lässt den Wohnungsbau regelrecht implodieren. Das Regierungsziel von 400.000 neuen Wohnungen jährlich ist schon jetzt illusorisch", so der GDW.
Auch andere Verbände warnen. So kritisierte BFW-Präsident Dirk Salewski Ende Mai die Gesetzentwürfe zur Kostenteilung bei der CO2-Abgabe und zum kommunalen Vorkaufsrecht: „Beide Gesetze erreichen nicht ihr Ziel, schlimmer noch, sie verkomplizieren die Lage am Wohnungsmarkt. Weder wird das Klima erheblich geschont, noch entstehen neue Wohnungen durch Eingriffe in das Eigentumsrecht. Am Ende schwächt beides die Investitionskraft.“
Martin Dornieden, geschäftsführender Gesellschafter der gleichnamigen Immobiliengruppe und Vorsitzender des Landesverbandes Nordrhein-Westfalen des BFW, erklärte: „Mehr denn je ist jetzt der Schulterschluss von Immobilienwirtschaft und Politik gefragt, um den Herausforderungen zu begegnen. So braucht es aus unserer Sicht mehr bezahlbares Bauland, weniger Regularien, schnellere Genehmigungsverfahren und eine niedrigere Grunderwerbsteuer, um den steigenden Kosten entgegenzuwirken.“
Wie schwierig es ist, alle Akteure zusammenzubringen, zeigte sich im Juni in Berlin. Der ZIA unterzeichnete das „Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen in Berlin“ nicht. „Wir unterstützen das Ziel, in einem gemeinsamen Kraftakt Antworten auf die wachsende Wohnungsnot und den großen Mangel an bezahlbaren energieeffizienten Mietwohnungen zu geben. Wir haben uns über Monate in Berlin eingebracht. Wir konnten allerdings am Ende nicht vorbehaltlos alle Punkte mittragen“, sagt ZIA-Hauptgeschäftsführer Oliver Wittke. Der Verband hatte sich daher entschieden, die Erklärung zu unterzeichnen und drei „ernste Einwände“ in einer Protokollerklärung festzuhalten. Das aber habe die Berliner Senatsverwaltung nicht akzeptiert, so der ZIA.
Im Gegensatz dazu setzte Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender der Vonovia AG, seine Unterschrift unter das Dokument und begründete dies so: Es sei „die Grundlage für die kommenden Jahre, einen gemeinsamen und konstruktiven Weg aus der angespannten Situation am Wohnungsmarkt in der Bundeshauptstadt zu finden. Dieser Schulterschluss ist künftig die Basis, verlässlich zu bauen, zu renovieren und zu vermieten.“ Weitere Erstunterzeichner des Bündnisses sind unter anderem die Adler Group, Gesobau sowie Vertreter von Politik, Bau- und Immobilienverbänden.
Vonovia hatte dem Land Berlin bereits im Frühjahr 2021 mit dem Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen drei freiwillige Zusagen gegeben: die kommunalen Wohnungsbestände zu stärken, mehr neue Wohnungen zu bauen und Steigerungen bei den Bestandsmieten zu begrenzen.
Autorin: Miriam Gümbel