Warum Wohnimmobilien abseits der Core-Märkte für Investoren besonders interessant sind, erläutert Alexander Hupe, Vorstand der My House AG, in seinem Kommentar.
Das Thema bezahlbarer Wohnraum bleibt in Deutschland ein Dauerbrenner. Deshalb ist es wichtig, die Möglichkeiten der Sanierung im Bestand im Blick zu behalten. Dort sehen wir großen Bedarf. In diesem Marktsegment können Investoren nicht nur stetige Erträge erzielen, sondern diese nach wie vor mit der Aussicht auf Wertsteigerungen verbinden. Denn anders als die Bundesbank, die erst jüngst wieder in ihrem Monatsbericht August nicht müde wird, vor einem zweistelligen Korrekturpotenzial zu warnen, sehe ich im Segment der in den 60er-, 70er- und zum Teil in den 80er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts errichteten Wohnimmobilien keine Preisübertreibungen. Diese mag es in anderen Teilen des Markts durchaus geben – etwa bei Wohnimmobilien, die in den vergangenen zehn bis etwa 20 Jahren in Deutschlands Top-7-Metropolen errichtet worden sind. Deshalb bewegt sich der Wohnimmobilienmarkt hierzulande insgesamt in der Tendenz immer mehr weg vom Eigentum.
Aber die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum der breiten Mittelschicht konzentriert sich mittlerweile – nicht zuletzt aufgrund der Mietpreisentwicklung in den Top 7 – auf andere Städte. Gemessen am Einkommen sprechen wir hier von einer Bevölkerungsgruppe, zu der das Ifo Institut rund 26 Millionen Haushalte zählt. Bei Alleinstehenden entspricht das im Jahr 2019 einem verfügbaren Nettoeinkommen (inklusive Transfers) zwischen circa 17.500 und 46.500 Euro. Bei Paaren ohne Kinder beträgt die Spanne zwischen etwa 26.500 und 70.000 Euro. Paare mit zwei Kindern gehören statistisch der Mittelschicht an, wenn sie über ein Einkommen zwischen rund 36.500 und 98.000 Euro verfügen. Mit Neubau-Erstbezugsmieten in einer Spanne von 17 bis 25 Euro pro Quadratmeter sind wir mittlerweile auf einem Preisniveau, das für viele Menschen im mittleren Einkommenssegment nachhaltig nicht bezahlbar ist und Ausweichbewegungen zur Folge hat.
Gelegenheiten abseits der Core-Märkte
Deshalb bietet der deutsche Wohnimmobilienmarkt institutionellen wie privaten Anlegern aktuell durchaus attraktive Gelegenheiten. Was die Lage betrifft, finden sich diese aber vor allem abseits der Core-Märkte. Die Nachfrage nach Wohnraum in den Metropolen dürfte zwar hoch bleiben, aber die Bewertungen sind es dort ebenfalls. Aus diesem Grund sind kleinere Städte und Gemeinden, auch außerhalb der Einzugsgebiete der Top 7, für Investoren gerade heute interessant.
Hinzu kommt, dass viele Menschen in der Pandemie ins Homeoffice gewechselt sind. Nun hat sich bei ihnen die Erkenntnis verfestigt, dass es nicht mehr erforderlich ist, in oder auch nur in der Nähe einer Großstadt zu leben. Auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum und Lebensqualität sind immer mehr Menschen bereit, ihren Lebensmittelpunkt in Städte zu verlagern, die nicht mehr dem überteuerten Speckgürtel der Top 7 zuzurechnen sind. Bezogen auf den Großraum München sehen wir bereits entsprechende Bewegungen in Städte wie Augsburg, Ingolstadt, Landshut oder Rosenheim. Wir erwarten deshalb überproportionales Miet-, aber auch Preiswachstum in bestimmten B- und C-Lagen, verglichen mit den sogenannten Top-Standorten.
Preisabschläge bei energiesensitiven Wohnimmobilien nutzen
Ein weiterer Grund, warum wir in bestimmten Marktsegmenten des Wohnimmobilienmarkts alles andere als die Gefahr einer Preisblase sehen, ist der Bedarf an energetischer Sanierung im Bestand. Wir sehen heute sehr deutliche Preisabschläge bei energiesensitiven Wohnimmobilien. Diese lassen sich – auch preislich nachvollziehbar – auf einen vernünftigen energetischen Standard bringen, wenn nicht Sanierungen auf KfW-40-Standard das Ziel sind, sondern zum Beispiel KfW-70 angepeilt wird.
Hierin sehen wir für unsere Investoren Chancen, mit überschaubarem Aufwand neue Bestandsimmobilien aufzubauen. Auf den Punkt formuliert, liegt der Hebel aus der aktuellen Misere in der Aktivierung des Bestands.
Schließlich sollten institutionelle Investoren die fundamentale Stärke der Assetklasse Wohnimmobilien auch aus einem anderen Grund im Blick behalten: „Gewohnt wird immer.“
Die Assetklasse Büroimmobilien verliert aufgrund des oben beschriebenen Trends zum Homeoffice und wegen der schlechten Energieeffizienz im Bestand rapide an Wert. Aus diesem Grund laufen zahlreiche Objekte – auch in Deutschland – Gefahr, zu sogenannten Stranded Assets zu werden. Ganz anders stellt sich die Situation in der Assetklasse Wohnimmobilien dar. Dort können Wohnimmobilienportfolios in sorgfältig ausgewählten B- und C-Lagen mit durchaus überschaubarem Investitionsaufwand dem Markt wieder attraktiv zugeführt werden. Institutionellen Investoren bieten sie hohe Vermietungsquoten und darüber hinaus eine klare Aussicht auf Wertsteigerung.
