Bei der Vergabe großvolumiger Immobilienkredite müssen Banken Risiken genau bewerten. Das hat Folgen für die Projektentwickler.
Die klassischen Fallstricke einer kosten- und termingerechten Realisierung von Bauvorhaben sind nicht nur für Bauherren von Bedeutung, sondern auch für die finanzierenden Kreditinstitute . Und dies umso mehr, als sie die Pflicht haben, bei der Vergabe von Immobilienkrediten ein Risikomanagement zu installieren.
Geldinstitute dürfen Kredite, die entweder einen Betrag in Höhe von 750.000 Euro oder zehn Prozent des anrechenbaren Eigenkapitals des Kreditinstituts überschreiten, nach dem Gesetz über das Kreditwesen (KWG) nur dann gewähren, wenn sie sich zuvor die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers offenlegen lassen. Der Begriff des Kredits erfasst neben Gelddarlehen auch Bürgschaften, die bei Projektfinanzierungen häufig eine entscheidende Rolle spielen.
Weitere aufsichtsrechtliche Anforderungen enthält die MaRisk (Mindestanforderungen für das Risikomanagement), wo bei Objekt-/ Projektfinanzierungen eine laufende Überwachung notwendig ist. Diese erfasst neben der wirtschaftlichen Betrachtung auch die technische Machbarkeit und die Bewertung rechtlicher Risiken, die mit dem Vorhaben verbunden sind.
Wege zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit
Soweit Immobilien betroffen sind, handelt es sich beim Kreditnehmer häufig um eine Projekt- beziehungsweise Objektgesellschaft. Ihr einziger Zweck liegt in der Finanzierung oder dem Betrieb des Objektes. Freies Vermögen ist in der Regel nicht vorhanden. Daher sind für die Bank Informationen über die wirtschaftliche Lage des Projektes von erheblicher Bedeutung: Wie sieht es mit der Werthaltigkeit aus, zu der beispielsweise die Vermietbarkeit gehört?
Als Orientierungshilfe zur Prüfung der Wirtschaftlichkeit können die zu Kosten in der Projektentwicklung entwickelten Grundsätze herangezogen werden. Danach ist im Hinblick auf die Projektkosten zunächst zwischen den Kosten der Errichtung und des Betriebs der Immobilie zu unterscheiden. Die Investitionskosten werden im Frühstadium des Projekts durch Schätzverfahren ermittelt.
Primärer Ansprechpartner des Bauherrn und (potenziellen) Kreditnehmers ist dabei regelmäßig der Architekt. Soweit der Bauherr daneben einen Projektsteuerer eingeschaltet hat, kommen diesem insbesondere Kontroll- und Hinweispflichten im Hinblick auf die (kostenbezogenen) Aufgaben des Architekten zu. Ziel aller Beteiligten ist es, einen Investitionsrahmen auf der Grundlage von Kostenkennwerten frühzeitig zu ermitteln. Dabei dürfte es aus Sicht der Kreditinstitute nicht ausreichen, wenn sie sich auf die Beurteilung des vom Kreditnehmer beauftragten Architekten und/oder Projektsteuerers verlassen. Die MaRisk lässt die Einschaltung externer Dritter zur Risikoermittlung bei der Objektfinanzierung nur zu, wenn es sich um eine „vom Kreditnehmer unabhängige sach- und fachkundige Organisationseinheit“ handelt.
Nicht nur die Investitionskosten muss das Geldinstitut kennen, um die Wirtschaftlichkeit eines Projektes zu ermitteln. Auch die Baunutzungskosten und die Lebenszykluskosten sind von Bedeutung. Deren Ermittlung erledigt grundsätzlich nicht der Architekt, sondern sie muss selbstständig beauftragt werden. Die technischen Risiken eines Projekts sind ein weiterer Baustein, den das Kreditinstitut überprüfen muss. Die MaRisk enthält allerdings keine näheren Informationen zu Inhalt und Umfang dieser Aufgabe. Soll die Machbarkeitsüberprüfung nicht zur bloßen Förmelei degradiert werden, setzt sie neben der technischen Umsetzbarkeit im engeren Sinne die Kostenkontrolle sowie die Prüfung des Terminrahmens voraus – dies leisten technische Berater.
Bei der Risikobewertung spielt auch die Unternehmereinsatzform, die der Kreditnehmer wählt, eine Rolle. Finanzierer bevorzugen die Beauftragung eines Generalunternehmers beziehungsweise Generalübernehmers. Der Grund: Die Vereinbarung von Informationsansprüchen oder Zustimmungserfordernissen des finanzierenden Kreditinstitutes in einem Vertrag mit einem ausführenden/planenden Unternehmen ist erheblich einfacher, als die Kontrolle aller mit der Planung und Ausführung beteiligter Personen im Rahmen sogenannter Multi-Contracting-Strukturen.
Im Rahmen der Planungs- und Ausführungsverträge ist sodann zu prüfen, ob der Kreditnehmer den Investitionsrahmen in die Projektverträge rechtlich effektiv implementiert hat, um das Risiko von Kostenüberschreitungen minimieren. Zudem sind die vertraglichen Vereinbarungen zur Bauzeit für die Bestimmung der wirtschaftlich-rechtlichen Risiken von erheblicher Bedeutung. So sollte der Kreditnehmer beispielsweise einen festen Fertigstellungszeitpunkt oder eine Fertigstellungsgarantie in den Projektverträgen vorsehen. Ist dies noch nicht erfolgt oder sehen die Projektverträge keine ausreichenden Mitbestimmungs- und Informationsrechte für das Kreditinstitut vor, etwa den Bautenstand kontrollieren zu dürfen, sind die Projektverträge entweder entsprechend abzuändern oder durch Direktvereinbarungen zwischen dem Finanzierer und den Projektbeteiligten zu ergänzen. Der Vorteil von Direktvereinbarungen liegt aus Sicht des Kreditinstituts darin, eigene Ansprüche direkt durchsetzen zu können.
Schadenersatz und andere Folgen
Die klassischen
Fallstricke der Realisierung von Bauvorhaben
sind somit für das projektfinanzierende Kreditinstitut von unmittelbarer Bedeutung, da dieses aufsichtsrechtlich verpflichtet ist, eine Risikobewertung durchzuführen und fortzuschreiben. Das erfasst insbesondere auch die technische Machbarkeit und die rechtlichen Risiken.
Es ist gehalten, eigenständige Ermittlungen durchzuführen. Hierbei dürfte sich die Heranziehung externer und unabhängiger technischer und rechtlicher Berater empfehlen, zumal ein Verstoß gegen die Pflicht zur Risikobewertung nicht nur aufsichtsrechtliche Konsequenzen für das Kreditinstitut selbst zur Folge haben kann. Vielmehr kommt auch eine zivilrechtliche Schadensersatzpflicht der verantwortlichen Entscheidungsträger bei der Bank oder gar eine Strafbarkeit wegen Untreue in Betracht.
Autoren: Dr. Michael Bosse und Dr . Stefanie Selle sind Rechtsanwälte bei Kapellmann und Partner Rechtsanwälte MBB, Düsseldorf.
Dieser Beitrag ist Teil der Titelstory "Die Skepsis der Finanzierer" aus der Ausgabe 1/2-2017 von immobilienmanager.