Porträt Stephan Winn
Stephan Winn, Geschäftsführer Apoprojekt GmbH (Quelle: Apoprojekt GmbH)

Nachhaltigkeit & ESG

09. August 2022 | Teilen auf:

Auf die Nutzer kommt es an

Ein Gebäude im laufenden Betrieb sanieren, ist eine Herausforderung. Wie es funktioniert, erläutert Stephan Winn, Geschäftsführer von Apoprojekt.

Nehmen wir einmal an, der Eigentümer eines Bürogebäudes möchte das Objekt auf einen Dekarbonisierungspfad bringen. Inwiefern sollten die Mieter des Objektes in diese strategisch notwendigen Überlegungen mit einbezogen werden?

Stephan Winn: Die Nutzer sind ein wesentlicher Erfolgsfaktor, um vor allem einen nachhaltigen Betrieb des Objektes sicherzustellen - Stichwort „Nutzerverhalten“. Den Mietern muss neben dem Bewusstsein für die Auswirkungen ihres täglichen Verhaltens verständlich gemacht werden, dass die verpflichtenden Taxonomie-Ziele nur gemeinsam erreicht werden können und vor allem auch im Sinne des Mieters sind. Dafür ist es sehr wichtig, dass die Beteiligten deckungsgleiches ESG-politisches und rechtliches Grundlagenwissen besitzen sowie über die durch den Eigentümer entwickelte Dekarbonisierungsstrategie und Maßnahmenplanung des betreffenden Gebäudes informiert sind. Das bedeutet: gute und transparente Kommunikation zwischen den Parteien.

Wie „erzieht“ man die Nutzer dazu, Energie im Büro zu sparen?

Stephan Winn: Es geht darum, die Nutzer nicht nur zu sensibilisieren, sondern unterstützend intelligente Gebäudeautomation einzusetzen. Denn leider werden Nutzer auch zukünftig vergessen, die Fenster bei hohen Außentemperaturen wieder zu schließen, während die Klimaanlage im Innenraum auf Volllast läuft. Um Energie nicht unnötig zu verschwenden, erkennen digitale Managementsysteme dieses Verhalten, und sie werden dann selbstständig für die entsprechenden Gegenmaßnahmen sorgen.

Ein Umbau im laufenden Betrieb ist eine Belastung für die Mieter. Wie lässt sie sich verringern?

Stephan Winn: Letztlich geht es um das Bauen im laufenden Betrieb. Das ist und bleibt auch zukünftig eine Herausforderung. Der Schlüssel zum Erfolg heißt frühzeitige Planung der Umsetzungslogistik unter transparenter Einbindung der Mieter. Zum Beispiel sind Kenntnisse über die IT- und Serverlandschaft der Nutzer für die detaillierte Ablaufplanung erfolgsentscheidend. Jedes Mietobjekt besitzt individuelle Potenziale für flexible Ausweichflächen, die entsprechend vorbereitet dafür sorgen, dass wir die vermieteten Flächen Schritt für Schritt freiziehen und modernisieren können – und das in frühzeitig abgestimmten Zeitfenstern und in der gebotenen Geschwindigkeit. 

Und nun konkret: Wie packt man es am besten an?

Stephan Winn: Viele Immobilienbestandshalter treibt aktuell die Frage um, wie die vorhandenen Gebäudedaten ausreichend gut lesbar gemacht werden können. Die Beantwortung dieser Frage ist wichtig, allerdings nicht immer notwendig, um kurzfristig ins Handeln zu kommen. Denn auch ohne vollständige Datenanalysen können Eigentümer natürlich für substanzielle CO2-Reduktion sorgen: Das beginnt beim angepassten Nutzerverhalten, Bezug von Grünstrom für Allgemein- und Mietflächen, und geht über intelligente Eingriffe in die vorhandene Steuerung der Bestands-TGA bis hin zum Softwareupdate des gegebenenfalls im Bestand vorhandenen digitalen Energiemanagementsystems. Um im nächsten Schritt allerdings für zusätzliche Dekarbonisierung zu sorgen, muss für Energiereduktion und objektspezifische Energieproduktion gesorgt werden. Dabei ist es dann unerlässlich, auf Basis eines intelligenten Klimakonzeptes in die Gebäudesubstanz einzugreifen.

Bauteile freilegen und nicht verkleiden

Welche Maßnahmen sollten dabei in den Fokus rücken?

Stephan Winn: Bei der Energiereduktion geht es um die Optimierung der Fassaden- und Gebäudehüllendämmung mit hohem Wärmespeichervermögen, inklusive des Sonnenschutzes. Vor allem aber sollte auf Maßnahmen gesetzt werden, die die positiven Eigenschaften der im Bestand vorhandenen, wertvollen Speichermassen von Bauteilen aus schweren Materialien wie Beton oder Klinkermauerwerk aktivieren. Diese Speichermassen sorgen dafür, dass die Innenraumtemperaturen bei wechselnden externen Temperatureinflüssen im Verlauf des Tages oder über mehrere Tage hinweg stabil bleiben. Die Oberflächen im Innenraum nehmen Wärmespitzen des Tages auf und geben sie in der Nacht, bei sinkenden Außentemperaturen, wieder ab. Deshalb müssen wir bei Sanierungsmaßnahmen darauf achten, dass wir die Bauteile freilegen und vor allem nicht wieder verkleiden. Sind zu wenig Speichermassen im Bestand vorhanden, können wir gezielt massivere Materialien einbringen, zum Beispiel Putzsysteme.

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Bei der objektspezifischen Energieproduktion liegt der Fokus auf der Integration von solaren Potenzialen durch PV- Anlagen und Energiefassaden, aber auch auf dem Einsatz von Wärmepumpen, um Abwärme- und Prozesswärme nutzen zu können. Konkret bedeutet das, Wärme von IT- und Rechenzentren sowie Produktionsanlagen zu nutzen.      

Modernisierung bedeutet immer auch Mieterhöhung. Was empfehlen Sie?

Stephan Winn: Solange die richtigen Maßnahmen vollzogen werden und lückenloses Ineinandergreifen der Gebäudehülle, TGA und smarter Technologien sichergestellt wird, werden wir für Energieproduktion sowie Energie- und damit Kostenreduktion sorgen können. Meine These ist, dass wir dann aufgrund der Investitionen zwar von erhöhter Kaltmiete, aber auch von substanziell reduzierten Nebenkosten sprechen. Im besten Fall gleichen sich die Minder- und Mehrkosten in der Warmmiete aus. 

Das Gespräch führte Roswitha Loibl.

zuletzt editiert am 08.09.2022