Der Immobilienmarkt segmentiert sich zunehmend – die Urbanisierung sorgt für steigende Preise in den deutschen Großstädten, weshalb sich Nutzer und Asset-Manager gleichermaßen auch außerhalb der boomenden Metropolen umschauen. Allerdings sind kleinere Standorte auch anfälliger für Veränderungen; Objekte dort verlangen oft ein aufmerksames und aktives Asset-Management. Aufs Fingerspitzengefühl kommt es an. Von Christoph Geißler
Wer an Immobilieninvestments denkt, hat oft die großen, funkelnden Glasfassaden von Bürogebäuden in Metropolen im Kopf – Frankfurt, München und Berlin sind etwa Standorte, die mit solchen Objekten aufwarten können. Doch abseits der Top-7-Städte entstehen neue, interessante Perspektiven. Vor allem mittelständisch geprägte Asset-Management-Gesellschaften richten ihren Blick zunehmend auf B-, C- und D-Städte, da sie oft die richtige Kompetenz für regionale Investments mitbringen. Dabei geht es aber nicht nur um die soliden Renditeerwartungen, die Ober- und Mittelzentren mitunter bieten können. Gleichzeitig zeigt sich hier ein Verständnis vom Immobilienmanagement, das wirtschaftliche Interessen mit gesellschaftlicher Verantwortung in Einklang bringt.
Stadtteilzentren als Mikrokosmen
Gerade in organisch gewachsenen Kleinstadtquartieren liegt ein Potenzial, das weit über die Merkmale der klassischen Kapitalanlage hinausreicht. Diese Quartiere sind häufig lebendige Mikrokosmen – geprägt durch hohe Aufenthaltsqualität, kurze Wege und eine langjährige, starke Identifikation der Bewohner mit ihrem Umfeld. Immobilien mit gemischter Nutzung – also Wohnen, Einzelhandel, Bildungseinrichtungen und Dienstleistungen unter einem Dach – stärken solche Strukturen nachhaltig. Für Investoren ergeben sich daraus stabile Ertragsquellen, eine gute Risikostreuung und ein enger Bezug zur lokalen Wirtschaft.
Wichtig ist es für Asset-Manager, hier mit viel Feingefühl zu agieren. Sie achten nicht allein auf Ertragskennzahlen, sondern auch auf die langfristige Wirkung ihres Handelns. Ein durchdachter Mietermix ist dafür essenziell: Kindergärten, Bäckereien, Arztpraxen, Handwerksbetriebe und kleine Cafés machen aus einem anonymen Gebäudekomplex einen lebendigen Treffpunkt. Eine solche Quartiersstruktur zieht Menschen verschiedenster Altersgruppen und Lebensentwürfe an – und sorgt für ein resilientes Mietumfeld.
Infrastruktur als Erfolgsfaktor
Doch auch praktische Aspekte gehören dazu: Parkmöglichkeiten, barrierefreie Zugänge, Fahrradinfrastruktur oder E-Ladesäulen sind längst kein „Nice-to-have“ mehr, sondern echte Standortfaktoren. Der Anspruch an Nachhaltigkeit in Immobilien wächst, nicht zuletzt durch regulatorische Anforderungen. Viele mittelgroße Asset-Manager setzen daher auf den engen Austausch mit Städten und Gemeinden. Denn ohne konstruktive Zusammenarbeit mit den Kommunen lassen sich langfristig tragfähige Konzepte kaum umsetzen. Das beginnt bei der Quartiersentwicklung und reicht bis zu Fragen der Energieversorgung und Mobilitätsplanung. Selbst der öffentliche Personennahverkehr in Quartiersnähe lässt sich ausbauen – wenn die entsprechende Gestaltungsmacht im Asset-Management gegeben ist.
Natürlich bringt ein solches Engagement auch Herausforderungen mit sich. So müssen bei gemischt genutzten Immobilien Sicherheitsaspekte von Beginn an mitgedacht werden – insbesondere dann, wenn unterschiedliche Nutzergruppen aufeinandertreffen und die Angebote des Quartiers zu unterschiedlichen Tageszeiten nutzen. Gute Beleuchtungskonzepte, sichtbare Präsenzdienste oder die kluge Gestaltung von Übergangsbereichen zwischen privaten und öffentlichen Räumen können hier entscheidend zur Aufenthaltsqualität aller beitragen. Auch die Budgetierung für Instandhaltung und begleitende Sozialmaßnahmen sollte nicht unterschätzt werden – denn gerade in sozial durchmischten Quartieren kann Prävention günstiger sein als spätere Intervention.
Gesellschaftliche Verantwortung als Leitlinie
Insgesamt zeigt sich: Organisch gewachsene Kleinstadtquartiere bieten weit mehr als „nur“ alternative und lebenswerte Standorte mit günstigeren Einstiegspreisen und attraktiven Renditen. Sie sind ein Prüfstein dafür, wie ernst Asset-Manager den Begriff der Verantwortung nehmen – nicht nur gegenüber ihren Investoren, sondern auch gegenüber den Menschen vor Ort im und um das Kleinstadtquartier. Besonders dort, wo genossenschaftliches Denken im Hintergrund steht, werden Entscheidungen nicht allein an der Rendite ausgerichtet, sondern an der Frage: Was stärkt das Quartier und seine vielfältigen Nutzer nachhaltig – und damit auch die Lage langfristig? Nur so erhalten und fördern Asset-Manager die jeweiligen Mikrolagen.
Denn fest steht: Nur wenn das Asset-Management über das reine Verwalten von Vermögenswerten hinausgeht und als gestaltende Kraft abseits der Hotspots echten Wert schaffen kann, wird aus einer Investition ein Impuls für gesellschaftliches Wachstum. Und genau darin liegt die besondere Chance dieser oft übersehenen, aber umso wichtigeren Standorte.
Ein Beitrag von Christoph Geißler, Geschäftsführer bei Imaxxam.
