Asiatische Unternehmen fragen mehr Logistikflächen in Europa nach. Garbe sieht stabile Mieten und leicht steigende Renditen.
Asiatische Unternehmen entwickeln sich zu einer wachsenden Nachfragegruppe auf den europäischen Logistikimmobilienmärkten. Vor allem Unternehmen aus China bauen zunehmend eigene Lager- und Lieferstrukturen in Europa auf. Das zeigt die aktuelle Pyramid Map von Garbe Industrial, die Spitzenmieten und Nettoanfangsrenditen in 122 europäischen Teilmärkten in 25 Ländern untersucht.
Die zusätzliche Flächennachfrage geht dabei nicht allein vom E-Commerce aus. Je nach Region spielen auch Batteriespeicher sowie Produktions- und Lieferketten der Elektrofahrzeug- und Halbleiterindustrie eine Rolle. Gleichzeitig stabilisieren sich die europäischen Logistikmärkte zur Jahresmitte 2026 bei überwiegend konstanten Spitzenmieten und leicht steigenden Nettoanfangsrenditen.
Unternehmen bauen europäische Lagerstrukturen auf
„Chinesische Unternehmen werden in immer mehr europäischen Märkten zu einem eigenständigen Treiber der Flächennachfrage“, sagt Tobias Kassner, Head of Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe Industrial.
„Dahinter steht ein grundlegender Strukturwandel in den E-Commerce-Lieferketten. Statt Waren überwiegend per Luftfracht oder im Direktversand nach Europa zu bringen, bauen viele Unternehmen heute eigene Bestände und Logistikstrukturen in Europa auf. Der frühere ,Paketabwurf‘ über einzelne Umschlagpunkte weicht damit einer stärker regionalisierten Bestandshaltung.“
Regional zeigen sich allerdings deutliche Unterschiede. In Polen wird die Nachfrage laut Garbe vor allem vom E-Commerce getragen. Auch Deutschland, Frankreich und Großbritannien zählen zu den relevanten Zielmärkten. Da im E-Commerce häufig kurzfristig verfügbare Flächen gesucht werden, richtet sich die Nachfrage vielfach auf Bestandsimmobilien.
Für die Distribution nach Deutschland und in andere europäische Märkte spielt insbesondere die Logistikachse von Rotterdam über Duisburg nach Nordrhein-Westfalen eine Rolle. In den Niederlanden kommen Projekte aus den Bereichen Lithium und Batteriespeicher hinzu. Für Großbritannien registriert Garbe ebenfalls Anfragen aus dem Batteriespeichersektor sowie im Zusammenhang mit Produktionsverlagerungen und dem Aufbau lokaler Lieferketten, sieht darin bislang aber keinen marktweiten Trend.
Die zusätzliche Nachfrage führt bisher nicht flächendeckend zu steigenden Mieten. Gleichzeitig ist der zuvor gewachsene Leerstand in weiten Teilen Europas rückläufig. Garbe führt dies auf eine höhere Vermietung von Bestandsflächen und eine geringere spekulative Neubautätigkeit zurück.
Spitzenmieten überwiegend stabil
Im ersten Halbjahr blieben die Spitzenmieten in 79 der 122 untersuchten Regionen unverändert. 29 Märkte verzeichneten leichte Zuwächse, in 14 Regionen gingen die Mieten zurück. Ende Juni lag die durchschnittliche Spitzenmiete bei 7,52 Euro je Quadratmeter und Monat.
Bei den Nettoanfangsrenditen hat sich die Entwicklung gegenüber dem zweiten Halbjahr 2025 gedreht. In 62 Märkten stiegen die Renditen leicht, in 51 blieben sie stabil und lediglich neun verzeichneten eine weitere Kompression. Im Durchschnitt erhöhten sich die Nettoanfangsrenditen innerhalb des Halbjahres um acht Basispunkte auf 5,6 Prozent.
„Die leichte Dekompression der Renditen reflektiert vor allem die gestiegene geopolitische und makroökonomische Unsicherheit – insbesondere infolge höherer Energiepreise und veränderter Zinserwartungen. Sie ist kein Beleg für einen strukturellen Nachfragerückgang auf den europäischen Logistikimmobilienmärkten“, erläutert Kassner. „Die Wertkorrektur der vergangenen Jahre ist in vielen Märkten weit fortgeschritten beziehungsweise abgeschlossen.“
Spanien und Großbritannien mit Marktchancen
Eine Kombination aus steigenden Mieten und sinkenden Renditen zeigt sich derzeit insbesondere in Spanien und ausgewählten britischen Sekundärmärkten. In Barcelona erhöhten sich die Spitzenmieten im ersten Halbjahr um 0,20 Euro je Quadratmeter und Monat, während die Nettoanfangsrendite um zehn Basispunkte sank. Zaragoza verzeichnete ein Mietplus von 0,10 Euro und eine Renditekompression um 20 Basispunkte. In Newcastle stiegen die Mieten um 0,20 Euro bei einer Kompression um zehn Basispunkte.
Bei den Spitzenmieten bleiben München und Berlin City unter den von Garbe betrachteten deutschen Märkten führend. Seit Ende 2025 stiegen sie um 6,9 beziehungsweise 3,3 Prozent. Bei den Renditen folgten beide Märkte dagegen dem europäischen Trend einer leichten Dekompression beziehungsweise stabilen Entwicklung.
Damit hat sich die aus Mietwachstum und Renditekompression bestehende Marktdynamik gegenüber 2025 verschoben: Statt der deutschen Topmärkte stehen zur Jahresmitte 2026 vor allem Spanien und einzelne britische Sekundärmärkte im Fokus.
