London, Genf, Zürich und München führen im Arcadis Baukostenindex 2024 die Rangliste der Städte mit den höchsten Baukosten an.
Insgesamt gehören drei deutsche Städte zu den kostspieligsten Standorten für Bauaktivitäten weltweit. München findest sich im Vergleich des Arcadis Baukostenindex 2024 auf Platz vier (2023: Platz fünf). Die bayerische Landeshauptstadt verzeichnete ein zweistelliges Preiswachstum und überholte damit in der Rangliste sogar New York und San Francisco. Außerdem finden sich unter den Top 100 Berlin auf Platz 25 (2023: Platz 27) und Frankfurt am Main wie schon 2023 auf Platz 37. Diese Platzierungen spiegeln die Herausforderungen wider, mit denen Investoren und Bauherren in deutschen Städten konfrontiert sind, darunter gestiegene Finanzierungskosten und hohe Inflationsraten, die mit Kapazitätsengpässen und anderen Faktoren zusammenhängen. Die Folgen sind vor allem für den Wohnungsbau gravierend. Der spürbare Anstieg der Insolvenzen unter den deutschen Projektentwicklern hat auf die Baukosten indes bislang keinen Einfluss. Im Arcadis Construction Cost Index 2024 (ICC) nehmen die Arcadis-Expertinnen und -Experten alljährlich die Baukosten von 100 Städten und 20 verschiedenen Gebäudetypten weltweit unter die Lupe.
In München sank das Volumen der Büroimmobilienprojekte, die sich aktuell in Realisierung befinden, in 2023 um 20 Prozent. Hier konnten Wachstumsimpulse im Stadtkern die schwächere Entwicklung in den Außenbezirken nur teilweise ausgleichen. Trotz hemmender Faktoren sind die Entwickler nach wie vor bestrebt, qualitativ hochwertige Projekte in erstklassigen Lagen zu realisieren. Insolvenzen wie die des Münchner Investors „Euroboden“ weisen auf die anspruchsvollen Rahmenbedingungen im regionalen Markt hin. Auch in Berlin haben sich die Kosten für Bauherren zwischen 2023 und 2024 weiter erhöht. Vor allem die Lage am Wohnungsmarkt ist angespannt und wird sich im Laufe dieses Jahres aufgrund rückläufiger Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen wahrscheinlich noch verschärfen. Auf dem Büromarkt verzeichnen Berlin und München in diesem Jahr bisher die stärkste Bautätigkeit in Deutschland und werden in den Jahren 2024 und 2025 zusammen fast 60 Prozent des derzeit erwarteten jährlichen Bauvolumens von rund 1,8 Millionen Quadratmeter in Deutschland ausmachen. Frankfurt am Main die einzige deutsche Stadt, in der im vergangenen Jahr auf Jahresbasis mehr Büroflächen fertiggestellt wurden, während alle anderen Märkte im Vergleich zu 2022 einen Rückgang verzeichneten. Die deutsche Bankenmetropole gilt seit langem als wichtiges europäisches Drehkreuz für die Entwicklung von Rechenzentren, und dies dürfte sich mit den jüngsten Ankündigungen weiterer Projekte für die etablierten Akteure der Stadt, Colt DCS und CyrusOne, fortsetzen.
„Viele Akteure hoffen, dass es 2024 zu einer ‚sanften Landung‘ kommen wird. Allerdings sollte man sich darüber im Klaren sein, dass es keine Rückkehr zu extrem niedrigen Finanzierungskosten geben wird und die Rentabilitätshürden auf ein dauerhaft höheres Niveau gesetzt werden müssen“, sagt Professor Dr. Birgit Guhse, als Geschäftsführerin verantwortlich für die Sparte Immobilien von Arcadis in Deutschland. Letztendlich könnten nur kürzere Gesamtentwicklungsprogramme, schnellere Bauarbeiten und dauerhaft niedrigere Grundstückspreise zu einer verbesserten Investitionsrendite beitragen. „Die Branche muss sich insgesamt darauf konzentrieren, Projekte für ressourcenbeschränkte Märkte zu entwerfen und zu realisieren. Die Kontrolle der Baukosten wird daher eine entscheidende Rolle spielen“, so Guhse. Die vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA e.V.) geforderte Absenkung der gesetzlichen Anforderungen an Neubauten gehe daher genau in die richtige Richtung.
London und Genf sind nach wie vor die teuersten Standorte für den Bau von Gebäuden, wobei London im Jahr 2024 knapp die Spitzenposition einnimmt. Auch in Zürich - dieses Mal Platz drei - müssen Bauherren noch tiefer in die Tasche greifen als im Vorjahr. Die für Bauherren günstigsten Städte sind in diesem Jahr Nairobi (Platz 97), Kuala Lumpur (Platz 98), Lagos (Platz 99) und Buenos Aires (Platz 100). „Trotz aller sozioökonomischen und politischen Umwälzungen war das Jahr 2023 in Bezug auf die Baukosten von einer relativen Ruhe auf den Märkten geprägt, da die Nachfrage insgesamt nachließ und die Lieferketten wieder ins Gleichgewicht kamen. Unserer Einschätzung nach wird das Jahr 2024 wahrscheinlich in vielen Teilen der Welt die Talsohle des Marktes markieren“, interpretiert Markus Reppenhagen, Country Director Arcadis Germany, die diesjährige Auswertung.
Erstmals Index für Technologiestandorte etabliert
Der Report zeigt auf, dass sich die Bauindustrie weiterhin von den Auswirkungen der Pandemie erholt und sich nun neuen Herausforderungen gegenübersieht, darunter die rasche Beschleunigung der Investitionen in den Bereichen Advanced Manufacturing und Technologie. Dies wird durch die wachsende Nachfrage nach High-End-Prozessoren und den Ausbau von Rechenzentren angetrieben und hat das Potenzial, die lokalen Baumärkte zu verändern. Aus diesem Grund hat Arcadis im diesjährigen Report erstmals einen Index für Technologiestandorte aufgelegt, der speziell für Kunden entwickelt wurde, die komplexe Gebäude mit einem sehr hohen Technologieanteil entwickeln, darunter Rechenzentren, Gigafactories und Wafer-Fabs. „Dieser zusätzliche Index ist notwendig, weil die Kosten für diese Gebäude nicht in dem Maße variieren, wie es unser Kernindex nahelegt. Der Grund dafür sind globale Beschaffungsstrategien und der hohe Wert der Ausstattung“, erklärt Reppenhagen.
Der internationale Baukostenindex von Arcadis umfasst 100 Großstädte auf verschiedenen Kontinenten. Der Index basiert auf einer Erhebung der Baukosten, die 20 Gebäudetypen umfasst. Ergänzt werden diese Daten durch eine Überprüfung der Marktbedingungen in jeder Stadt und einer professionellen Bewertung durch ein globales Expertenteam. Für jede Stadt wurden indikative Kostenspannen für jeden Gebäudetyp ermittelt. Die niedrigsten und höchsten Kosten wurden in US-Dollar umgerechnet und die Preisspanne zwischen den niedrigsten und höchsten ermittelten Kosten für jeden Gebäudetyp in jeder Stadt wurde mit der Preisspanne für denselben Gebäudetyp in Amsterdam indexiert, wobei der Mittelwert von Amsterdam mit 100 gleichgesetzt wurde. Die Daten wurden im ersten Quartal 2024 erhoben.
