Haus aus gefalteten Geldscheinen
Die Hausfinanzierung kann bei schlechter Planung sehr teuer werden. (Quelle: Thinkstock)

Finanzierung 10. May 2023 Anschlussfinanzierung differenziert betrachtet

Der Anstieg der Hypothekenzinsen auf zuletzt rund vier Prozent trifft nicht alle Wohnungskäufer gleich hart. Manche profitieren sogar davon, denn der Zinssatz ist immer noch historisch niedrig. Von Professor Dr. Günter Vornholz

Die Hypothekenzinsen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren sanken seit Anfang der 1990er Jahre kontinuierlich bis zum Jahresende 2021. Seit Jahresanfang 2022 sind laut der Deutschen Bundesbank die Zinsen für Wohnungsbaukredite aber wieder stark gestiegen, zuletzt sogar auf gut vier Prozent.

Neben den negativen Folgen der Zinserhöhung für das Angebot (Bau, Projektentwicklung) sowie die Nachfrage (Finanzierung) wird auf die Gefahr einer steigenden Belastung bei einer Anschlussfinanzierung hingewiesen. Im vergangenen Jahrzehnt war das Eigenheim trotz fehlendem Eigenkapital und moderatem Einkommen für viele Haushalte relativ problemlos realisierbar. Durch den Anstieg der Bauzinsen hat sich das jedoch drastisch geändert. Darlehensnehmer, die ihre Immobilienkredite noch tilgen müssen, blicken daher mit Sorge auf das Auslaufen der Zinsbindungsfrist oder das Ende ihres Kreditvertrages.

Die Effekte der Anschlussfinanzierung für einzelne Haushalte hängen entscheidend davon ab, zu welchem Zinssatz, zu welchem Zeitpunkt und mit welcher Laufzeit ein Kreditvertrag in der Vergangenheit abgeschlossen wurde. Es kann durch eine notwendige Umschuldung zu einer stärkeren Belastung oder aber auch zu einer Entlastung kommen.

Für diese Haushalte wird es problematisch

Schlechte Nachrichten kann es für die Kreditnehmer geben, die ihren Kreditvertrag erst nach dem Jahr 2011 abgeschlossen haben. Nach Berechnungen der Bundesbank wird die Belastung der Haushalte (Schuldendienst in Prozent des Einkommens) bei einer Anschlussfinanzierung steigen. Insbesondere bei Krediten, die ab dem Jahr 2019 vergeben wurden, erhöht sich die Belastung für die Kreditnehmer deutlich. Der aktuelle Zins liegt über dem beim Abschluss des Vertrages, sodass es zu einer höheren Zinsbelastung kommt. Werden nun höhere Zinsen verlangt als für die laufende Zinsbindungsfrist, müssen Kreditnehmer höhere monatliche Raten aufbringen oder längere Abzahlungszeiträume in Kauf nehmen. Die Auswirkungen des Zinsanstiegs spüren dabei diejenigen am meisten, die noch eine hohe Restschuld zu tilgen haben. Wäre zum Beispiel im Jahr 2021 nur ein kurzfristiger Kredit abgeschlossen worden, so würde sich nun die Zinszahlung fast vervierfachen.

Besonders problematisch kann es für Haushalte werden, die

  • vor kurzem hohe Darlehensbeträge mit kurzer Zinsbindung aufgenommen haben,
  • hohe Kredite aufgenommen haben und verhältnismäßig wenig getilgt haben oder
  • die Grenze der tragbaren Belastung mit ihrer jetzigen Finanzierung schon erreicht haben.

Allerdings wird dieses Risiko durch die Zinsbindungsfristen begrenzt. So machten Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindungsfrist von über fünf Jahren in der jüngeren Vergangenheit mehr als 80 Prozent des Neukreditgeschäfts aus. Bei Verträgen, die in den letzten Jahren abgeschlossen wurden, ist ebenso wichtig wie hoch die Tilgung war. So kann durch einen geringeren Kreditbetrag bei Neuverträgen der Zinsanstieg kompensiert werden.

Ältere Kreditverträge im Vorteil

Gute Nachrichten gibt es für Kreditnehmer, die einen Kreditvertrag vor 2015 abgeschlossen und noch keine Umschuldung vorgenommen haben. Je älter Kreditverträge sind, desto stärker fällt dieser Effekt aus. Immobilienkäufer, die ein Darlehen aufnehmen, zahlen heute im historischen Vergleich deutlich weniger Zinsen. Ein Haushalt kann sich daher bei einer Anschlussfinanzierung womöglich sogar besserstellen. Für derartige Kredite kann die durchschnittliche Kreditbelastung im Verhältnis zum Haushaltseinkommen (Loan-Service-to-Income-Ratio) sogar sinken.

Teilweise konnten oder wollten die Darlehensnehmer ihre alten bestehenden Kreditverträge nicht umschulden. Für diese Kredite geht die Bundesbank davon aus, dass die Schuldendienstbelastung abnehmen wird, wenn eine Anschlussfinanzierung im Jahr 2023 stattfinden wird. Vor dem Jahr 2015, als die jetzt endenden Zinsbindungsfristen vereinbart wurden, war das Zinsniveau teilweise deutlich höher. Bei älteren Verträgen wird der letztjährige Anstieg der Bauzinsen bislang noch nicht zu den vorher beschriebenen Schwierigkeiten führen.

Schon in den vergangenen Jahren haben die Haushalte teilweise die sehr günstige Zinsentwicklung genutzt, um trotz Vorfälligkeitsentschädigung, neue Kredite zu den damals sehr niedrigen Zinsen abzuschließen. Hinzu kommt bei älteren Kreditjahrgängen, dass bereits größere Teile der Kredite getilgt wurden.

Ein Beitrag von Professor Dr. Günter Vornholz, Geschäftsführer am Institut für Immobilienökonomie an der EBZ.

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zuletzt editiert am 10.05.2023