Politische Unsicherheiten, Zölle und Zinsschwankungen verunsichern viele Investoren. Doch Experten sind sich einig: Der US-Immobilienmarkt bleibt dank robustem Wirtschaftswachstum, demografischer Stärke und regionaler Dynamik attraktiv. Wo bieten sich jetzt die besten Investmentchancen für deutsche Anleger? Von Markus Gotzi
Zölle, steigende Preise, Drohungen. US-Präsident verunsichert internationale Investoren mit seinen erratischen Handlungen. Heute hü, morgen hott. Dennoch bleiben die USA die stärkste Wirtschaftsmacht der Welt, und langfristige Investitionen können durchaus weiterhin lohnen, zum Beispiel auf den Immobilienmärkten. Eine ganze Reihe von Emissionshäusern bietet deutschen Privatanlegern Beteiligungen an US-Immobilien an, darunter auch ein Unternehmen mit seinem Premieren-AIF. Wir haben nachgefragt.
Die Handelspolitik von US-Präsident Donald Trump und die Zölle sorgen für Unsicherheiten. Wie wirken sich diese auf die US-Wirtschaft und den Immobilienmarkt aus?
Jamestown, Fabian Spindler: Die handelspolitischen Entscheidungen und Zölle der Trump-Regierung haben für Unsicherheit gesorgt und werfen Fragen zur weiteren Entwicklung der US-Wirtschaft auf. Manche befürchten, dass das Wachstum leidet und die Inflation steigt. Aber blickt man auf das große Ganze, zeigt sich die US-Wirtschaft weiterhin erstaunlich robust. Entscheidend sind für uns die langfristigen Faktoren wie das starke Bevölkerungswachstum und die Flexibilität der Wirtschaft.
US Treuhand, Volker Arndt: Auf die US-Wirtschaft wirkt sich die sprunghafte Handelspolitik negativ aus. Hier erhoffen wir uns im Zeitablauf eine stringentere Linie. Grundsätzlich sind die Märkte verunsichert – siehe Aktienmarkt, an dem es sehr leicht ablesbar ist. Der US-Immobilienmarkt reagiert sehr viel langsamer. Hier sehen wir aktuell noch keine Auswirkungen.
BVT, Martin Stoß: Wir haben unsere Betrachtungen aktuell auf die Baubranche fokussiert, die für uns im Rahmen der Entwicklung von Apartmentanlagen in den USA maßgeblich ist. Hier sollten die Zölle nur geringe Auswirkungen auf die Materialkosten der Bauunternehmen haben. In den USA wurden im Jahr 2023 insgesamt 184 Milliarden US-Dollar für Materialien zum Bau von Ein- und Mehrfamilienhäusern ausgegeben. Hiervon wurden nur 13 Milliarden US-Dollar importiert – also in etwa sieben Prozent.
Deutsche Finance, Symon Godl: Die wirtschaftspolitischen Maßnahmen der Trump-Administration, insbesondere im Bereich des internationalen Handels, führen temporär zu Volatilität in einzelnen Immobiliensektoren. Für die Immobilienmärkte in den USA bedeutete dies jedoch keine flächendeckend negativen Auswirkungen. Vielmehr können wir in unseren US-Investments beobachten, dass sich insbesondere urbane Märkte mit hoher Diversifizierung und solider demografischer Basis als widerstandsfähig erweisen.
TSO, Christian Kunz: Die US-Wirtschaft ist stark regional geprägt. Nationale Handelspolitik wirkt sich deshalb sehr unterschiedlich aus. In wachstumsstarken Regionen wie dem Südosten bleiben die Fundamentaldaten stabil. Bevölkerungszuwachs, Konsumkraft und Unternehmensansiedlungen sind dort das Zugpferd für einen widerstandsfähigen Markt. Für Immobilienmärkte zählen regionale Entwicklungen mehr als Zölle oder Tagespolitik.
Pangaea Life, Daniel Regensburger: Auf mittel- bis langfristige Sicht besteht aber eine gute Chance, dass insbesondere Wohnimmobilien ihre Wettbewerbsposition stärken können: Der weiterhin robuste Binnenkonsum und die positive Beschäftigungslage bergen attraktive Investmentchancen.
Spielt die politische Entwicklung Ihrer Ansicht nach keine große Rolle?
Jamestown: Doch, schon, aber wir müssen genau schauen, was am Ende wirklich umgesetzt wird und relevant sein könnte. Die US-Immobilienmärkte haben in der Vergangenheit mehrfach schwierige Phasen gemeistert, etwa durch hohe Zinsen, Inflation und geopolitische Spannungen. Doch wie auch in der Vergangenheit zeigen sich die Märkte resilient. Politische Veränderungen haben meist einen geringeren Einfluss auf die Marktentwicklung, als oft angenommen.
US Treuhand: Selbstverständlich spielen politische Entwicklungen eine Rolle für die Wirtschaft. Noch ist aber nicht klar, welche Ergebnisse die aktuelle Handelspolitik haben wird. Trump hat während seines Wahlkampfes Zölle als Druckmittel für „faire Handelsbeziehungen der USA zu Dritten“ angekündigt; genau das sehen wir aktuell. Entscheidend werden die Ergebnisse sein, die in den kommenden Monaten getroffen werden.
BVT: Natürlich kann die aktuelle politische Lage in den USA nicht als vertriebsfördernde Maßnahme angesehen werden. Jedoch sehen wir seitens der privaten als auch institutionellen Investoren einen eher pragmatischen Ansatz hinsichtlich der USA als dem größten gewerblichen Immobilienmarkt der Welt mit hoher Liquidität.
Deutsche Finance: Unsere Investmentstrategie berücksichtigt politische Rahmenbedingungen systematisch auf nationaler wie auch auf bundesstaatlicher Ebene. In den USA profitieren Investoren von einem verlässlichen Rechtsrahmen, einer starken Institutionenlandschaft und marktwirtschaftlicher Kontinuität. Gleichwohl analysieren wir rechtliche und wirtschaftliche Veränderungen und integrieren sie in unsere Investitionsentscheidungen.
TSO: Politik hat Einfluss, aber nicht den entscheidenden. Immobilieninvestments sind langfristig ausgerichtet. Wir beobachten politische Entwicklungen aufmerksam, lassen uns aber nicht von kurzfristigen Schlagzeilen treiben. Gerade in geopolitisch unsicheren Zeiten zählt Erfahrung, Strategie und regionale Marktkenntnis.
Pangaea Life: Trumps erratische Politik lässt auch uns nicht kalt. Dennoch gehört zur Wahrheit, dass mit dem aktuellen Präsidenten ein Immobilienentwickler an den Schalthebeln der Macht sitzt. Als solcher wird er absichtlich dem heimischen Sektor keinen nachhaltigen Schaden zufügen.
Wie schätzen Sie die Auswirkungen der Zinspolitik der Fed auf den Markt ein?
Jamestown: Wir gehen davon aus, dass die Fed ihre Zinspolitik auch dieses Jahr weiter anpassen wird, möglicherweise durch moderate Senkungen. Allerdings ziehen wir auch die Möglichkeit eines mittelfristigen Anstiegs in Betracht. Unabhängig davon glauben wir, dass der US-Immobilienmarkt weiter an Dynamik gewinnen wird und die Finanzierungsaktivität weiter zunimmt.
US Treuhand: Die Zinspolitik der FED ist natürlich für die Immobilienmärkte sehr wichtig. Wir erinnern uns an das Frühjahr 2022, als die FED erstmals nach langer Zeit die Zinsen erhöhte und dann in insgesamt elf Zinserhöhungen einen Preisverfall bei US-Immobilien auslöste. Aktuell drohen solche Szenarien wie damals nicht, insofern dürften die Immobilienmärkte in den USA – die ja bereits wieder nach oben gedreht haben – sich wieder positiv entwickeln.
BVT: Wir finanzieren die Projektentwicklungen in den USA variabel, sichern die Finanzierungen aber durch Interest Swaps oder Caps nach oben hin ab.
Deutsche Finance: In einem Umfeld steigender Zinsen kommt es zu einer Neubewertung von Assets, insbesondere in Core-Segmenten. Gleichzeitig eröffnen sich Chancen im Bereich Value-Add und opportunistischer Strategien, insbesondere bei Investments mit Wertschöpfungspotenzial.
TSO: Für uns zählen andere Fragen mehr. Wo entstehen echte Werte. Welche Standorte wachsen nachhaltig. Erfolgreiche Investments entstehen nicht durch niedrige Zinsen, sondern durch gute Entscheidungen.
Pangaea Life: Auch wenn aktuell unklar ist, welchen Kurs die Fed genau einschlagen wird, mehren sich die Anzeichen für Lockerungen ab Sommer. Präsident Trump drängt stark in diese Richtung, um Investitionen und den Konsum anzuheizen.
Welche Investitionsstrategien verfolgen Sie im Hinblick auf die demografische Entwicklung in den USA?
Jamestown: Wir setzen auf Mixed-Use-Projekte, die verschiedene Nutzungsarten wie Büroflächen, Einzelhandel und Wohnraum kombinieren. Diese Projekte schaffen nicht nur ein funktionales, sondern auch ein lebendiges und nachhaltiges Umfeld für Investoren und Nutzer.
US Treuhand: Aktuell investieren wir in Büroimmobilien mit guter Qualität. Andere Nutzungsarten haben wir aber auch in Beobachtung und verfolgen die Entwicklung dort ebenfalls sehr genau.
BVT: Angesichts eines jährlichen Bevölkerungswachstums von rund einem Prozent und parallel etwa einer Million neuer Haushaltsgründungen im Jahr, die vornehmlich in die Großstädte drängen, bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch. Ein weiterer Grund ist der hohe US-Hypothekenzins, der immer mehr Amerikaner in den Mietmarkt drängt.
Deutsche Finance: Die demografische Entwicklung in den USA wirkt sich signifikant auf das Konsumverhalten und die damit verbundene Logistiknachfrage aus. Der anhaltende Urbanisierungstrend, der Aufstieg des E-Commerce und die Erwartung schneller Lieferzeiten erfordern eine tiefere Integration von Logistikstrukturen in die urbanen Räume.
TSO: Wir investieren dort, wo die Menschen hinziehen. Der Südosten der USA wächst überdurchschnittlich und wir kennen die Region genau. Atlanta gehört heute schon zu den größten Metropolregionen des Landes. Bevölkerungswachstum bedeutet Nachfrage nach Wohnraum, Arbeitsplätzen und Infrastruktur.
Pangaea Life: Wir konzentrieren uns auf stark wachsende Metropolen mit hoher Zuwanderung im US-Sunbelt. Diese Region wirkt seit Jahren als Magnet für Menschen und Unternehmen – allein Texas wächst nach Informationen des U.S: Census Bureau mit über 1.000 neuen Einwohnern pro Tag.
In welchen US-Regionen sehen Sie derzeit die größten Chancen für Investoren?
Jamestown: Der Sunbelt der USA bietet ein besonders attraktives Umfeld für Investitionen, da hier sowohl das Bevölkerungswachstum als auch die wirtschaftliche Dynamik stark sind. Auch Städte wie New York, die zum Teil schon als abgeschrieben galten, erholen sich langsam wieder, insbesondere im Bürosegment ist eine steigende Mietnachfrage zu verzeichnen. Aber auch in San Francisco mieten immer mehr Unternehmen aus der KI-Branche große Flächen an und beleben den Markt.
US Treuhand: Grundsätzlich sehen wir in den Wachstumsregionen der USA Potenzial. Dies sind insbesondere der Südosten, aber auch Texas und Arizona, um einige zu nennen. Das heißt nicht, dass es auch andern Ortens Chancen geben könnte. Auch hier beobachten wir den Markt sehr genau.
BVT: Unser Investitionsschwerpunkt liegt in der Regel auf den etablierten, wirtschaftsstarken Märkten an der US-Ostküste, die sich durch exzellente Universitäten und Forschungseinrichtungen, innovative wie auch alteingesessene Unternehmen und einen robusten und diversifizierten Arbeitsmarkt auszeichnen.
Deutsche Finance: Im Bereich Logistik sehen wir besonders attraktive Opportunitäten in Regionen mit hoher Konsumentendichte, ausgeprägter E-Commerce-Aktivität und wachsender Industrieproduktion. Dazu zählen insbesondere Ballungsräume entlang der Ostküste wie New Jersey, Atlanta und Charlotte sowie im Sunbelt. Diese Märkte kombinieren demografisches Wachstum mit hervorragender Infrastruktur und zunehmender Nachfrage nach Flächen für Lagerhaltung, Umschlag und urbaner Zustellung.
TSO: Die Submärkte rund um Atlanta, Charlotte und Florida verbinden Wachstum mit Erschwinglichkeit und Lebensqualität. Besonders die nördlichen Vororte Atlantas sind attraktiv. Dort treffen hohe Nachfrage auf gute Bildung, Infrastruktur und unternehmerische Dynamik.
Pangae Life: Niedrige Steuern, ein erhebliches Jobwachstum, eine wirtschaftsfreundliche Politik und die hohe Lebensqualität machen aus unserer Perspektive derzeit den US-Sunbelt zum attraktivsten Ziel für heimische wie internationale Zuzügler. Die Daten weisen in eine klare Richtung: Städte wie Miami und Dallas zählen regelmäßig zu den Hotspots in puncto Bevölkerungswachstum.
Wie beschreiben Sie Ihre Investment-Strategie? Welche Bedeutung hat dabei das Asset Management?
Jamestown: Das ist sehr wichtig. Unsere langjährige Expertise im Asset Management hat uns in der Vergangenheit geholfen, unsere Immobilien auch in schwierigen Marktphasen gut zu positionieren und dann auch wieder erfolgreich zu verkaufen – relativ unabhängig der Marktsituationen.
US Treuhand: Das Asset Management ist das A und O für eine erfolgreiche Investmentstrategie. Insofern investieren wir gemäß unserer Philosophie „Gemeinsam Investieren“ immer auch mit den Anlegern in den Immobilien. Wir unterstreichen damit unsere Überzeugung, dass eigenes Geld gut bei unseren Objekten aufgehoben ist.
BVT: Früh in die Entwicklung von hochwertigen Class-A-Apartmentkomplexen einsteigen, mit einem etablierten US-Projektpartner bauen, die Apartments vermieten und die Anlage schließlich „en bloc“ verkaufen. Dieser Zyklus braucht in der Regel nicht mehr als drei bis vier Jahre – und kann für deutsche Anleger sehr lukrativ sein, wenngleich ein solches unternehmerisches Investment auch immer mit Risiken verbunden ist.
Deutsche Finance: Unsere Investmentstrategie ist global, institutionell und auf renditestarke Immobilienstrategien mit Fokus auf Club Deals, Co-Investments und institutionelle Direktinvestments ausgerichtet. Durch den Zugang zu exklusiven Märkten und Partnern vor Ort sind wir in der Lage, Opportunitäten zu identifizieren, die klassischen Marktteilnehmern oft nicht zugänglich sind. Nur durch aktives Management lassen sich stabile Cashflows und Wertsteigerungspotenziale realisieren.
TSO: Asset Management ist entscheidend für den Erfolg. Gerade in Phasen, in denen der Markt nicht automatisch mitwächst. Wir kaufen keine Gebäude, wir entwickeln Werte. Mieterbindung, gezielte Modernisierung und lokales Know-how sind zentrale Bausteine unserer Strategie.
Pangaea Life: Wir verfolgen mit unseren Wohn-Investments eine wertorientierte Build-to-Sell-Strategie. Der Fokus liegt auf der nachhaltigen Projektentwicklung mit einer energieeffizienten Bauweise und einer zielgerichteten Standortwahl. Das aktive Asset Management ist integraler Bestandteil unseres Ansatzes – es sichert die Qualität der Projekte, die Mietrendite und die langfristige Werthaltigkeit für unsere Investoren.
Ein Beitrag von Markus Gotzi, Chefredakteur „Der Fondsbrief“.