Adler Group S.A., ein Luxemburger Immobilienkonzern mit Fokus auf mehrheitlich deutsche Mietwohnungsbestände, vermeldete starke Kennzahlen und zieht nach abgeschlossenem Konzernumbau sowie strategischen Portfolioverkäufen anstehende Aufstellungen nach.
Die heutige Adler Group entstand aus dem Zusammenschluss von ADO Properties, Adler Real Estate und Consus Real Estate im Jahr 2020 – ein Schritt, der das Portfolio zunächst auf über 11 Milliarden Euro ausdehnte, jedoch mit komplexen Finanzierungsstrukturen verknüpft war. ADO Properties hatte sich seit 2006 vor allem in Berlin etabliert, während die Fusion mit Consus Real Estate eine geografische Diversifikation und Ausbau der Projektpipeline anstrebte. Die Folge waren unter anderem Finanzierungsengpässe und Kritik an mangelnder Transparenz – insbesondere durch Short-Seller-Berichte und BaFin-Untersuchungen.
Das Geschäftsmodell Adler verfolgt zwei Hauptsegmente: die langfristige Vermietung von Mehrfamilienhäusern (vorwiegend in Berlin, im Segment des bezahlbaren Wohnraums) und Projektentwicklungen, deren Wert über Verkäufe realisiert werden soll. Die vergangene Zeit zeigte, dass das Mietwohnungsvermögen als stabile Ertragsquelle dient, während die Projektentwicklung einer bereinigenden Ausrichtung dient.
Aktuelle Geschäftsentwicklung (H1 2025)
Im ersten Halbjahr 2025 verzeichnete Adler Group ein flächenbereinigtes Mietwachstum von 3,4 Prozent bei gleichzeitig niedriger Leerstandsquote von 1,6 Prozent im Berliner Portfolio. Die durchschnittliche Miete stieg von 7,65 Euro pro qm auf 8,45 Euro pro qm monatlich, was auf Qualitätsprofil des Portfolios und reduzierte Bestände zurückzuführen ist.
Der Nettomietertrag sank auf 68 Millionen Euro (Vorjahr: 103 Millionen Euro) aufgrund der Verkäufe (BCP-Beteiligung, NRW-Portfolio), dennoch wurde die Prognose für das gesamte Jahr 2025 im Bereich 127–135 Millionen Euro bestätigt. Die halbjährliche Neubewertung des Portfolios ergab zudem einen leichten Wertzuwachs von 0,4 Prozent, mit Portfoliowert zum 30. Juni 2025 von 3,5 Milliarden Euro.
Finanzstruktur & Liquidität
Die finanziellen Kennzahlen zeigen Fortschritte: Die Anleihe (fällig 2026) wurde erfolgreich refinanziert, sodass bis Ende 2028 keine wesentlichen Kapitalmarktverbindlichkeiten mehr bestehen. Gleichzeitig beträgt die Cash-Position solide 285 Millionen Euro. Der Loan-to-Value (LTV) liegt aktuell bei circa 72 Prozent.
Parallel zur Neuausrichtung läuft die gezielte Veräußerung von Entwicklungsprojekten bis Ende 2026; Verkaufsabschlüsse in Köln liegen vor, weitere Projekte in Frankfurt, Düsseldorf, Leipzig (mit Deloitte-Mietvertrag für Ostforum) stehen kurz vor dem Abschluss.
Fazit
Die Adler Group bewegt sich derzeit in einer Phase der Stabilisierung und strategischen Konsolidierung. Nach turbulenten Jahren mit umfangreichen Fusionen, schwerfälliger Projektentwicklung und regulatorischer Kritik (z. B. infolge von Short-Seller-Berichten und BaFin-Untersuchungen) zeigt das Unternehmen nun ein klar fokussiertes Profil. Der Vermietungsbereich erweist sich als tragfähiges Fundament mit sichtbarem Mietwachstum, stabiler Auslastung und Portfolio-Aufwertung.
Die Trennung von Projektentwicklungsrisiken durch gezielte Verkäufe stärkt die Bilanzstruktur. Die solide Liquidität, der erfolgreiche Schuldentilgungspfad und die Refinanzierung der Anleihe bis 2028 sorgen für operative Flexibilität und vermeiden kurzfristige Kapitalmarktrisiken.
Das Geschäftsmodell der Adler Group – stabiler Mietwohnungsbestand versus verkaufsorientierte Projektentwicklung – wird konsistent weiterentwickelt. Die historische Bilanzproblematik scheint unter Kontrolle, auch wenn der LTV hoch bleibt. Die kommende Entwicklung hängt maßgeblich vom weiteren Verkaufserfolg der Projekte, der nachhaltigen Mietentwicklung und der Kreditmarktlage ab.
In der Gesamtschau erscheint Adler Group als Unternehmen in der Umkehrphase: Aus der früher breit diversifizierten, komplexen Struktur entsteht ein fokussierter Immobiliendienstleister mit stärkerem operativen Rückgrat und klar gestalteter strategischer Ausrichtung.
