Die partnerschaftliche Projektentwicklung von Unternehmensimmobilien beinhaltet ein Zukunftspotenzial, welches von vielen Akteuren bis heute unterschätzt wird. Ein Gastbeitrag von Dr. Gerd Niklas Köster.
Die Transformation der Industriestandorte schreitet unaufhaltsam voran. Gleichzeitig entsprechen viele der Bestandsimmobilien nicht mehr den Anforderungen moderner Arbeitswelten. Der Einfluss von Immobilienentscheidungen auf den Unternehmenserfolg wurde hingegen lange verharmlost. Heute ist jedoch zu erkennen, dass die Immobilie im Kontext der Unternehmensstrategie an Bedeutung gewinnt. Insbesondere die hohen Kosten, die mit Immobilien verbunden sind, haben viele Unternehmen zum Umdenken veranlasst. Aufgrund dessen ist ein deutlicher Trend zum Outsourcing immobilienbezogener Leistungen zu verzeichnen. Ein Grund hierfür ist auch die steigende Komplexität von Projektentwicklungsprozessen. Folglich entsteht Potenzial für Partnerschaften zwischen Non-Property-Unternehmen und Projektentwicklern.
Synergieeffekte für gemeinschaftliche Win-Win-Situation
Kaum ein Begriff prägt die Immobilienwirtschaft momentan mehr als das Wort „Joint Venture“. Es beschreibt die branchenübergreifende Kooperation mehrerer Unternehmen. Dabei nutzen die beteiligten Unternehmen ihre Synergieeffekte, um eine gemeinschaftliche „Win-Win-Situation“ zu erzeugen. Im Mittelpunkt der Partnerschaft steht meist ein konkretes Immobilienprojekt, dessen Umsetzung gemeinschaftlich schneller, qualitätsvoller und kosteneffizienter realisiert werden soll. Der Erfolg dieser Partnerschaften beruht auf einer strategischen Harmonisierung der gemeinsamen Interessen.
Sowohl für Projektentwickler als auch für die Unternehmen selbst, bieten Partnerschaftsmodelle effiziente Wettbewerbsvorteile. Egal, ob zur Kostensenkung oder zur Risikominimierung großvolumiger Bauprojekte. Je nach Ausgangssituation geht der Trend zu unterschiedlichen Partnerschaftsmodellen, dessen Ziel die Bereitstellung einer wettbewerbsfähigen Unternehmensimmobilie ist.
Vertragliche Vereinbarungen in Form einer Absichtserklärung sind die Grundvoraussetzungen zur Stärkung der partnerschaftlichen Zusammenarbeit. Hier drin sollten auch Maßnahmen zum gemeinsamen Überwinden von Krisensituationen für beide Seiten definiert werden. So ist in Ausnahmefällen das Vorgehen klar umrissen und das Auflösen der Partnerschaft kann vermieden werden. Ein Vertrauensverlust während der Projektentwicklung muss in jedem Fall vermieden werden.
Built-to-suit-Projektentwicklung
Da für Projektentwicklungsprozesse ein weitreichendes Fachwissen vorhanden sein muss, überlässt man diese Spezialaufgaben zunehmend externen Partnern. Jedoch muss die unternehmenseigene Immobilienabteilung ihre Ziele auf den jeweiligen Partner übertragen um so zu gewährleisten, dass die Immobilie im vollen Umfang den Anforderungen ihrer Organisation entspricht. Durch das hinzuziehen externer Experten erhoffen sich die Unternehmen vor allem die Sicherung von Kosten, Qualitäten und Terminen. Gleichzeitig kann der Projektentwickler bei der Verwertung von nicht betriebsnotwendigen Immobilien zu einer deutlichen Wertschöpfung im Bestandsportfolio des Unternehmens beitragen. Zusätzlich zur Standortverwertung kann der Projektentwickler als zuverlässiger Partner bei Neubauprojekten agieren. Bei sogenannten „Built-to-suit-Projektentwicklungen“ realisiert er als externe Partner eine Immobilie nach den Anforderungen des Unternehmens. Anschließend mietet das Unternehmen die Immobilie an. Bei diesem Partnerschaftsmodell steht der Mieter somit von vornherein fest und minimiert damit das Risiko für den Projektentwickler. Gleichzeitig ist es dem Projektentwickler möglich, dem Unternehmen eine Immobilie unter der marktüblichen Miete zur Verfügung zu stellen.
Im Built-to-suit-Verfahren werden insbesondere Büro- und Produktionsimmobilien realisiert. Durch den frühen Abschluss des Mietvertrags kann der Projektentwickler sich voll auf den Entwicklungsprozess konzentrieren. Folglich kann er auch das Risiko für das Unternehmen reduzieren. Aufgrund dieser Erkenntnis setzen große Corporates bereits heute ihre Unternehmensimmobilien „built-to-suit“ mithilfe externer Partner um. Mittlerweile gehen die Partnerschaften so weit, dass die Grundstücke der Unternehmen per Erbpacht an den Projektentwickler übertragen werden. Anschließend wird auf dem Erbpachtgrundstück eine Immobilie für das jeweilige Unternehmen entwickelt. Zu beachten ist hierbei primär die Gestaltung des Miet- und des Erbbauvertrages, da diese Verträge Einfluss auf den Wert der realisierten Immobilie haben.
Großkonzerne profitieren von Zusammenarbeit mit Projektentwicklern
Vorwiegend deutsche Großkonzerne verfügen über komplexe Immobilienportfolios mit den unterschiedlichsten Immobilientypen. Je nach Standort könnten diese mit Hilfe von Projektentwicklern marktfähig entwickelt werden. Aufgrund der steigenden Komplexität der Immobilienportfolios ist zunehmend auch zu erkennen, dass Corporates eigene Tochtergesellschaften für die Projektentwicklung als Teil ihres Immobilienmanagements gründen. Diese entwickeln dann als Dienstleister für den Mutterkonzern maßgeschneiderte Immobilien oder verwerten nichtbetriebsnotwendige Flächen oft in enger Zusammenarbeit mit externen Entwicklern. So haben bereits heute viele Großkonzerne verstanden, ihre Immobilien und Liegenschaften möglichst profitabel zu nutzen und wertschöpfungsorientiert zu verwerten. Sie haben auch erkannt, dass die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Projektentwicklern ihre Wettbewerbsfähigkeit erhöht. Für die Unternehmen haben Projektpartnerschaften also viele Vorteile. Durch den geringen Kapitalbedarf erhöht sich die Liquidität des Unternehmens, gleichzeitig können die geleasten Immobilien als Betriebsaufwand abgeschrieben werden. Die Kostensicherheit bei der Realisierung trägt der Projektentwickler und für das Unternehmen erhöht sich die Standort- und Flächenflexibilität. Für den Projektentwickler hingegen, ist vor allem die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie von hohem Interesse. Nach Ablauf des Mietvertrags muss gewährleistet werden, dass Flächen möglichst kurzfristig wieder mit neuen Nutzungen belegt werden können. Zusätzlich erhöht er durch die Drittverwendungsfähigkeit das Investoreninteresse.
Das hauptsächlich das hohe Wertschöpfungspotenzial die Hauptmotivation von Projektentwicklern ist, wird in der folgenden Abbildung dargestellt. Die Grafik zeigt die Ergebnisse einer eigens durchgeführten Untersuchung aus dem Jahre 2018. Hierbei wurden 20 Experten zum Thema der Projektentwicklung von Unternehmensimmobilien persönlich befragt. Schließlich gaben 50 Prozent der befragten Experten das hohe Wertschöpfungspotenzial als ihre Hauptmotivation an.
Die steigenden Flexibilitätsanforderungen der Unternehmen werden auf Dauer auch zum Rückgang der Eigentumsquoten führen. Infolgedessen entsteht ein neues Marktumfeld für Projektentwickler die als dauerhafter Partner die bauliche Transformation deutscher Großunternehmen mitgestalten. Für den externen Partner des Corporate Real Estate Managements muss es dann das oberste Ziel sein, durch das Bereitstellen einer flexiblen Immobilie die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens zu erhöhen. Dafür muss eine Immobilie entwickelt werden, die sowohl durch ihren Standort als auch durch ihre architektonische Qualität zur dauerhaften Mitarbeitergewinnung und Mitarbeiterbindung beiträgt. Hierfür ist bereits vor Realisierung des Gebäudes das genaue Businessmodell des späteren Nutzers durch den Projektentwickler auf die Planung zu übertragen. Gleichzeitig muss der externe Partner im gesamten Realisierungsprozess die Termine und Kosten überwachen sowie diese transparent an das Unternehmen kommunizieren. Bei Kostensteigerung kann durch die Anpassung der Planung eine Steigerung der späteren Miete vermieden werden.
Strukturwandel erhöht die Flexibilitätsanforderungen der Unternehmen
Die partnerschaftlichen Synergien zwischen Immobilienentwicklern und Unternehmen sollten heute viel früher gefördert werden. So könnten unsichere Standorte frühzeitig im Sale-and-lease-back-Verfahren an den Projektentwickler übertragen werden. Dieser wiederum kann dann bereits Jahre vor der Standortschließung mit dem Entwicklungsprozess beginnen. Überwiegend bei Großunternehmen bieten sich diese Strategien an, da Standorte meistens abschnittsweise verlagert werden.
Zusätzlich zu den bereits beschriebenen Partnerschaftsmodellen wird sich auch der Markt für die Projektentwicklung als Dienstleistung weiter öffnen. Auf der Abnehmerseite werden in Zukunft auch mittelständische Unternehmen agieren, da in diesen meistens gar kein immobilienwirtschaftliches Fachwissen vorhanden ist. Dennoch hat für sie die Immobilie als Wettbewerbsfaktor an Bedeutung gewonnen. Viele ihrer Standorte sind nicht zukunftsfähig. Sie entsprechen nicht den Anforderungen der jungen Arbeitnehmergesellschaft. So steht auch im Mittelstand eine bauliche Transformation bevor.
Schlussendlich kommt der vorliegende Artikel zu der folgenden Erkenntnis. Der vorhandene Strukturwandel erhöht die Flexibilitätsanforderungen der Unternehmen. Dies wiederum hat Einfluss auf ihre Immobilien- und Standortentscheidungen. Infolgedessen entstehen ein enormes Potenzial für Projektentwickler, welches jedoch nur in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit dem jeweiligen Unternehmen vollständig gehoben werden kann. Somit handelt es sich bei Partnerschaften zwischen Projektentwicklern und Non-Property-Unternehmen um ein Zukunftsmodell.
Ein Gastbeitrag von Dr. Gerd Niklas Köster, Studiendekan Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius.