Die Erholung am Immobilien-Investmentmarkt hat im dritten Quartal an Schwung verloren. Höhere Zinsen setzen Preise und Renditen erneut unter Druck.
Die im ersten Halbjahr sichtbare Erholung am deutschen Immobilieninvestmentmarkt hat im dritten Quartal deutlich an Schwung verloren. Darin stimmen die aktuellen Marktanalysen von JLL, CBRE, Cushman & Wakefield (C&W), Savills, BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und Colliers weitgehend überein. Als entscheidenden Belastungsfaktor nennen die Beratungshäuser die gestiegenen Finanzierungs- und Kapitalmarktzinsen.
Beim Transaktionsvolumen kommen die Häuser aufgrund unterschiedlicher Erfassungsmethoden auf verschiedene Ergebnisse. JLL registriert nach neun Monaten 23,9 Milliarden Euro und damit ein Volumen auf Vorjahresniveau. C&W kommt auf 23,6 Milliarden Euro und ein Plus von acht Prozent, CBRE auf 23,2 Milliarden Euro leicht über Vorjahr. BNPPRE ermittelt 23,1 Milliarden Euro und ein Minus von drei Prozent. Colliers meldet 21,6 Milliarden Euro und damit neun Prozent weniger als im Vorjahr, Savills knapp 21,4 Milliarden Euro nach 22,3 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum.
Einigkeit herrscht dagegen über die Entwicklung im dritten Quartal: Die Marktdynamik hat nach einem vergleichsweise starken Jahresauftakt wieder nachgelassen. JLL hatte zur Jahresmitte noch ein Plus von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr registriert, C&W von 20 Prozent. Beide Werte haben sich bis Ende September deutlich abgeschwächt.
Höhere Zinsen verändern die Kalkulation
Als wesentliche Ursache gilt das veränderte Zinsumfeld. Gestiegene Finanzierungskosten und höhere Renditen von Staatsanleihen erhöhen die Renditeanforderungen an Immobilien und erschweren die Kalkulation laufender Transaktionen. Gleichzeitig konkurrieren Immobilien wieder stärker mit festverzinslichen Anlagen um institutionelles Kapital.
„Für das Gros der Investoren fällt die Risikoprämie für Immobilieninvestments deutlich zu gering aus, weshalb bei bereits angeschobenen Prozessen oder in Aussicht gestellten Transaktionen zunächst die Pause-Taste gedrückt wurde“, sagt Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany und Head of Capital Markets.
Auch Colliers sieht die Preisfindung als zentralen Engpass. „Kaufpreise für bereits im Transaktionsprozess befindliche Assets werden neu kalkuliert. Das verzögert Abschlüsse zusätzlich“, sagt Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany. Grundsätzlich sei ausreichend investierbares Kapital vorhanden.
Savills beobachtet zugleich ein wachsendes Angebot. Entscheidend sei nun, ob Verkäufer ihre Preisvorstellungen an das veränderte Zinsumfeld anpassen. CBRE verweist ebenfalls auf weiterhin bestehende Differenzen zwischen den Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern.
Spitzenrenditen ziehen wieder an
Die höheren Kapitalkosten schlagen zunehmend auf die Immobilienrenditen durch. JLL beziffert die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien in den sieben Metropolen auf 4,59 Prozent und damit 13 Basispunkte mehr als im Vorquartal. Bei Logistikimmobilien stieg sie ebenfalls um 13 Basispunkte auf 4,69 Prozent.
BNPPRE registriert bei Büroimmobilien im Durchschnitt der A-Standorte 4,56 Prozent und bei Logistik 4,70 Prozent. Savills sieht die Spitzenrenditen der verschiedenen Nutzungsarten Ende September zwischen 3,7 Prozent für Mehrfamilienhäuser und 6,0 Prozent für Shoppingcenter.
CBRE beobachtete im dritten Quartal zwar noch weitgehend stabile Spitzenrenditen, erwartet aufgrund des veränderten Kapitalmarktumfelds aber ebenfalls weitere Anstiege. „Aus heutiger Sicht sprechen die Rahmenbedingungen eher für steigende als für sinkende Renditeanforderungen der Investoren“, sagt Marcus Lemli, Head of Capital Markets bei CBRE in Deutschland.
Internationale Investoren gewinnen an Bedeutung
Auffällig ist zugleich das Interesse ausländischer Käufer. CBRE beziffert deren Anteil am gesamten Transaktionsvolumen auf 50 Prozent, BNP Paribas Real Estate auf 49 Prozent. Nach Angaben von CBRE investierten ausländische Käufer in den ersten neun Monaten 11,6 Milliarden Euro in Deutschland und damit elf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.
Auch JLL sieht ein vergleichsweise starkes Engagement internationaler Investoren. Acht der zehn im dritten Quartal registrierten Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 100 Millionen Euro entfielen demnach auf Käufer mit Sitz außerhalb Deutschlands.
Das Marktgeschehen wird ansonsten stark von kleineren und mittleren Abschlüssen geprägt. BNP Paribas Real Estate zählt mit mehr als 1.040 Deals die höchste Transaktionszahl seit 2022. Savills registriert ebenfalls vier Prozent mehr Transaktionen als im Vorjahreszeitraum, obwohl das Gesamtvolumen leicht zurückging.
Wohnen, Logistik und Büro liefern unterschiedliche Bilder
Bei der Rangfolge der Assetklassen unterscheiden sich die Analysen aufgrund ihrer jeweiligen Abgrenzungen. Im Gesamtmarkt sieht JLL Living mit 7,9 Milliarden Euro als stärkste Nutzungsart, BNPPRE Wohnen mit 5,9 Milliarden Euro.
Auch bei den Gewerbeimmobilien ergibt sich kein einheitliches Ranking. C&W sieht Logistik und Industrie mit rund 4,1 Milliarden Euro vor Büro, während BNPPRE Büro mit 4,4 Milliarden Euro vor Logistik mit vier Milliarden Euro führt. Colliers weist Büro ebenfalls als stärkste gewerbliche Nutzungsart aus. Gemeinsam ist den Analysen jedoch eine weiterhin hohe Aktivität im Logistiksegment.
Keine breite Jahresendrally in Sicht
Für das Schlussquartal fallen die Einschätzungen unterschiedlich aus. JLL erwartet ausdrücklich keine Jahresendrally und prognostiziert für 2026 ein Gesamtvolumen von 35 bis 37 Milliarden Euro. BNPPRE rechnet mit einem stärkeren vierten Quartal als dem dritten, hält eine ausgeprägte Jahresendrally aber ebenfalls für unwahrscheinlich und erwartet rund 32 Milliarden Euro.
Colliers geht davon aus, dass das Gesamtjahresvolumen unter den 25 Milliarden Euro des Vorjahres liegen wird. Das Haus erwartet eine breitere Rückkehr auf den Erholungspfad erst im Laufe des Jahres 2027. CBRE sieht dagegen die Möglichkeit einer stärkeren Marktdynamik im Schlussquartal, sofern sich Käufer und Verkäufer schnell auf das durch die höheren Zinsen veränderte Preisniveau einstellen.
Damit hängt die weitere Entwicklung vor allem von der Preisfindung ab. Kapital und Transaktionsbereitschaft sind nach Einschätzung der Berater grundsätzlich vorhanden. Ob daraus wieder deutlich mehr Abschlüsse entstehen, dürfte davon abhängen, wie schnell sich Käufer und Verkäufer auf Renditen und Preise unter den neuen Finanzierungskonditionen verständigen.
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