Der Flüchtlingszustrom hat es noch einmal dramatisch deutlich gemacht: In Deutschland brauchen wir dringend bezahlbaren Wohnraum. Zehn Punkte, die sich ändern müssen, damit ausreichend preiswerter Wohnraum für alle entstehen kann.
Ende 2015 präsentierte das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum, das Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks ins Leben gerufen hat, seinen Zehn-Punkte-Plan. Darin enthalten: Etliche Punkte, die sich ändern müssen, damit ausreichend preiswerter Wohnraum für all diejenigen geschaffen werden kann, die auf eine günstige Wohnraumversorgung angewiesen sind.
Unser Autor Dr. Jürgen Erbach hat aus seiner Erfahrung als Immobilienentwickler einen eigenen Zehn-Punkte-Plan aufgestellt. Der weist Überschneidungen, aber auch Differenzen zum Programm des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen auf.
1. Bauland bereitstellen
Menschen wollen und müssen dort wohnen, wo Arbeit ist, und eine vorhandene Infrastruktur es ihnen ermöglicht, ein selbstbestimmtes Leben verwirklichen zu können. Deshalb müssen schnell Baulandreserven bereitgestellt werden. Neben der Aktivierung innerstädtischer Reserveflächen und der Nachverdichtung der städtischen Quartiere geht es dabei ebenso um die Ausweisung neuer Flächen im Umfeld gewachsener Siedlungsstrukturen.
2. Zeit sparen beim Planungsrecht
Entscheidungsstrukturen sind zu bündeln und Verfahrensabläufe zu optimieren, indem Fachgutachten frühzeitig beauftragt werden und Aufstellungsbeschlüsse schon einen Verzicht auf einen Entwurfsbeschluss beinhalten. Das führt dazu, dass im zweistufigen Regelverfahren beide Beteiligungsschritte ohne gesonderten Zwischenbeschluss unmittelbar nacheinander durchgeführt werden können. Der Satzungsbeschluss kann direkt gefasst werden.
Anstelle einer frühzeitigen Beteiligung durch öffentliche Auslegung des Bebauungsplans sollte es eine Bürgerinformationsveranstaltung geben. Außerdem wäre ein zeitlich und inhaltlich konzentrierter Scoping-Termin mit den betroffenen Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sinnvoll.
Im Einzelfall sollte geprüft werden, ob eine personelle Aufstockung der Fachämter förderlich oder hinderlich ist. Einige Kommunen zeigen auch, dass durch eine amtsseitige Begleitung eines Baugenehmigungsverfahrens die Bearbeitungszeit von Bauanträgen deutlich verkürzt werden kann.
3. Wirtschaftlich planen und bauen
Wirtschaftliches Planen, also flächen- und kostensparendes oder produktkonformes Planen, ist die Grundvoraussetzung, um überhaupt zum Ziel zu kommen. Wenn Architektur und städtebauliche Planung nicht Ästhetik, Funktionalität und Wirtschaftlichkeit vereinen, kann das in der Bauphase nicht mehr wettgemacht werden.
4. Baustandards prüfen
Wenn jeder nur in seinem Fachbereich das Erfordernis sieht, Standards zu erhöhen ohne diese aufeinander abzustimmen, dann gerät das sensible System der „Bauphysik“ in Schieflage. Die Standards zur Energieeinsparung sollten nicht weiter erhöht werden. Stattdessen ist beispielsweise die dezentrale Energieversorgung, da wo möglich, auszubauen. Eine besondere Herausforderung besteht zudem im Brandschutz. Es gibt keine bundeseinheitlichen Regelungen. Die Einführung einheitlicher Standards wäre also sinnvoll, um Planungen zu vereinfachen.
5. Innovationskraft nutzen
Bauen mit systematisierten Elementen oder Modulen reduziert die erforderliche Qualifikation von Handwerkern und führt wiederum zur Kostenersparnis beim Ausbau. So könnte auch weniger qualifizierten Bevölkerungsgruppen eine attraktive Beschäftigungsperspektive geboten werden. Zudem sollte das Handwerk seine Innovationskraft unter Beweis stellen. Mögliche Innovationen könnten etwa die Reduzierung der Lohn- und damit Baukosten durch eine industrielle Vorfertigung sein. Dadurch würde auch die Bauzeit verkürzt. Intelligentes Planen mit fertigen Bauelementen oder Modulen, die einerseits zur gewünschten Systematisierung führen, aber gleichzeitig auch eigenständige Architektur ermöglichen, wären ebenfalls sinnvoll.
6. Öffentliche Kostentreiber abschaffen
Die öffentliche Hand ist selbst einer der größten Preistreiber. 40 Prozent aller Kosten werden direkt oder indirekt durch die öffentliche Hand induziert. Seitdem die Länder in eigener Verantwortung die Grunderwerbsteuer bestimmen, wurde unentwegt an der Prozentschraube nach oben gedreht. Einer der größten Kostenblöcke ist jedoch die Mehrwertsteuer. Man kann, wie es vor Jahrzehnten schon einmal war, komplett auf die Mehrwertsteuer im Wohnungsbau verzichten.
7. Fördersystematik überdenken
Die aktuelle Umbruchsituation sollte auch dafür genutzt werden, darüber nachzudenken, ob der Kauf von Belegungsrechten durch die öffentliche Hand nicht dazu führt, dass mit weniger finanziellem Aufwand mehr Wohnraum geschaffen werden kann.
8. Zusammenarbeit von Privatwirtschaft und öffentlicher Hand
Makler müssen ihre umfangreichen regionalen und überregionalen Marktkenntnisse einbringen und mit der öffentlichen Hand zusammen arbeiten. Angesichts der Vielzahl möglicher Transaktionen, angefangen bei der Vermittlung von Grundstücken bis hin zum fertigen Anlageprodukt, gilt: Maßhalten bei den Provisionen!
9. Kapitalbereitstellung erleichtern
Banken können wichtige Finanzierungspartner sein, um durch schnelle und unkomplizierte Bereitstellung von günstigen Finanzierungsmitteln ihren gesellschaftlichen Beitrag zur Lösung dieser großen Herausforderung zu leisten. Maßvolle Mieten sollten sie nicht zum Anlass nehmen, um höhere Eigenkapitalforderungen zu stellen.
10. Gettobildung verhindern
Die Entwicklung von Wohnheimen für Bevölkerungsgruppen nach ethnischer Herkunft, religiöser Ausrichtung oder Sozialstatus als Assetklasse wäre das sichtbarste Zeichen dafür, dass Integration fehlgeschlagen ist. Projektentwickler, Investoren, Politik und Verwaltung müssen sich der Verantwortung stellen, preiswerten Wohnraum für alle, die darauf angewiesen sind, in gemischt bewohnten Quartieren zu schaffen.
Der 10-Punkte-Plan stammt aus einem Fachartikel von Dr. Jürgen Erbach (Professor für Projektentwicklung an der HAWK Holzminden). Er erschien in immobilienmanager Ausgabe 1/2-2016 .