Erstmals seit 2012 rechnen Experten wieder mit einer Eintrübung des Immobilienfinanzierungsmarktes für gewerbliche Immobilien.
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) sinkt zu Jahresbeginn 2017 um 16,4 auf minus 12,0 Punkte. Mit dem vierten Rückgang in Folge notiert der Stimmungsindex erstmals wieder seit dem vierten Quartal 2012 im negativen Bereich. „Das Klima am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen trübt sich erkennbar ein“, so Markus Kreuter, bei JLL Team Leader Debt Advisory Germany.
Der DIFI wird vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) und JLL erhoben. Für die Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex werden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). abgefragt.
Rückgänge gab es sowohl bei der Situationseinschätzung der vergangenen sechs Monate als auch bei der Erwartung an das kommende Halbjahr. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass jeweils fast drei Viertel der befragten Experten keine Änderung der Finanzierungssituation sehen und auch keine Änderung der Finanzierungsbedingungen auf Halbjahressicht erwarten. „Der anhaltende Trend in Richtung pessimistischer Einschätzungen deutet dennoch darauf hin, dass sich die Umfrageteilnehmer auf einen Umschwung der Finanzierungsbedingungen vorbereiten“, so Kreuter.
Dr. Oliver Lerbs, stellvertretender Bereichsleiter für Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), ergänzt: „Der starke Rückgang des DIFI ist vor dem Hintergrund der soliden gesamtwirtschaftlichen Lage Deutschlands überraschend. Deutschlands Wirtschaft ist im vergangenen Jahr deutlich stärker gewachsen als von vielen Experten erwartet. Auch der Ausblick auf 2017 ist bislang positiv.“ Im Gegensatz dazu nehme man im Bankenumfeld eine eher pessimistische Haltung wahr, dies vor dem Hintergrund steigender regulatorische Anforderungen sowie des Kampfes der Banken um risikoarme Finanzierungen. Für Verunsicherung sorge zudem die Diskussion über den möglichen Wegfall der Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Share-Deals . Dies würde bei Immobilientransaktionen durch erhöhte Transaktionskosten preistreibend wirken.
Refinanzierung: Einlagen ja, Immobilienaktien nein
Die Abkühlung der Einschätzung der Finanzierungs situation ist auf zweistellige Rückgänge bei allen vier Nutzungsarten zurückzuführen. Vor allem bei Einzelhandelsimmobilien viel der Rückgang heftig aus. Pessimistisch ist die Stimmung der Umfrageteilnehmer auch beim Thema Refinanzierungsmärkte. Lediglich „Einlagen“ schneiden bei der Einschätzung der vergangenen sechs Monate besser ab als im Vorquartal. Bei den anderen Refinanzierungsinstrumenten sinken die Salden um bis zu 25,6 Punkte. Für die nächsten sechs Monate werden hingegen für sämtliche Refinanzierungsinstrumente schlechtere Bedingungen erwartet. Die geringsten Erwartungen werden in Immobilienaktien gesetzt.
Kein Interesse an CMBS-Comeback
Der Markt für Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) in Deutschland hat sich nach der Finanzmarktkrise noch immer nicht erholt. Was sind die Ursachen und welche Maßnahmen könnten das Produkt wieder markt-und konkurrenzfähig machen? Die Antworten der befragten Immobilienfinanzierer weisen auf eine fehlende Notwendigkeit des Produkts hin: Ein Drittel der abgegebenen Antworten entfallen auf die zur Verfügung stehenden Finanzierungsalternativen auf dem deutschen Bankenmarkt. Auch wird der nach wie vor verbreitet schlechte Ruf von CMBS genannt. Immerhin gehörten Mortgage Backed Securities von geringer Qualität zu den Auslösern der weltweiten Finanzkrise.