Vonovia errichtet ihr erstes seriell gebautes Wohnhaus in modularer Bauweise. Das Wohnungsunternehmen setzt nicht als einziges auf standardisierte Verfahren zum Bau von bezahlbarem Wohnraum. Übersicht über das Prinzip der Modul- und Serienhäuser.
Wie soll diese Kombination funktionieren: günstige Mietwohnungen und deutsche Bauvorschriften? Zumindest in Bezug auf die Baukosten können standardisierte Gebäude eine Lösung sein. Der Verband GdW hat in einer Umfrage Anfang 2016 festgestellt, dass mehr als 70 Prozent der befragten GdW-Unternehmen Interesse an Typenbau und Typengenehmigungen haben. Rund 50 Prozent der Befragten planen, künftig serielles Bauen stärker zu nutzen.
Baukosten: 1.800 Euro statt 2.500 Euro
Wohnungsgesellschaften wie Vonovia und Howoge errichten gerade ihre ersten Wohngebäude nach diesem Prinzip, wobei sie aus den Fehlern des Plattenbaus der 1960er bis 1980er Jahre gelernt haben. Ein klares Kostenlimit hat sich Vonovia bei den künftigen Modulgebäuden gesetzt. „Wir haben ein Konzept entwickelt, mit dem wir den Quadratmeter für 1.800 Euro statt für 2.500 Euro bauen können, wenn die zusätzlichen Anforderungen wie Stellplätze und Infrastrukturabgaben nicht noch dazu kommen", sagt COO Klaus Freiberg.
Bei der Howoge wird differenziert: „Unserer Erfahrung nach fallen die Planungskosten insbesondere der Pilotprojekte im Vergleich zum konventionellen Bauen höher aus, zugleich verringern sich die Ausführungskosten.“ Positiv werden sich die wachsende Erfahrung bei der Planung und die künftig niedrigeren Instandhaltungskosten bemerkbar machen.
Sobek und Dübel-Experte Fischer: Wohnmodule aus nachwachsenden Rohstoffen
Dass es noch günstiger und zudem ökologischer geht, will Werner Sobek beweisen. Der Stuttgarter Architekt hat Wohnmodule als Aktivhäuser konzipiert, die nur 1.380 Euro pro Quadratmeter kosten. Ihre Bauteile bestehen aus nachwachsenden Rohstoffen und können durch ihr Stecksystem wiederverwendet werden. Das Know-how dafür stammt vom Dübelspezialisten Fischer.
Beim Prinzip der Standardisierung lassen sich drei Typen unterscheiden (siehe Kasten oben). Am weitesten geht der dritte Typ, die Modulbauweise. Die Berliner Wohnungsgesellschaft Howoge hat auf diese Weise bereits zwei Projekte errichtet. „Mittelfristiges Ziel ist es, verschiedene Module von der Bauindustrie herstellen zu lassen“, erläutert eine Sprecherin der Howoge.
Zeitersparnis von 40 Prozent
Bei allen standardisierten Bauformen spielt der Faktor Zeit eine große Rolle. Vonovia spart bei ihrem Modulgebäude rund 40 Prozent Zeit, weil die Bauvorbereitung schneller geht, und das Gebäude rascher steht. Vom Beginn der Arbeiten bis zum Einzug der Mieter dauert es nur fünf Monate.
Die Howoge betont die hohe Ausführungsqualität der fertigen Bauteile, die leichtere Montage und eine gewisse Unabhängigkeit vom Baustellenrisiko – und dem Wetter. Nicht nur Zeit- und Kostenprobleme plagen die Wohnungsentwickler, sondern auch der Engpass bei den Kapazitäten der Bauunternehmen.
Dafür ist die industrielle Fertigung nur zum Teil eine Lösung, denn auch die Betonfertigteilwerke in Deutschland sind gut ausgelastet. Daher sichern sich die Wohnungsbauer Kapazitäten bei mehreren Firmen. Der Mangel an Fachkräften lässt sich dagegen durch das standardisierte Bauen einigermaßen kompensieren.
Typenhäuser könnten die Genehmigung beschleunigen
Ein Hemmschuh für schnelles und kostengünstiges Bauen ist mit diesem Prinzip allerdings noch nicht beseitigt: die langwierigen Baugenehmigungen.
Wohnungsbauer wie Vonovia
hätten da einen Vorschlag: „Eine große Hilfe wäre die Genehmigung von Typenhäusern. Auch bei Autos muss nicht bei jedem einzelnen Auto das Prozedere durchlaufen werden, als handele es sich um ein einzigartiges Modell“, teilt das Unternehmen mit.
Dass standardisiertes Bauen allein den notwendigen Nachschub an günstigem Wohnraum liefert, erwartet kein Wohnungsunternehmen. Die LEG Immobilien, die selbst noch kein entsprechendes Projekt aufgesetzt hat, weist darauf hin, dass zunächst die nötigen gesetzlichen Rahmenbedingungen und Regelungen bei Städten und Gemeinden geschaffen werden müssen, und nennt dafür Beispiele: eine Vereinheitlichung und Vereinfachung der Neubaustandards, eine Flächenvergabe nach Konzeptqualität und einen Abbau bürokratischer Hemmnisse. Wenn sich hier nichts tut, „sehen wir keine Möglichkeit, wirklich preiswerten Wohnraum zu Verfügung zu stellen, der auch nur annähernd dem Vergleich zu unseren Bestandswohnungen mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 5,31 Euro pro Quadratmeter standhält“, sagt ein Sprecher.
Autor: Roswitha Loibl
Dieser Beitrag ist ein Auszug aus der Titelstory der Dezember-Ausgabe 2016 von immobilienmanager .