Vor allem in den Metropolen verlieren Entwickler das Interesse und verstärken den Gewerbebau.
Der Nachschub an Wohnungen stockt. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sowie das Analyseunternehmen Bulwiengesa haben Zahlen vorgelegt, die zeigen: In den sieben A-Städten gibt es immer weniger Wohnprojektentwicklungen. „Insbesondere in Berlin scheint vielen die Lust auf Wohnungsbau vergangen“, heißt es bei Bulwiengesa.
Das Unternehmen hat den Projektentwicklermarkt in den A-Städten unter die Lupe genommen. Das Volumen der Flächen, auf denen für den Verkauf gebaut wird (Trading Development), ist rückläufig. Ein Extremfall ist Berlin. Dort sind in den Jahren 2017 und 2018 die Projektflächen im Wohnsegment um 4,6 Prozent zurückgegangen. Nur Hamburg (plus 5,6 Prozent) und Düsseldorf (plus 4,9 Prozent) verzeichnen Zuwächse. Stark reduziert haben sich auch die Flächen in Planung. Sie sind im Jahr 2018 um mehr als 60 Prozent geschwunden im Vergleich zu 2017.
Dagegen wuchsen die Projektflächen im Bürosegment – zum dritten Mal in Folge – im Jahr 2018 um satte 23 Prozent an. Auch hier sticht wieder Berlin hervor: Dort lag der Anstieg bei 32 Prozent. Laut Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei Bulwiengesa, zeigt dies, „wie die Wohnungspolitik in den Großstädten das Investitionsverhalten beeinflusst und in eine so nicht gewünschte Richtung lenkt. Immer mehr Wohnungsbauträger schmeißen hin und entwickeln lieber Büros“.
Das große Problem dabei ist laut Schulten, dass die „soziale Mitte Deutschlands“ immer weniger neue Wohnungen bekommt. „Vom Wohnungsneubau profitieren nur die Reichen und die Armen.“
„Rahmenbedingungen für den Neubau verschlechtert“
Der Verband BFW hat seine 1.600 mittelständischen Mitgliedsunternehmen befragt, wie sie die Wohnungsbaukonjunktur einschätzen. Dabei gaben 70 Prozent an, „dass sich die Rahmenbedingungen für den Neubau im vergangenen Jahr weiter verschlechtert haben“, so BFW-Präsident Andreas Ibel. Es hakt vor allem bei den Grundstücken. Dabei werden, so ein Drittel der Befragten, beim Verkauf kommunaler Flächen private Unternehmen benachteiligt. „Grundstücke werden laut 40 Prozent der Befragten von den Kommunen noch immer im Höchstpreisverfahren vergeben“, heißt es beim BFW. Das treibt die Herstellungskosten und somit auch die Mieten.
Als größte Bremser beim Neubau werden von 75 Prozent der Befragten die Kommunen wahrgenommen, denn die Bürokratie frisst Zeit. Größter bauordnungsrechtlicher Kostentreiber sind laut 39 Prozent die energetischen Vorgaben.
Und auch hier lässt sich wieder ein sinkendes Interesse am Wohnungsbau erkennen, der insbesondere in den A-Städten für 63 Prozent der Befragten immer unattraktiver wird. Daraus ziehen sie vor allem zwei Konsequenzen: Zum einen mehr Wohnungsbau in B-Städten; zum anderen finden 46 Prozent der Unternehmen den gewerblichen Bereich zunehmend attraktiv, denn er ist weniger reguliert.