Am deutschen Investmentmarkt für Wohnimmobilien wechselten etwa 19 Prozent mehr Immobilien den Eigentümer als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Am deutschen Investmentmarkt für Wohnimmobilien wechselten in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres Immobilien für etwa 8,8 Milliarden Euro den Eigentümer. Das waren etwa 19 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Etwa 45 Prozent des Volumens entfielen auf die Buwog-Übernahme durch Vonovia und die Übernahme eines 70 Prozent-Anteils an Brack Capital durch Adler Real Estate. Insgesamt wechselten von Januar bis Ende Juni etwa 74.600 Wohnungen den Eigentümer und damit ebenfalls 19 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Für dieses Jahr geht Savills davon aus, dass das Transaktionsvolumen auf etwa 15 Milliarden Euro steigt.
Wohnimmobilien als sicherer Hafen in Zeiten von Handelskonflikten
„Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien könnte aufgrund der sich verschärfenden Handelskonflikte sogar noch steigen. Denn je höher die konjunkturellen Risiken von den Kapitalmarktakteuren eingeschätzt werden, desto stärker dürfte ihr Bedürfnis nach Kapitalanlagen sein, die Stabilität versprechen“, meint Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills und konkretisiert: „Mit einer Investition in den deutschen Wohnungsmarkt beteiligt man sich an einem relativ konjunkturunabhängigen Binnenwert in einer der stärksten Volkswirtschaften der Welt.“ Die hohe Krisenresistenz lässt sich mit Zahlen belegen: So sind die Wohnungsmieten im Durchschnitt der 127 größten Immobilienmärkte seit 21 Jahren nicht mehr gesunken, auch nicht in den Rezessionsjahren 2003 und 2009. Die Chancen auf stabile und eventuell steigende Mieteinnahmen stehen auch zukünftig gut, denn laut Prognosen wird in rund der Hälfte aller Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands die Zahl der Haushalte weiter wachsen. Damit dürfte eine steigende Nachfrage nach Wohnungen einhergehen. „Ein Ende des Zyklus am Wohninvestmentmarkt ist unseres Erachtens vorerst nicht in Sicht“, fasst Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, zusammen.
Markt wird kleinteiliger und die Konkurrenz größer
Die Kombination aus der relativ hohen Resilienz des Wohnungsmarktes und der Aussicht auf langfristig stabile Mieterträge dürfte ein Grund sein, warum die Investorenbasis zuletzt weiter anwuchs. So waren in den letzten zwölf Monaten etwa 120 Käufer am Markt aktiv. Das waren elf Prozent mehr als zum gleichen Stichtag vor einem Jahr. Diese Käufer treffen auf ein zunehmend kleinteiligeres Angebot. So ging die durchschnittliche Zahl der Wohneinheiten je Transaktion im Verlauf der letzten zwölf Monate um 15 Prozent zurück, trotz der beiden großvolumigen Übernahmen in diesem Jahr. „Da nur wenige größere Wohnungspakete verkauft werden, führt für Investoren kaum ein Weg am Ankauf mehrerer kleiner Bestände vorbei, wenn sie sich ein größeres Portfolio aufbauen wollen“, konstatiert Nemecek und fügt hinzu: „Zudem spielen Projektentwicklungsankäufe eine immer größere Rolle. Diese stehen vor allem im Fokus von Spezialfonds sowie Versicherungen und Pensionskassen, bei denen jeweils etwa zwei Drittel des Ankaufsvolumens im erstes Halbjahr auf Projekte entfielen.“
Offenbach schlägt Frankfurt – Umlandstandorte als Hidden Champions
Im Hinblick auf die regionale Verteilung des Transaktionsvolumens fällt auf, dass der Anteil des Umlands der sieben A-Städte deutlich angestiegen ist. Auf diese Umlandregionen entfielen etwa 5,8 Prozent des Transaktionsvolumens, während es im Mittel der vergangenen fünf Jahre nur 3,2 Prozent waren. „Die Bevölkerung im Umland der A-Städte wächst teilweise stärker als in den Städten selbst und gleiches gilt für die Angebotsmieten“, berichtet Schenk. So stiegen die Durchschnittsmieten für Bestandswohnungen zwischen dem Jahr 2012 und dem ersten Halbjahr 2018 in Offenbach um 29,6 Prozent an, während es in Frankfurt nur 17,4 Prozent waren. Auch in anderen Umlandregionen lassen sich solche Beispiele finden. So schlug Königs Wusterhausen Berlin in puncto Mietanstieg knapp. Auch in Erding stiegen die Mieten seit 2012 geringfügig stärker als in München selbst. Gleiches gilt für Norderstedt und Hamburg. „Obwohl die Mieten in gut angebundenen Umlandgemeinden teilweise stärker steigen als in den Kernstädten, sind sie zum Teil immer noch um bis zu einem Drittel niedriger. Dies dürfte für weiteren Zuzug und weitere Mietsteigerungen sorgen“, meint Schenk.