Die B-Städte und das Umland nähern sich den Top-7-Städten bei der Renditeentwicklung an. Bislang hat der Berliner Mietendeckel nichts an der Attraktivität der Hauptstadt geändert.
Im ersten Halbjahr 2019 wurden am Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien laut CBRE rund 6,7 Milliarden Euro investiert. Dieses Ergebnis liegt circa 39 Prozent unter dem Volumen des Vorjahres – das damalige Volumen beinhaltet jedoch auch die Übernahme der börsennotierten österreichischen Immobiliengesellschaft Buwog durch die Vonovia für rund drei Milliarden Euro. JLL kommt auf 8,1 Milliarden Euro (rund drei Viertel des Vorjahreszeitraums). Auch der Vergleich mit dem Fünfjahresschnitt fällt laut JLL negativ aus (- 12 Prozent).
Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter bei Wohnimmobilienportfolios ist laut CBRE im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 um 17 Prozent auf 2.480 Euro gestiegen. Größter Deal im ersten Halbjahr war der Verkauf der BGP Gruppe mit circa 16.000 Wohnungen von Morgan Stanley Real Estate und dem chinesischen Staatsfonds China Investment Corporation an ein Konsortium von Union Investment und der ZBI Gruppe.
Auswirkungen politischer Diskussion
Am 18. Juni hat der Berliner Senat die Weichen für einen mehrjährigen Mietendeckel für Bestandswohnungen in der Hauptstadt gestellt; ein Gesetzentwurf soll im Oktober vorliegen. „Unabhängig vom schlussendlichen Gesetzentwurf und dem Ausgang zu erwartender Gerichtsverfahren ist aus unserer Sicht klar, dass der Berliner Wohnmarkt für Investoren weiterhin äußerst attraktiv bleiben dürfte, trotz der aktuellen Unsicherheiten. Grund dafür sind die starke wirtschaftliche Dynamik und kulturelle Strahlkraft sowie das damit einhergehende Bevölkerungswachstum, das die Stadt in den vergangenen Jahren entwickelt hat. Zudem wird weiterhin zu wenig gebaut“, sagt Michael Schlatterer, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE in Berlin.
Renditen sinken weiter
Die Spitzenrenditen für Wohnimmobilien stehen weiterhin unter Druck. „Interessant ist dabei vor allem, dass sich die Renditen in den Speckgürteln der Top-7-Standorte überdurchschnittlich stark rückläufig sind“, bemerkt Lüttger. Von dieser Entwicklung ist auch das Umland vieler weiterer bedeutender Investmentstandorte betroffen. „Seit einigen Jahren steigen sowohl die Mieten als auch die Preise im Umland oft stärker an als in den Städten selbst“, sagt Schlatterer.
Ausblick: Transaktionsvolumen auf Vorjahresniveau möglich
„Die Dealpipeline ist gut gefüllt, das Marktgeschehen lebhaft“, sagt Lüttger. „Obwohl das erste Halbjahr deutlich hinter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraumes zurückliegt, könnte das Gesamtjahrestransaktionsvolumen durchaus erneut das Niveau von 2018 erreichen.“
„Da sich die politischen Diskussionen hauptsächlich auf Bestandsobjekte konzentrieren, könnte die Bedeutung von bewirtschafteten Wohnformen wie Serviced Apartments sowie von Projektentwicklungen und Forward Deals, deren Anteil am Wohninvestmentmarkt seit mehreren Jahren ungefähr ein Drittel beträgt, weiter zunehmen“, erklärt Schlatterer. „Dies gilt jedoch nicht durch die Bank für alle Investoren, da einige bereits recht große Anteile von Forward Deals in ihren Portfolios halten und sich vermutlich erst dann wieder für Forward Deals interessieren werden, sobald die Projektentwicklungen in dem jeweiligen Portfolio fertiggestellt sind.“